Снежинск: офис у Синары

Мал золотник, да дорог. Эта поговорка будто бы специально про Снежинск была сложена. Город ученых-ядерщиков возник на Урале в 1957 г. — таинственный и недосягаемо прекрасный, как град Китеж эпохи НТР. В советское время о неслыханном интеллекте его жителей, а также о их завидном материальном достатке, который обеспечивала им система снабжения ЗАТО, в Челябинске ходили легенды. Статус города Снежинску официально присвоили лишь 20 лет назад, а завеса секретности по-прежнему плотно окружает его по всему периметру. Однако с приходом рыночных времен даже жителям сказочных закрытых городов понадобилась достойная офисная недвижимость. И в Снежинске с этим делом все обстоит очень даже неплохо.

Название градообразующего предприятия Снежинска с налету и не выговоришь, и не запомнишь — РФЯЦ-ВНИИТФ. Зато расшифровка этой аббревиатуры все объясняет: «Российский федеральный ядерный центр — Всероссийский научно-исследовательский институт технической физики им. академика Е.И. Забабахина». Первые корпуса этого учреждения располагались в живописнейших местах среди уральских озер Сунгуль и Силач. Сам же город вырос на берегу озера Синара, а главную его улицу назвали отчего-то именем Я.М. Свердлова — революционного гимназиста-троечника, но никак не физика-теоретика. Именно на этой улице располагалось и располагается здание городской администрации, а напротив него главный оплот снежинской торговли — «Центральный универмаг». Спустя 30 лет после открытия главная торговая точка города стала одновременно и флагманом местного рынка недвижимости. И тому есть веские причины: во-первых, крайне выгодное местоположение, во-вторых, тонкая интуиция владельцев здания.

Главофис у горкома

Трехэтажный магазин «Центральный универмаг» (Свердлова, 15) был построен в 1977 г. и почти 30 лет верой и правдой служил во славу бога торговли Гермеса. В 2002 г. в здании был надстроен дополнительный четвертый этаж, и торговый центр превратился в торгово-офисный. Стоимость аренды квадратного метра офисной площади составляет здесь 350 руб. в месяц. В эту сумму включены все коммунальные платежи и ежедневная уборка помещений. Из дополнительных удобств, которыми компания обеспечивает арендаторов, — Интернет, собственная мини-АТС, а главное — автостоянка на 100–120 машино-мест. Для небольшого Снежинска последнее предложение особо актуально: во многих семьях здесь по две машины. На первом этаже здания расположен спортбар «Подвал» (средний чек 500?–?600 руб.) с бизнес-ланчами в пределах 100?–?180 руб. Якорным арендатором всего комплекса является сеть «Магнит». Офисные площади занимают ровно четверть от общей площади ТОКа — 1500 м² из 6000 м². Все офисы располагаются на 4-м этаже, где к услугам арендаторов 39 кабинетов. Для удобства гостей на четвертый этаж проведен эскалатор. Заполняемость этих помещений по состоянию на июнь 2013 г. — 100%, многие арендаторы снимают здесь офисы по 10 и более лет. Ротация на протяжении года составляет примерно 5%.

Свердловское скопление

Неподалеку от универмага расположено еще два объекта, имеющих изрядный вес на местном рынке офисной недвижимости. Одно из зданий принадлежит банку «Снежинский», однако под аренду другим коммерческим структурам здесь отдано два верхних этажа. История этого объекта достаточно затейливая и свое­образная. Когда-то в двухэтажном здании располагалась популярная в городе диетическая столовая «Березка», построенная в начале 70-х. В 90-е годы грянула приватизация, и культовый объект общепита перешел в ведомство «Снежинскторга», параллельно в духе новых веяний перепрофилировавшись в бар, известный в народе как «Ковбойский». Потом здесь устроили сауну, и пошло-поехало… Перемены к лучшему случились в 2006 г., когда замороженное и обесточенное здание выкупили у муниципалитета екатеринбургские предприниматели, благо место весьма выгодное для бизнеса: центр города, улица с односторонним движением, собственная автопарковка. Ремонт длился с 2007 по 2009 г. В итоге здание стало 4-этажным — к нему надстроили еще два этажа, а по настоянию главного архитектора города смонтировали симпатичный современный фасад. В 2009-м объект был запущен в эксплуатацию и принял первых арендаторов. Сего­дня первый этаж принадлежит банку «Снежинский», второй этаж тоже обжили банковские службы, на 3-м и 4-м этажах располагаются офисные помещения. В числе наиболее заметных арендаторов — неплохой стоматологический кабинет и несколько туристических фирм. Автопарковка предназначена в основном для арендаторов и клиентов банка, но кортежи машин для новобрачных сюда тоже допускаются, поскольку через дорогу находится Снежинский ЗАГС. Общая площадь офисного центра «Снежинский» составляет 2304 м², из них на офисную часть приходится более 1000 «квадратов», которые разбиты на 30 кабинетов разной площади.

Ресторанный шлейф

Следующий объект, который во многом формирует местный рынок недвижимости, располагается недалеко от городского стадиона по адресу: ул. Свердлова, 31. Это офисный центр «Малахит», и, как большинство офисных зданий в городе, он тоже имеет достаточно бурное прошлое. Изначально в здании находился популярный в городе ресторан, где коньяком обмывали первую получку молодые специалисты ядерного центра. В начале 2000-х здесь располагался завод по изготовлению контактных линз, потом здание приобрели екатеринбургские предприниматели и, что называется, довели его до ума. С их легкой руки бывший ресторан и превратился в трехэтажный офисный центр. На всех его этажах и даже в цоколе располагаются офисы общей площадью 1447 м². Из благ цивилизации предусмотрено по два туалета на каждом этаже и душевые комнаты в подвале здания. Там же, в подвале, снимает помещение популярная снежинская студия звукозаписи «Гирман». В числе прочих арендаторов — компьютерный центр и Кыштымский филиал «Челябэнерго­сбыта» на первом этаже. На третьем этаже находятся швейная студия и единственный в городе лицензированный массажный салон. Еще один крайне специфический арендатор в этом здании — ООО «Дефа», которое занимается производством восточных народных инструментов (комузов), поставляя продукцию как по стране, так и за рубеж.

Стоимость аренды в «Малахите» следующая: в цокольном этаже квадратный метр обойдется в 150 руб. в месяц. Арендная ставка за офисы на первом, втором и третьем этажах — 350 руб. за «квадрат». Из дополнительных удобств в здании предусмотрены телефонные номера в субаренде, предоставленные снежинским оператором беспроводной связи «Клон», и Интернет от местного провайдера «Вега интернет». Всего арендаторам предлагают здесь 32 офисных помещения площадью от 15 до 95 м²: 13 офисов — на первом этаже, 12 — на втором, 7 кабинетов— на третьем. Весь четвертый этаж занимают владельцы здания — екатеринбургская многопрофильная компания «АФК». Управляющий «Малахитом» Игорь Шувалов говорит, что спрос на офисные помещения в его центре стабильный. В ближайшей перспективе собственники «Малахита» намерены отремонтировать фасад здания и провести внутренние работы, нацеленные на повышение комфорта арендаторов.

Банно-прачечный вариант

Еще один заметный игрок снежинского рынка коммерческой недвижимости — многопрофильная компания ООО «Фирма Сокол». В ее активах — инженерная компания, популярная городская газета «Окно», издательство и типография, а также перспективное производство с использованием 3D-принтеров, аналоги которого имеются только в Москве и Петербурге. Помимо этого фирме принадлежит два 2-этажных здания в центре города. Одно из них — бывшая общественная баня, построенная аж в 1958 г. для первостроителей Снежинска на ул. Циолковского, 7. Второе здание возвели в начале 70-х по адресу: ул. Циолковского, 7а, и в нем некогда располагалась Снежинская телевизионная компания. Суммарная площадь помещений в двух зданиях составляет 2 тыс. м², из которых около 200 «квадратов» отведены под офисы и сдаются в аренду. Остальное занимают площади производственного и логистического назначения. В числе арендаторов у «Сокола» — торговые фирмы, проектировщики мебели, компания «Мир дверей», инвестиционная компания.

Неподалеку от здания бывшей бани офисы предлагаются еще в одном здании когда-то схожего назначения — в бывшей общественной прачечной. Этот объект принадлежит еще одному игроку на рынке офисной недвижимости, в активах которого почти все здания, раньше принадлежавшие городскому управлению ЖКХ, — центральный офис и семь помещений бывших жэков площадью по 500 м² каждый. В бывшей прачечной площадь помещений под сдачу в аренду составляет около 1000 м².

Стабильность и покой

Благодаря изобильному предложению офисных площадей спрос на них в Снежинске довольно ровный, а цены — стабильные: в среднем 300?–350 руб. за м². Главная проблема рынка — недостаточное количество автопарковок. В городе насчитывается 22 тыс. автомобилей на 25 тыс. семей. Ежегодный прирост автопарка составляет 1?–?2 тыс. машин. При этом изначально город планировался как академгородок типа Дубны и Новосибирска: жилые массивы отсутствуют, дома стоят прямо в лесу, вырубка которого категорически запрещена. С точки зрения экологии это здорово, но при таком раскладе для автостоянок в городе места нет. Строительство подземных стоянок слишком дорого и нерентабельно, поскольку угоны машин в ЗАТО — нонсенс. Так что автостоянка у офиса гарантирует его владельцу повышенный интерес со стороны арендаторов.

Главная особенность рынка офисной недвижимости в Снежинске — это его стабильность. Владельцы устойчивого бизнеса ищут варианты с покупкой собственного помещения. У большинства тех, кто предпочитает офис все же арендовать, есть довольно серьезный выбор, поскольку площадей для бизнеса в городе реально много. Однако пока эта ситуация не оборачивается ценовыми войнами между арендодателями и демпингом. Такой переизбыток во многом наследие тех времен, когда территория ЗАТО была объявлена зоной льготного налогообложения и сюда ринулись компании с «большой земли». Когда офшорный бум закончился, рынок скукожился. Иные офисные объекты закрылись или перепрофилировались. Так, гостиница «Снежинка» в годы офисной лихорадки предлагала в аренду часть номерного фонда на двух верхних этажах. Сегодня в город регулярно приезжают ученые со всего мира, поэтому в «Снежинке» восстановлен статус-кво. Новостройки на ул. Академика Забабахина, которые народ прозвал «Лыковкой» и «Голодаевкой», предлагают под офисы первые этажи, но пока вокруг особого ажиотажа не наблюдается: у местного бизнеса есть возможность снять офис поближе к центру.