Ипотека за семью ключами

Ипотека за семью ключами
Аналитика

16 октября 2012, 18:20
Прошлогоднее затишье в ипотеке по законам экономического жанра оказалось спадом перед бумом. Сейчас банки увеличивают объемы за счет новых программ и более выгодных условий. Однако этому обострению лояльности эксперты предрекают недолгую жизнь.

shutterstock_84499897.jpgПосле некоторого спада в 2011-м в этом году на рынке ипотечного кредитования снова наметилось оживление. По данным ГУ Банка России по Челябинской области, в первом полугодии южноуральский рынок ипотеки развивался достаточно активно: за 6 месяцев физлицам было выдано 10 680 кредитов более чем на 11 млрд руб. Это больше, чем за тот же период прошлого года, по количеству почти на треть, а по сумме — наполовину. Рост объемов демонстрировали как местные, так и федеральные банки. Так, регионалы выдали ипотеки на 32,5% (2,5 млрд руб.) больше, чем в первом полугодии 2011-го, инорегиональные банки — на 73,5% (8,5 млрд руб.). Основная часть из последней суммы (5,3 млрд руб.) вполне предсказуемо пришлась на долю финансовых учреждений с госучастием — Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка и Россельхозбанка. Так или иначе, но совместными усилиями местные и пришлые банкиры обеспечили Южному Уралу третье место по объему выдач в УрФО (после Тюменской и Свердловской областей) и седьмое среди 78 регионов России. Не потеряла область и высоких позиций по числу предоставленных ипотечных ссуд, взяв по этому показателю «серебро» в УрФО и «бронзу» в целом по РФ. Понятно, что основная доля ипотечных обязательств сосредоточена в инорегиональных банках: на 1 июля она составила 82,6%, сократившись по сравнению с соответствующей датой прошлого года на 1,7 пункта. Соответственно возросло в ипотечном кредитовании участие регионалов: их доля в совокупных показателях повысилась с 15,7 до 17,4%. При этом сократилась за год на 25 млн руб. (до 1,5 млрд) просроченная задолженность. Однако у всех этих приятных трендов есть не только причины, но и следствия. И если в качестве первых можно безошибочно назвать увеличившуюся в этом году доступность ипотеки, то со вторым не все так однозначно.

Еще доступнее

В областном ГУ ЦБ РФ рост объемов ипотечного кредитования в 2012 г. связывают и с тем, что ипотека стала доступнее, в том числе благодаря снижению стоимости кредитов. В первом полугодии 2012-го по сравнению с таким же периодом 2011-го средневзвешенная процентная ставка в рублях снизилась на 0,4 пункта и на 1 июля составила 12,2%. Правда, снижение, как видно, незначительное, и южноуральский процент превышает средний показатель по УрФО (12,0%) и России (12,1%). При этом мелкие банки, занимающие места по объему активов от 201-го и ниже, благодаря программам рефинансирования предлагали, по данным отчета АИЖК, в первом полугодии самые низкие рублевые ставки — 11,5 и 11,6%. Однако тенденцией это пока трудно назвать. Хотя в Челябинской области ипотеку старались делать более доступной не только банкиры, но отчасти и власти. Правда, касались их инициативы лишь так называемых социальных категорий. На Южном Урале создан первый и пока единственный в России Фонд содействия ипотечному жилищному кредитованию (СИЖК), работающий исключительно за счет средств застройщиков и коммерческих банков. И именно в этом году в области была запущена программа, благодаря которой молодые, многодетные, а также семьи с приемными детьми и детьми-инвалидами могут получить кредит, заплатив первоначальный взнос за счет средств фонда.

Вообще, на спрос в этом году существенно влиял ассортимент программных продуктов, хотя в конечном счете все так или иначе измерялось критерием «доступность». К примеру, в ОАО «ЮУ КЖСИ» в 2012-м появилось несколько новых ипотечных программ (всего их действует в корпорации 16). Среди них разработанная весной «Доступная ипотека для работников бюджетных организаций Челябинска». За время действия программы 588 челябинским бюджетникам одобрили предоставление безвозмездной субсидии на общую сумму свыше 225 млн руб. Еще одна программа — «Социальная ипотека» — предполагает компенсацию за счет средств фонда отдельным категориям граждан первоначального взноса (10% от стоимости объекта недвижимости). Среди ее участников — Сбербанк, ВТБ24, Райффайзенбанк, Уралсиб, Газпромбанк. В августе фонд одобрил 186 заявок претендентов на 45 млн руб., из них 177 участников уже заключили договоры и получили субсидию на 35,5 млн руб. Кроме того, изменились в компании и некоторые условия и требования к заемщику. К примеру, снизился до 15% размер первоначального взноса на вторичное жилье и отменена комиссия по сделкам со вторичкой. По некоторым ипотечным программам сокращен список необходимых документов для получения займа. КЖСИ также начала рассматривать в качестве клиентов людей без южноуральской прописки, иностранцев и мужчин до 27 лет без военного билета. Отменила корпорация и обязательное страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Именно тем, что ипотечные программы ЮУ КЖСИ разработаны с учетом возможностей разных категорий населения, и обусловлен в первую очередь, по мнению Ларисы Гусак, замдиректора по экономике ЮУ КЖСИ, уверенный рост динамики выдачи ипотечных займов в корпорации. Отмечают рост спроса на ипотеку и в ОАО «ЧЕЛИНДБАНК»: за 7 месяцев текущего года здесь предоставлено ипотечных кредитов на 80% больше. Отчасти этот приятный тренд связывают в банке с новыми программами по приобретению квартиры на этапе строительства.

Увеличивают объемы кредитования южноуральцев за счет усиления доступности ипотеки и различных нововведений и федералы. В частности, вводятся новые продукты в Банке ИТБ. Кроме того, у его клиентов появилась возможность приобретать готовое жилье у крупных застройщиков Челябинска, аккредитованных в банке. Благодаря этому, по словам Ларисы Меньшуткиной, заместителя управляющего филиалом «Челябинский» Банка ИТБ, компания усиливает свои позиции на рынке ипотеки: в сравнении с 2011 г. количество ипотечных займов выросло в 1,5 раза. Медленный, но верный рост отмечают с начала года и в Промсвязьбанке. Правда, здесь его объясняют не тенденциями рынка в целом, а внутренними процессами компании. Ипотечному центру оперофиса в Челябинске немногим больше года, и уже сейчас в банке говорят о сформированной клиентской базе, необходимом уровне узнаваемости, что в большой степени и обуславливает рост объемов кредитования. Фиксируют рост заинтересованности в продукте и в АБ «Пушкино», лишь в этом году открывшем представительство на Южном Урале. «Челябинская область является одним из самых активных среди других регионов банка, — говорит Алексей Шелестов, управляющий ипотечным портфелем ОАО «АБ «Пушкино». — За первое полугодие 2012 г. выдано 92 кредита на сумму 118 млн руб.». Этот тренд здесь объясняют политикой низких процентных ставок (в среднем 10 – 11%), которая, в свою очередь, возможна благодаря надежному фондированию, а также внедрению новых для банка продуктов — программ «Материнский капитал» и «Военная ипотека».

Материнский семейный капитал (МСК), к слову, по-прежнему подстегивает спрос на ипотечные продукты во многих банках. Так, приоритетной для клиентов Банка ИТБ является, если верить его руководству, возможность увеличить размер первоначального взноса и уменьшить процентную ставку благодаря соответствующей программе. По словам Ларисы Меньшуткиной, в 2012 г. в банке наблюдается тенденция увеличения ипотечных заявок с использованием сертификата МСК. На 20% за 7 месяцев этого года увеличилось по сравнению с таким же периодом 2011-го количество заемщиков, использующих МСК, в том числе в погашении ипотеки, и в ЧЕЛИНДБАНКе.

Кроме доступности кредитов на рост ипотечных объемов влияет и рост числа организаций, выдающих такие кредиты. Если в 2011 г., по данным ГУ Банка России по Челябинской области, ипотеку на Южном Урале предлагали 70 кредитных организаций, то в 2012-м их число достигло 79.

Ifogr.gif

Пик перед спадом

Однако, несмотря на радужную картинку начала года, уже к настоящему времени эксперты в лучшем случае отмечают сбалансированность спроса, в худшем — прогнозируют его снижение и, как результат, сокращение объемов ипотечного кредитования. По крайней мере, в целом по стране ситуация с ипотекой довольно нестабильная. Если в первом полугодии ипотечных кредитов в России было выдано, по информации ЦБ РФ, в 1,6 раза больше (почти 296 тыс.), на сумму, в 1,5 раза превышающую показатели первого полугодия 2011 г. (429 млрд руб.), то в последние месяцы темпы роста замедлились. Так, в июне этого года они составили, по данным АИЖК, 31% к июню прошлого, тогда как в мае 2012-го рост к этому же месяцу 2011-го был 49%-ным. Замедление темпов роста аналитики связывают с постепенным исчерпанием платежеспособного спроса и эффекта низкой базы, проще говоря, большинство из тех, кто хотел взять ипотеку и имел такую возможность, уже сделали это. Правда, у Челябинской области, имеющей сильных местных игроков, есть шанс дольше других оставаться на плаву, не теряя лидерских позиций. Сами представители федеральных банков признают, что политика регионалов более гибкая, нежели у федералов, и диапазон ставок намного шире, что объясняется большим количеством программ кредитования с отличающимися условиями для разных категорий заемщиков.

В любом случае дальнейшего увеличения доступности ипотеки ожидать все же не стоит. «В регионах особо ярко видно, что для клиентов при выборе банка важны сугубо ценовые параметры, а значит, размер процентных ставок. Но рынок уже пришел к тому, что возможностей конкурировать в ценовой области практически нет, — говорит Андрей Рочев, региональный директор ОАО «Промсвязьбанк» в Челябинске. — Львиная доля тех, кто предоставляет ипотечные кредиты, работает на минимальной марже, стремясь заполучить долгосрочного клиента для дальнейшей работы с ним, нежели зарабатывая на подобных займах». Поэтому доступность ипотеки не просто не будет увеличиваться, а, скорее всего, начнет уменьшаться. Прежде всего ожидается рост процента по кредиту. Так, в Промсвязьбанке вынуждены были поднять его на 0,25 пункта, хотя это повышение не увело ставки из конкурентного диапазона челябинского рынка. «Ключевым фактором, определяющим размер процентных ставок, является стоимость фондирования, — говорит Андрей Рочев. — Если она снизится, рынок секьюритизации начнет развиваться, а если макроэкономическая ситуация в стране улучшится, то ставки могут вновь пойти на спад. Если вышеперечисленные триггеры не сработают, то ставки по ипотеке будут колебаться в диапазоне от минус 0,3 до плюс 0,3%».

Ifogr2.gif

Законом — по условиям

Кроме колебаний цен фондирования влияют на дальнейший расклад в ипотечном сегменте и законодательные инициативы. Некоторые из таких мер, принятых в конце прошлого года, увеличили кредитные риски банков. В связи с этим, по мнению аналитиков, вряд ли можно надеяться на ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Скорее, наоборот, следует ожидать ужесточения требований к заемщику и усовершенствования систем оценки его платежеспособности. «В конце 2011 г. был законодательно закреплен качественно иной порядок работы с залогами в случае утери заемщиком возможности нести ипотечные обязательства, — объясняет Андрей Рочев. — При дефолте заемщика банку достается залог, в большинстве случаев покупаемая недвижимость, которую банк реализует и вырученные средства направляет на закрытие долга. Однако с конца прошлого года финансовая организация не вправе требовать от заемщика дополнительных выплат, если продажа залога не смогла обеспечить полное погашение кредитных обязательств». Поскольку стоимость проданного залога далеко не всегда покрывает сумму ипотечного кредита, может сложиться впечатление, что, стремясь защитить заемщика, законодательное новшество ставит банки в заведомо убыточную для них ситуацию и, как следствие, в ответ закону они повысят процентные ставки. На самом деле, по мнению эксперта, невозможность банков требовать дополнительных выплат от заемщика существенно упрощает процедуру списания долгов, что закономерно приводит к уменьшению операционных издержек. Но хоть удорожания ипотечных кредитов новый порядок (который, кстати, является типичной зарубежной практикой) не обусловит, требования к заемщику, скорее всего, ужесточит. Банки все реже будут идти на выдачу кредитов при первоначальном взносе менее 10 – 20% для того, чтобы на самом начальном этапе оценить платежную дисциплину заемщика. Правда, в условиях экономической неопределенности это скорее позитивная, нежели отрицательная мера: грамотно оценивая своих заемщиков, банкиры страхуют прежде всего себя.

Чем ипотека успокоится

5 августа премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заявил, что перед правительством поставлена задача — снизить среднюю ставку по ипотеке до 5–6%. По мнению самих участников рынка, эта задача из разряда утопий. Сами игроки отмечают, что ипотека для банков сегодня — низкомаржинальный продукт, практически не приносящий прибыли. И она будет оставаться малодоступной до тех пор, пока на рынках капитала не появятся длинные дешевые деньги и не снизится инфляция: долгосрочный целевой кредит объективно не может быть 5 – 6% годовых при уровне инфляции выше 4 – 5%. Однако в этом случае есть опасность перегрева ипотечного рынка и резкого роста цен на недвижимость.

Некоторые представители власти на местах так не считают. По крайней мере, они верят в то, что отдельные меры смогут приблизить безоблачное будущее ипотечного рынка. Так, буквально через несколько дней после заявлений премьера, 9 августа, на совещании под его председательством в Москве с рядом инициатив по ипотеке выступил губернатор Челябинской области Михаил Юревич. Говоря о необходимости увеличения доступности такого кредитования для населения, глава региона предположил, что было бы целесообразно применять практику выпуска ипотечных облигаций на кредиты под гарантии областного правительства. Это, по его словам, позволило бы снизить ипотечную ставку в среднем на 3%. Правда, чтобы достичь такого эффекта, необходимо внести поправки в федеральное законодательство. «Дело в том, что в настоящее время предоставление субъектами РФ госгарантий по ипотечным облигациям не предусмотрено ФЗ «О защите конкуренции». Закон был принят в 2006 г. и не мог учитывать потребности ипотеки. Настало время их отразить», — заключил Юревич.

Как бы то ни было, но пока и без ипотечных облигаций перед игроками рынка маячат неплохие перспективы. И главный катализатор роста ипотечных объемов — рынок нового жилья. Благодаря развитию строительной отрасли, а также ужесточению мер контроля над деятельностью застройщиков ипотека на этапе возведения дома уже не связана с большими рисками, как это было в 2008 г. Поэтому в ближайшее время выгодных предложений по покупке квартир в новостройках должно стать еще больше. В частности, некоторые эксперты говорят о перевороте челябинского рынка недвижимости в связи с появлением первичного жилья нового формата — квартир-студий стоимостью до 1 млн руб., что уже привело к небывало высокому спросу на ипотеку именно первички. И тренд, наметившийся в последнее время, продолжится и в будущем, полагают специалисты. Правда, это не спасет сам рынок от снижения конкуренции на нем: из-за финансовых сложностей мелкие банки, выдающие ипотеку, будут вынуждены передавать свои портфели крупным игрокам.

Комментарий эксперта

Ольга Менщикова, начальник управления розничного кредитования ОАО «ЧЕЛИНДБАНК»:

Menschikova.jpg«2012 г. для ипотечного кредитования оказался более позитивным, чем прошлый. Большинству игроков удалось преодолеть спад и наблюдать положительную динамику. Кредиты предоставляются в основном на покупку недвижимости на вторичном рынке. Вместе с тем, учитывая активную позицию администрации Челябинской области в сфере строительства доступного жилья и развития новых микрорайонов, количество желающих приобрести квартиры в строящихся домах значительно увеличилось. Существенный импульс в развитие ипотеки вносит и поддержка государства семей, имеющих двух и более детей.

К тому же ипотечные кредиты имеют самый низкий процент невозврата (например, в ЧЕЛИНДБАНКЕ — в пределах 1%). Это кредиты с ликвидным обеспечением, заемщики проходят достаточно жесткий андеррайтинг. Да и сами люди, как правило, принимают решение об оформлении ипотеки взвешенно, ответственно.

Что касается процентных ставок, то прогнозировать их рост или снижение достаточно сложно, так как на рынок влияет множество факторов. В то же время хочется отметить, что сегодня на рынке в части процентных ставок и условий кредитования наблюдается определенная стабилизация и нет серьезных предпосылок для существенного изменения».

Сюжеты:
Финансы
Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter