Справочник инвестора. Вторичная недвижимость

Вторичная недвижимость («вторичка») – жилые помещения (квартиры, комнаты, дома), находящиеся на рынке купли-продажи и уже имеющие ранее зарегистрированных собственников.

Плюсы вторички:

1. Проверка временем

Дома с историей уже показали себя в эксплуатации, можно оценить степень их надежности. Поэтому дома со стажем в 3-15 лет – это дома, в которых уже вряд ли будет усадка и что-либо подобное, все, что могла потрескаться, уже к этому времени потрескалось.

Наилучшим вариантом покупки будет жильё, построенное не более 10 лет назад. С одной стороны, оно ещё достаточно новое, с другой, мелкие недочёты строителей уже выявлены и, скорее всего, устранены. Если ваших денежных средств не хватает на ремонт, то первое время достаточно комфортно можно будет проживать в уже имеющемся.

2. Инфраструктура

Вторичка находится в уже обустроенном районе, поэтому можно оценить не только перспективы, но и реальное расстояние до социально-значимых объектов, взглянуть на обустроенность придомовой территории и т.д.

3. Место для жизни

Положительным моментом для покупателя является возможность переезда в квартиру или дом сразу же после двустороннего подписания договора купли-продажи. В случае покупки нового жилья вас ждёт длительный капитальный ремонт, урегулирование всех формальностей с коммунальными службами

4. Соседи

Вы заранее видите, какие люди живут в вашем подъезде и, соответственн,о способны оценить, всё ли будет в порядке или стоит поискать другую квартиру. Кроме того, шума от соседей в старых домах, по статистике, намного меньше.

5. Прозрачность сделки и возможность досконально проверить юридическую чистоту

Проверка может быть осуществлена самостоятельно (читайте в ближайших обновлениях Справочника), а можно заказать проверку профессионалу, что потребует некоторых материальных затрат, но после такой проверки исполнитель может дать гарантию на результат своей работы. Также обязательную проверку осуществляют и государственные органы при регистрации сделки. Вы можете быть уверены в том, что у Вас не возникнет каких либо судебных проблем в отношении квартиры в дальнейшем.

6. Экономия на ремонте

Выбор квартир на вторичном рынке позволяет найти квартиру, где затраты на ремонт будут значительно меньше, чем в новостройке, а то и совсем будут отсутствовать. Встречаются варианты, когда квартиры продаются с ремонтом и мебелью, достаточными для проживания в квартире без каких либо дополнительных усилий с вашей стороны при въезде.

7. Ипотека

Приобрести квартиру на вторичном рынке жилья с помощью ипотеки куда проще, чем новостройку. Финансовые схемы ипотечного кредитования распространяются практически на всю вторичную недвижимость, без каких бы то ни было ограничений. При этом риск потерять деньги при покупке такой квартиры в ипотеку минимален.

8. Широкий ассортимент

Огромный плюс «вторички» - это большой радиус выбора, то есть вы сначала определяетесь с расположением вашего будущего жилья, а потом подыскивайте себе подходящий вариант в этом районе.

9. «Товар лицом»

Согласитесь, это как с пошивом одежды. Можно заказать костюм по каталогу, но где гарантия, что на вас он будет сидеть так же хорошо, как на модели? Кроме того, покупая квартиру на вторичном рынке, вы можете сразу же оценить степень дополнительно требуемых вложений.

10. Житейские мелочи

Вторичный рынок жилья, в отличие от квартир в недавно возведенных домах, предоставляет возможность приобрести крышу над головой без многочисленных сложностей, связанных с различными организационными вопросами вроде оформления документов в таких учреждениях как детский сад, школа, больница и т.д.

Минусы новостройки:

1. Высокая стоимость

Это самый заметный и непреодолимый недостаток вторичного жилья. Так как квартира уже налицо имеет все достоинства, то ее цена обычно возрастает, особенно, если речь идет об обжитых и престижных районах.

2. История квартиры

Не всегда есть возможность легко выяснить, кто и когда был прописан и, главное, как выписан из квартиры. Чтобы на пороге не появились нежданные претенденты на квадратные метры, придется провести настоящее расследование.

3. Ремонт

Квартира с долгой историей наверняка потребует ремонт, иногда довольно серьезного, а это еще более удорожает и без того недешевую вторичку.

4. Психологический аспект

В этой квартире уже жили люди. Это исключительно психологический минус, но он тоже имеет место быть. Покупая подобную квартиру, Вы никогда с уверенностью не сможете сказать, что там было раньше.

5. Документальное обеспечение

Сложно отследить все бумаги. Так как квартира уже кому-то принадлежала, необходимо будет потратить деньги, время и силы, чтобы перед покупкой привести всю документацию в порядок.

6. Ветхость инженерных систем

В старом доме всегда велика вероятность проблем с системами снабжения. Может плохо работать канализация, электричество, могут ломаться лифты.

7. "Темная" история квартиры

В зависимости от того, сколько собственников и какими они были у квартиры, зависит так называемая не юридическая составляющая истории квартиры. Очень трудно получить данного рода информацию. Это может быть и криминал, и смерти, и плохие буйные соседи и т.п. Для многих людей это недопустимые факторы проживания в квартире.

8. Большинство квартир находится в домах «старой» постройки

Это и старые коммуникации, и, зачастую, десятилетиями не ремонтировавшиеся подъезды и фасады, и, конечно же, старые планировки, с маленькой квадратурой, миниатюрными кухнями. Хотя, как всегда, бывают исключения.

9. Риски удачного расположения

Если дом находится в привлекательном для коммерции месте (например, в центре города), есть большая возможность того, что его могут признать якобы аварийным или предназначенным под снос, так как он будет нужен какой-либо организации для устройства в нем очередного торгового центра или развлекательного клуба или для реконструкции и продажи квартир по цене в разы выше той, что будет заплачена выселяемым жильцам.

10. Ипотека

В 2015 году сложилась парадоксальная ситуация на рынке недвижимости: банки предлагают ставки по вторичному жилью выше, чем на новостройки. Это связано с программой государственной поддержки новостройки.

11. Низкая ликвидность

В связи с кризисом отрасли, низким платежеспособным спросом на недвижимость и заградительными ставками по ипотеке, большинство объектов на вторичном рынке стали неликвидными объектами с периодом экспозиции 6-12 месяцев.

12. Инвестиции

Высокий бюджет покупки вторичной недвижимости, низкий инвестиционный потенциал, такая квартира будет дорожать только вместе с рынком (если рынок будет расти).