Чего хотят инвесторы?

Чего хотят инвесторы?
Аналитика

2 апреля 2015, 14:32
Все сегменты челябинского рынка недвижимости — от новостроек до коммерческих объектов и земельных участков — утратили свою привлекательность в глазах потенциальных инвесторов.

Все сегменты челябинского рынка недвижимости — от новостроек до коммерческих объектов и земельных участков — утратили свою привлекательность в глазах потенциальных инвесторов.

Первичка пошла на спад

Представители риэлторского сообщества констатируют: большинство из тех покупателей, которых принято называть инвесторами, уже год как не являются таковыми в полном смысле этого слова. Основным мотивом покупки недвижимости в 2014 г. было желание сохранить сбережения, а не заработать. Такие клиенты не рассматривали альтернативные варианты инвестирования, не ориентировались на ожидаемую доходность. Более того, многих из них не пугала возможная корректировка цен. Просто в их представлении недвижимость в условиях наступающей рыночной неопределенности оказалась единственным понятным рынком.

До кризиса новостройка была крайне удобным вложением средств. Инвесторы размещали сбережения в квартиры, как правило, на срок до 9 – 12 месяцев. Однако теперь ни один аналитик не возьмется рекомендовать приемлемый срок вложения в такие объекты — его невозможно просчитать. Рынок завис в режиме ожидания: заявления правительства об изменениях в экономике присутствуют, но реальных механизмов ее восстановления до сих пор нет.

Сейчас первичка неудобна еще и тем, что выбирать потенциальному инвестору, по сути, не из чего — число предложений в Челябинске резко сократилось. Из прошлогодних 117 адресов в настоящий момент у местных застройщиков в наличии и предлагается к продаже лишь 21 объект с жильем эконом-класса. Все, что могли выкупить, инвесторы и конечные покупатели уже выкупили совместными усилиями в прошлом году. Так, по данным РК «Служба недвижимости», в 2014 г. из 14,5 тыс. объектов, проданных в новостройках, 12,3 тыс. сделок составила продажа жилья эконом-сегмента. Причем около 11,5 тыс. квартир из этого числа — это однокомнатные разной площади, а также двушки. Словом, именно то жилье, которое так любят инвесторы: объекты относительно недорогие и которые можно легко перепродать.

С начала года цены на первичку стагнируют, причем многие застройщики — ЮУ КЖСИ, «Доступное жилье», «Гринфлайт» — уже объявили о специальных акциях и активно предлагают жилье по сниженной цене. Правда, очередь из инвесторов за этими квартирами не стоит. Эксперты поясняют: в Челябинске на первичном рынке пока еще есть интересные варианты, но этого хватит максимум на три-шесть месяцев. «Сейчас многие из тех, кто покупал квартиры со спекулятивной целью, ждут конечного покупателя, — говорит директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов. — Как долго его придется ждать? Думаю, весь этот год точно. Покупатель жилья в новостройках — это не всегда человек с первоначальным взносом и возможностью взять не слишком доступную сегодня ипотеку. Даже на однокомнатную квартиру стоимостью 1,5 – 1,8 млн руб. нужен первоначальный взнос около 500 тыс. руб. Ежемесячный платеж составит не менее 15 – 16 тыс., при этом нужно доказать банкам доход минимум в 50 – 80 тыс. руб. на семью. Много ли сегодня таких покупателей, которые готовы прийти к инвесторам?»

И еще один нюанс: покупатель инвестиционного жилья в новостройках — это зачастую продавец вторички, люди продают имеющуюся недвижимость, чтобы улучшить условия. Вот только сейчас расставаться с тем, что уже имеется, челябинцы не спешат — в последние три месяца количество объявлений на вторичном рынке жилья неуклонно сокращается. По данным сайта DomChel.ru, почти с 18 тыс. объектов, выставленных на продажу, рынок к марту сжался до 14 тыс. «В настоящий момент на рынке сформированы предпосылки для корректировки цен по большинству сегментов рынка недвижимости, — говорит руководитель аналитического отдела РИЦ «Уральская палата недвижимости» Михаил Хорьков. — Но теперь рынку придется жить даже без группы консервативных инвесторов».

Ставок больше нет?

На рынке коммерческой недвижимости сформировалась достаточно отчетливая тенденция на снижение ставок аренды. И это довольно критичная ситуация для продавцов офисов, которые ранее рассматривали коммерческую недвижимость как инструмент инвестирования. В этом плане Челябинск весьма похож на соседний Екатеринбург, где в последние годы было введено в эксплуатацию достаточно много объектов, помещения в которых распродавали в мелкую нарезку. «Офисные помещения с бюджетом до 2 млн руб. во многом были ориентированы на частных инвесторов. Однако в условиях падения ставок и роста вакантных площадей этот сегмент становится непривлекательным, — констатирует Михаил Хорьков. — Доходность от таких вложений ниже, чем уровень инфляции и ставки по депозитам. Поэтому участникам рынка как в Екатеринбурге, так и, полагаю, в Челябинске придется забыть об инвесторах на ближайшее время и сконцентрироваться на работе с конечными пользователями». С екатеринбургским экспертом соглашаются и местные. «В коммерческую недвижимость сегодня может быть интересно вкладываться только с целью последующей сдачи в аренду, — говорит Денис Стукалов. — С точки зрения капитализации надеяться, что скоро объект вырастет в цене и его можно будет выгодно продать, смысла никакого нет. Но этот вариант теряет привлекательность: развития как такового в бизнесе сейчас нет. Наоборот, многие арендаторы, ссылаясь на экономический спад, просят о снижении ставок, арендных каникулах либо иных послаблениях. Стало быть, и доход от аренды будет сокращаться — на 20% минимум».

В сегменте стрит-ритейла тоже не все гладко. Найти нового арендатора владельцам помещений становится проблематично: даже крупные федеральные банки, страховые компании, центры сотовой связи закрывают свои отделения и дополнительные офисы. Расположение объекта на пр. Ленина теперь вовсе не панацея, которая спасет купленный объект от падения арендных ставок и исхода арендаторов. При этом вектор интереса потенциальных арендаторов смещается из центра в другие районы: в последние два года стоимость аренды стрит-ритейла в Калининском и Курчатовском районах подчас была даже выше, чем в Центральном. Спрос сместился в пользу спальных районов с более высокой плотностью населения, и центр постепенно становится пролетной магистралью. Там нет достаточного числа парковок, и людской трафик четко ориентирован — в сторону дома либо крупных торговых комплексов. Чтобы потребитель поехал в центр города за товаром или услугой, бизнесу нужно предложить что-то либо супердешевое, либо предельно уникальное. Но компании с бюджетными услугами и товарами не всегда рассматривают в качестве места обитания центр мегаполиса. Им достаточно локализоваться там, где стоимость квадратного метра низка. При всей пессимистичности обстановки на рынке стрит-ритейла аналитики добавляют: как только в экономике страны наметятся более четкие и понятные выходы из кризиса, именно этот сегмент недвижимости начнет оживать первым.

Зарыть деньги в землю

Рынок загородной недвижимости традиционно оживает в марте-апреле. Правда, земельные участки и домики в деревне в нынешних экономических реалиях тоже спорный инструмент инвестирования. Так, гектары с категорией «земли сельхозназначения» — это всегда масса хлопот при низкой коммерциализации. Если категория участка позволяет вести на нем дачное строительство, этот вариант лучше. Но опять же не стоит рассчитывать, что в ближайшей перспективе его перекупит по выгодной цене крупный инвестор.

Земли промышленного назначения довольно выгодно отличаются от предыдущих вариантов. Они нередко примыкают к транспортным магистралям и могут заинтересовать бизнес. В Челябинске, по словам Дениса Стукалова, есть несколько действительно интересных предложений по таким участкам. Но их развитие — весьма долгая перспектива. Инвесторы, как замечают игроки рынка, в принципе готовы вкладываться в такие проекты. Но с 50-процентным дисконтом от этикетной цены.

Что касается земельных участков в загородных коттеджных поселках, то их традиционно рекомендуют использовать разве что как средство для сохранения капитала. Эта земля, конечно, может вырасти в цене, но лишь тогда, когда поселок будет иметь оптимальную для потребителя инженерную и социальную инфраструктуру. На «потемкинские деревни» покупатель с выгодной ценой не пойдет.

Они уедут жить в Лондон?

Несмотря на довольно пессимистичную картину, в недвижимость вкладываться все же можно. Правда, челябинцы в последнее время предпочитают это делать… за границей. «В Челябинске присутствует такая тенденция, — подтверждает Денис Стукалов. — Причем не рассматриваются рынки Болгарии, Таиланда, Турции. Зато охотно смотрят в сторону Великобритании, Австрии, Швейцарии. За рубежом более понятны правила игры и более ясна ситуация с собственностью. Инвесторам нравится, что у перечисленных стран есть четкие тенденции развития». Любопытно, что в той же Великобритании фокус внимания инвесторов смещается из Лондона в студенческие городки, там более доступная цена квадратного метра и практически всегда есть спрос на аренду объектов. В этом плане любопытен ежегодный рейтинг компании Mercer — Mercer-2015 Quality of Living. Он охватывает 440 городов мира и выявляет те, где наиболее высокое качество жизни и благоприятный инвестиционный климат. Второй год подряд пальма первенства у австрийской столицы Вены. Москва же заняла лишь 167-е место, а Болгария и вовсе не вошла в этот список. Зато Берлин оказался на 14-м месте, Париж — на 27-м, Хельсинки — на 31-м, Барселона — на 38-м, Лондон — на 49-м, а Мадрид — на 51-м. Тем же, для кого при инвестировании в заграничную недвижимость нужен кредит, можно ориентироваться на условия кредитования в Германии, Франции, Великобритании, Израиле. А вот Чехия, Португалия, Турция, Хорватия, Таиланд относятся к странам, где ипотечные кредиты россиянам либо выдают на очень жестких условиях, либо не выдают вообще.

Количество проданных в 2014 г. в Челябинске квартир разной площади

Вид жильяМассовое жильеЖилье повышенной комфортности
1-комнатная7121942
2-комнатная4408838
3-комнатная777395
4-комнатная1771
Многокомнатная011
Итого:12 3232257


Источник данных: РК «Служба недвижимости»

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter