Уличная торговля: новое место, новый прайс

В челябинском стрит-ритейле сменились приоритеты: если раньше спрос на такую недвижимость был высок только в центре, то теперь и предложение, и спрос сместились в сторону Северо-Запада.

Всегда нужный

От разрозненных торговых точек сегмент стрит-ритейла за последние десять лет перерос во вполне сформировавшийся рынок торговых галерей. Как и во многих других мегаполисах России, в Челябинске этот процесс шел довольно стихийно. Однако формат оставался и остается востребованным и арендаторами, и покупателями. Центр городского стрит-ритейла сформировался в условном квадрате ул. Труда, Энтузиастов, Свободы и пр. Ленина. Максимальная часть галерей находится на Кировке (чему в свое время способствовало утверждение ее пешеходного статуса) и центральной части пр. Ленина. Практически все торговые места — это квартиры на первых этажах, переведенные в нежилое. По данным агентств недвижимости, свободных жилых вариантов здесь почти не осталось. По мнению представителей этих агентств, стрит-ритейл у частных инвесторов занимает первое место по инвестиционной привлекательности. Она обусловлена хорошей доходностью, высокой ликвидностью и вариативностью использования (под торговлю, офисы, студии красоты, кафе). Потребности арендаторов разные, но есть параметры, которые важны для всех: фасад должен обязательно выходить на оживленную улицу, пешеходную или проезжую зону, важна также возможность разместить вывеску на фасаде, почти всегда арендаторы рассматривают варианты с чистовой отделкой. А вот для желающих уйти от аренды это правило вовсе не обязательно. В купленном помещении новые собственники готовы делать ремонт исключительно под свой бизнес, вплоть до дизайнерских изысков. Впрочем, определяющими по-прежнему остаются три фактора: место, площадь помещения и цена. К новому деловому сезону в разной степени скорректировался каждый из этих критериев.

Болезни центра

Тем не менее ситуация, по наблюдениям риэлторов, меняется, все меньше бизнесменов готовы обосноваться в самом сердце города. Принцип «быть в центре престижно» получил весьма жизненное дополнение — неудобно. Из-за этого отдельные участки торговых галерей на центральных улицах теряют спрос. Примером может стать участок в районе перекрестка пр. Ленина и ул. Российской, где помещения не слишком популярны, в том числе из-за малой плотности населения. Но, пожалуй, самой серьезной проблемой стрит-ритейла Челябинска стала такая болезнь центра, как отсутствие парковок. Для того чтобы припарковаться у входа в бутик или ресторан на пр. Ленина или ул. Кирова, придется очень постараться.

Впрочем, у центрового стрит-ритейла давно появилась северо-западная альтернатива. Расширяющийся и уплотняющийся Северо-Западный район давно получил статус спального. «Поток пешеходов частично перераспределился из центра именно в сторону Северо-Запада. Здесь вырастают новые жилые дома, причем, как правило, не ниже десяти этажей. Это и «Парковый», и Тополиная аллея, и «Александровский» с «Подсолнухами», «Академ Riverside» и другие. Микрорайоны густо заселены, очевидно, что предприниматели не хотят упустить этот шанс и закрепляются здесь по максимуму», — поясняет руководитель АН «Дан-Инвест» Валентин Корытный.

Для смены дислокации и переезда из центра на Северок есть еще один весомый довод: застройщики заранее предусматривают на первых этажах домов помещения под коммерческую недвижимость. А это значит, что новым собственникам не придется после покупки переводить объект из жилого в нежилое, расходуя массу времени и сил на согласования в чиновничьих кабинетах. Кроме того, в новых микрорайонах вопрос с парковками решается в разы проще. Да и возможность стать владельцем помещения в свежесданном доме с новыми коммуникациями выглядит привлекательнее, чем перспектива приводить в товарный вид объект 30-летней давности.

Сесть пошире

Центр Челябинска зачастую не дает предпринимателям возможности реализовать свои бизнес-идеи из-за ограниченной площади помещений. К тому же перекроить под специфику бизнеса бывшую квартиру не всегда получается. В этом плане предложения в микрорайонах с уже готовой коммерческой встроенной и пристроенной недвижимостью остаются в цене.

В компании недвижимости «Ключ-Инвест» говорят, что арендаторы и покупатели в сегменте стрит-ритейла формируют спрос на помещения большей площади, нежели год-два назад. «Многие известные сети, в том числе продуктовый ритейл, подбирают под формат магазин у дома гораздо более просторные варианты, — делится наблюдениями директор КН «Ключ-Инвест» Александр Чернов. — Если раньше им было достаточно 100 – 120 «квадратов», то теперь запросы уже сместились к 180 – 250. Даже если в данный момент помещение слишком велико для бизнеса, его все равно берут. Свободную площадь потом начинают сдавать в аренду или субаренду».

Интерес инвесторов

В феврале и марте этого года коммерческая недвижимость показалась многим инвесторам едва ли не единственной стабильной валютой. Неудивительно, что помещения на первых этажах в новых микрорайонах разошлись у застройщиков моментально. Уже к весне, например, было сложно найти что-то свободное в «Академ Riverside» или «Парковом». Большая часть объектов скупалась не для собственного бизнеса, а именно для последующей сдачи в аренду. Александр Чернов отмечает, что если в начале года люди сразу соглашались на покупку объекта в связи со скачками валюты, то сейчас быстрых решений не принимают. Спрос схлынул еще и потому, что коммерческая недвижимость оказалась переоценена. «Застройщики изначально хотят реализовать помещения в новых домах по максимальной стоимости, инвесторы тоже считают свою доходность, — замечает эксперт. — Отсюда и завышенная на некоторые объекты этикетная цена. Но, на мой взгляд, это не более чем хотелки. Быстро покупается то, что окупится за семь-восемь лет. Помещения по завышенным ценам не востребованы, люди ищут способ оптимизировать расходы на бизнес».

В агентстве недвижимости «Дан-Инвест» отмечают аналогичную тенденцию. Валентин Корытный подчеркивает: на Северо-Западе появились объекты с ценником, который аналогичен прайсу на объекты в самом центре Челябинска. «В центральной части города — Советском и Центральном районах — цена квадратного метра на стрит-ритейл составляет 71,6 и 75,4 тыс. руб. соответственно. Есть штучный продукт, за который собственники просят по 80 – 85 тыс. руб. Причем та же тенденция пошла и на Северо-Запад, — добавляет собеседник. — К примеру, лакомым кусочком стали перекрестки ул. Чичерина и Бр. Кашириных, 40 лет Победы и Комсомольского пр. и другие».

Средняя стоимость торговой недвижимости в сегменте стрит-ритейла в разных районах Челябинска (руб./м²)

Источник: аналитический центр АН «Дан-Инвест»

Правильная цена съема

По мере того как дома в северо-западных микрорайонах достраиваются и сдаются в эксплуатацию, у скупивших объекты инвесторов возникает вопрос: а кто заселится на пустующие квадратные метры? Стараясь отбить вложения и по возможности заработать, собственники завышают этикетную цену. Что, однако, нечасто дает ожидаемый результат.

По словам Александра Чернова, предложений по аренде инвесторами выброшено с избытком. При выставлении арендной ставки далеко не все обращают внимание на характеристики отдельно взятого объекта. На той же Тополиной аллее разбег этикетных ставок на площади, расположенные на первой линии с отдельным входом, колеблется от 600 до 1000 руб./м2. Есть цены и выше, но это уже эксклюзивные предложения. Что касается реального спроса, то бизнес готов платить за такие места по 550 – 800 руб. за «квадрат». В ситуации переоцененного рынка риэлторы рекомендуют не спешить с выставлением цены, как следует промониторить ставки и просчитать срок окупаемости. Инвесторам же не стоит сразу решаться на покупку. Даже шоколадное с виду место может оказаться будущим новоселам совершенно неинтересным. «У нас уже поменялся порядок работы с клиентами. Раньше мы искали объект для потенциального покупателя, теперь в первую очередь подбираем тех, кто станет арендатором в купленном инвестором помещении, — говорит Александр Чернов. — После того как определится наиболее выгодный арендатор, мы покупаем сам объект». Словом, риэлторы пытаются нащупать те условия, которые будут приемлемы для всех участников сделок купли-продажи и аренды. Тем не менее при обилии предложений и желании предпринимателей сокращать свои расходы о ближайшем росте цен на недвижимость в стрит-ритейле говорить не приходится.