Замерзающие метры

Замерзающие метры
Аналитика

3 марта 2015, 18:00
В Челябинске стагнируют цены на жилье. Сократившийся рынок ипотеки сильно обрубил спрос, и риэлторы убеждены: настало время покупателя.

В Челябинске стагнируют цены на жилье. Сократившийся рынок ипотеки сильно обрубил спрос, и риэлторы убеждены: настало время покупателя.

Плоды декабря

Первый месяц зимы у риэлторов принято считать урожайным сезоном. Не надеясь на стабильность в стране, люди стараются сохранить накопленное. Декабрь 2014 г. обещал быть для агентств недвижимости и застройщиков временем пиковой активности покупателя. Но после того как Центробанк поднял ключевую ставку, а вслед за ним большинство банков практически прекратило выдавать ипотеку, стало понятно: многие сделки не состоятся.

Впрочем, в конце года спрос все же поддержали те, кто был готов покупать недвижимость за наличные либо с минимальным привлечением кредитов. Скупали практически все. Так, за короткое время с рынка вымылось большое количество ликвидных предложений на вторичном рынке и новостроек высокой степени готовности.

В январе риэлторы продолжали заключать сделки, пожиная плоды декабрьской работы. По информации Росреестра Челябинской области, в декабре зафиксирован рекорд по ипотечным сделкам — за месяц их было заключено 8676. Это как раз те кредиты, которые оформлялись в октябре, ноябре и ранее. Но никто не ожидает, что в условиях сдувшейся ипотеки поток новых заявок будет прежним. Даже после того как ключевая ставка сползла до 15%, работать с потенциальным покупателем и подбирать ему подходящие условия покупки жилья все сложнее. А это значит, что последствия новых ипотечных условий банков рынок увидит в марте-апреле. «Если раньше мы фиксировали в день по 30 – 35 телефонных обращений, то теперь это число сократилось до 17 – 25, — говорит руководитель АН «Марис-Недвижимость» Сергей Малетин. — Правда, запросов с сайта стало больше, но люди чаще звонят с уточняющими вопросами: какие банки дают ипотеку, что из предложений есть в наличии и прочее. В основном масса сделок с ипотекой идет через Сбербанк и ВТБ. Некоторые все равно берут кредит и под 16 % годовых, и даже выше в надежде на дальнейшее рефинансирование кредита».

Изменился и портрет покупателя. Оформляют сделки, направленные на улучшение жилищных условий. Практически сошли на нет варианты с так называемыми инвестиционными квартирами. Желающие покупать жилье для сбережения денег пребывают в недоумении. Одни ждут снижения стоимости квадратного метра, другие же лихорадочно продумывают сценарии продажи ранее приобретенных объектов и фиксации цены.

Кстати, именно инвесторам, вложившимся в новостройку, пришлось сложнее всего. «Как и многие другие, мы в свое время забронировали определенное количество квартир в известных новостройках Челябинска, — рассказывает один из агентов недвижимости, пожелавший остаться инкогнито. — Ждали, когда подрастут здания и соответственно цены на квартиры. Но даже популярнейший товар — однушки на средних этажах — сейчас оказался невостребованным! Мы активно искали покупателей, но они отказывались брать забронированные нами квартиры. Точно так же очень многие агентства остались без своих броней, потеряли деньги».

С первички на вторичку

Экономический кризис обусловил еще один негативный шлейф последствий: покупатель стал крайне настороженно относиться к квартирам на первичном рынке. «Я бы охарактеризовал нынешние настроения как тотальное недоверие. Потенциальные покупатели боятся повторения 2008 г., когда в России многие дольщики остались без денег и квартир, — говорит руководитель АН «IBC-Недвижимость» Станислав Ахмедзянов. — Людей пугает, если застройщик обещает сдать квартиру в 2016 г., например. Боятся думать о том, что будет через три месяца, так что продать квартиру в доме со сроком сдачи 6 – 12 месяцев сейчас крайне тяжело».

Неудивительно, что потребительский акцент сместился с первичного рынка, который по ценам в эконом-классе даже сравнялся с бэушным жильем, на вторичный. И это порождает новую проблему. Действительно, порядка 94% проданных в 2014 г. застройщиками квартир — одно- и двухкомнатные. Однако если учесть, что основная масса этих объектов сконцентрировалась в руках у инвесторов, встает вопрос: когда эти квартиры дойдут до покупателя? «Покупатель смотрит в сторону вторички, — говорит директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов. — Есть вторичная недвижимость, которая уже около четырех лет пользуется все меньшим спросом, например квартиры в домах возраста больше 20 лет. В целом можно сказать, что настало время покупателя. Если раньше продавцы могли перебирать варианты в поисках более выгодного и быть уверенными, что квартира уйдет в любой момент, то теперь все иначе. Любой покупатель на вес золота».

В текущей ситуации наиболее смелые аналитики прогнозируют, что действительно привлекательных ликвидных объектов на вторичке Челябинска хватит примерно до конца года. Будет ли у застройщиков достаточно ресурсов для того, чтобы поддержать рынок предложений на первичке и не затянуть сроки сдачи домов, тоже на данный момент непонятно. Подобные рассуждения дают почву для надежды на понижающий ценовой тренд. Впрочем, пока цены пусть немного, но выросли. Так, по данным РК «Служба недвижимости», в новостройке ценник вырос примерно на 2,3%. При этом повышение цены на квадратный метр было отмечено как для сегмента повышенной комфортности (+3,25%), так и для массового жилья (+2,71%).

Вверх или вниз?

Прогнозы по поводу того, как будет себя вести цена квадратного метра, аналитики дают очень осторожные. Слишком нестандартная экономическая ситуация, слишком туманно будущее рынка, впрочем, как и всей российской экономики. Застройщики Челябинска задали в декабре тренд на повышение: 53% из них (20 фирм) подняли цены. Еще 29% оставили цифры в прайсах без изменений, а 18% (или семь компаний) выбрали отрицательную ценовую политику. Некоторые рыночные игроки прямо заявляли о том, что продавать жилье по прежним расценкам 2014 г. им не дает растущая цена на стройматериалы. Якобы слишком велика импортная составляющая. Однако уже в феврале начали появляться предложения о скидках и кратковременных распродажах в популярных микрорайонах города.

На вторичную недвижимость цена также за последние два месяца выросла вслед за новостройками, но это объяснялось скорее общим трендом, который коснулся не только рынка жилья, но и затронул все товары и услуги. «Первые два месяца года показали инфляцию в 15,7% в перерасчете на год. Ключевая ставка — 15%, но каких-либо существенных улучшений не видно, — анализирует Денис Стукалов. — Несмотря на то, что на рынке жилья не произошло большого повышения цен, не факт, что это приведет к реальным сделкам. Главные вопросы сейчас: кто покупатель? Где он? И будет ли он готов к покупке? Пока же число покупателей не растет, а лишь сокращается». В целом же риэлторы склонны говорить о том, что цена квадратного метра стагнирует. Даже при завышенной этикетной цене торг имеет место.

Антикризисные идеи

По версии экспертов, сейчас продавцам недвижимости есть смысл рассчитывать разве что на обладателей всевозможных жилищных сертификатов и прочих льготников. В качестве поддержки спроса правительство запустило программу «Жилье для российской семьи». Правда, делалась она буквально с колес и до сих пор не до конца понятна как застройщикам, так и потенциальным новоселам. На пилотный проект согласились 63 региона России, в число которых попала и Челябинская область. Суть программы в том, что застройщики обязуются построить недорогое жилье — по цене не выше 30 тыс. руб. /м2. Государство, в свою очередь, компенсирует затраты на инфраструктуру. Но пока программа идет весьма вяло.

Так, документы на участие в программе подали порядка 100 жителей Южного Урала. Основная часть заявителей — молодые семьи в возрасте до 35 лет, имеющие ребенка. Среди претендентов немало работников бюджетной сферы. Чтобы участвовать в программе, нужно отвечать ряду требований. Определены 11 категорий граждан, среди которых лица, проживающие в ветхо-аварийном жилье, имеющие троих и более несовершеннолетних детей, ветераны боевых действий, бюджетники и другие.

Девелоперов, желающих построить недорогое жилье, тоже нашлось совсем немного. Изначально до 2017 г. в Челябинской области планировалось сдать 707,5 тыс. м2. Этот объем можно было бы распределить более чем на 100 фирм-застройщиков. Но на данный момент желание участвовать в программе «Жилье для российской семьи» изъявили лишь четыре компании. Судя по заявленным объемам, они готовы построить до 2017 г. 12,8 тыс. квартир. По данным минстроя Челябинской области, микрорайоны, участвующие в программе, появятся в Сосновском районе, Копейске, Чебаркуле и Магнитогорске. Ближайший срок начала строительства — июнь 2015 г. Следовательно, первые новоселы появятся не ранее конца этого — начала следующего года. Кстати, кризис скорректировал цены и на программное жилье. Правительство РФ собирается давать добро на то, чтобы застройщик поднял цену квадратного метра на 17% — до 35 тыс. руб.

Но даже несмотря на попытки запускать федеральные и локальные программы и акции, аналитики убеждены: до тех пор, пока не реанимирован пул ипотечников, рынок недвижимости будет пребывать в полузабытьи.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter