Недолгая оттепель «первички»?

Лед тронулся

В прошлом году казалось, что звезды для челябинских покупателей жилья сошлись чуть ли не оптимальным образом. Самые пессимистичные прогнозы экспертов о том, что Челябинск получит убийственный дефицит жилья, к счастью, не сбылись. Строительная отрасль преодолела спад 2009 и 2010 гг. За ней, как ни сложно было в это поверить три года назад, оттаял и первичный рынок. Один за другим начали появляться новые проекты, причем с комплексной застройкой. Среди жилья эконом-класса выделялись проекты «Парковый» (ЮУ КЖСИ), «Залесье» (девелоперская компания «Грин-Парк»), «Двор на Пекинской» (ARK Development), объекты на Краснопольской площадке («Домостроительная компания № 1»), комплексная застройка в Чурилово («Массив», «Речелстрой» и т. д.), а также ряд отдельных домов (как правило, панельных) от компаний «Челябэнергострой», «Мечелстрой», «ЧелЖБИ-1». Зашевелился и премиум-сегмент: застройщики готовы были предложить потребителю жилье повышенной комфортности. Основные объекты — ЖК «Подсолнухи» и «Александровский» (СК «Легион»), ЖК «Три кита» (СК «Магистр»), ЖК «На набережной» и GreenHouse («Жилстрой-9»), «Западный луч» (ЗАО «ФСК «Западный луч»), ЖК «Кировский» (ГК «Стронекс») и т. д. Словом, в обозримом будущем нехватка «первички» Челябинску не грозит: сейчас в городе в общей сложности насчитывается 122 строящихся жилых дома.

Для тех, кто в доле

Кризисные скандалы между крупными строительными компаниями и дольщиками отпугнули в свое время желающих вкладываться в стройку. Мало кто был готов отдать свои кровные за квартиру, которая, возможно, не появится. Теперь ситуация поменялась: в «долевку» поверили. Так, специалисты Росреестра по Челябинской области подсчитали, что если в 2010 г. договоры долевого участия заключили чуть более 5 тыс. человек, то в 2011-м — уже 11,5 тыс.

Во многом поднятию имиджа «долевки» способствовали действия чиновников. К началу этого года в Челябинске насчитывалось 12 проблемных домов, по которым у дольщиков были серьезные претензии. Это, по мнению вице-мэра по вопросам градостроительства Челябинска, неплохо: в соседней Свердловской области насчитали 29 долгостроев, в Тюменской — 22. Удалось разобраться с дольщиками домов по Героев Танкограда, 63а, и Цвиллинга, 62, от компании «Жилтехстрой». 128 семей наконец-то могут оформлять «зеленки». Также до 30 марта власти планируют добиться ввода домов на Комсомольском пр., 122, Островского, 38, и Батумской, 9. По остальным объектам назначаются новые сроки сдачи. Шанс получить свою квартиру большинству дольщиков уже не кажется потерянным.

Взаймы или за наличку?

Кроме договоров долевого участия спрос подстегнули и кредитные условия банков. Еще осенью прошлого года столичные эксперты прогнозировали, что доля новостроек, купленных в ипотеку, вырастет до 35% от общего объема ипотечных квартир. Предположения столичных аналитиков оправдались, во всяком случае, в Челябинске. Местные риэлторы приводят разные данные, которые в целом подтверждают общий тренд. По данным АН «КЖСИ», брать ипотеку на квартиру в новостройке обычно соглашаются порядка 20% клиентов. В свою очередь, в ГК «Компаньон» отмечают, что этот покупатель может доходить и до 70%.

Вдобавок ко всему большая часть банков охотно стала кредитовать новостройки, предусмотрев для этого специальные программы. По информации из открытых источников, у Сбербанка на долю новостроек приходится 49% всех выданных ипотечных займов, у ВТБ — 24–37%.

Снизился и процент по кредиту — с 17 – 20% годовых в рублях в 2008-м до 13 – 13,5% сегодня. Конечно, многие настроены на весенний рост ставок, поэтому потребители стремятся использовать шанс взять кредит на пока еще удобных условиях. Так, ВТБ 24 выдавал в феврале этого года кредиты под 11% после оформления документов. Ставки в ЗАО «ЮниКредит Банк» варьируются от 9 до 14,5% в зависимости от валюты, срока кредита и т. д. АКБ «Абсолют Банк» предложил ставки по кредиту на новостройки 11,99–14,75% (на этапе строительства).

Что взять?

Активный пиар квартир-студий сделал свое дело. Застройщики готовы переделывать утвержденные проекты для того, чтобы предложить челябинцам квартиры маленькой площади (26 – 28 «квадратов»). Опыт модных нынче квартир-студий даже успели предложить Казани и еще некоторым городам России. До сих пор отношение экспертов к этому виду жилья остается крайне неоднозначным. И все же опыт ЮУ КЖСИ показывает, что первыми разбирают именно малометражки. «Всегда главным определяющим фактором спроса на жилье будет доступность, — рассуждает руководитель АН «Авиталь» Максим Пантелеев. — В первую очередь доступность по цене. Спросом в любых домах, если есть выбор из похожих объектов, будут изначально пользоваться более дешевые квартиры, то есть квартиры наименьшей площади. Причем неважно, какой серии. Кстати, у нас 90% квартир эконом-класса продается за первые два месяца после начала продажи. Из элитных и бизнес-квартир, наоборот, за такой срок продается около 10%». «Максимальным спросом пользуются небольшие серийные (97-й серии) 1 -, 2-комнатные квартиры в панельных домах, особенно квартиры-студии 23 – 26 «квадратов», — соглашается с коллегой руководитель отдела нового и строящегося жилья РК «МАРИС-Недвижимость» Наталья Зленко. — Дольше всего продаются многокомнатные квартиры большой площади, особенно в новостройках, без отделки. Данные квартиры рассчитаны на своего покупателя. Как показывает практика, люди предпочитают приобретать лучше несколько меньшую площадь (для детей отдельно), чем одну большую на всю семью».

В сравнении с предыдущими годами много времени на то, чтобы продать квартиру в новостройке, обычно не требуется. По словам директора по развитию РК «Служба недвижимости» Дениса Стукалова, срок экспозиции объектов сократился, что обусловлено ростом платежеспособного спроса и дефицитом предложения. «В настоящий момент наиболее ликвидные объекты продаются за месяц, — замечает эксперт. — Жилье повышенной комфортности (например, квартиры за 10 – 15 млн руб.) находится на рынке около полугода. Отмечу, что срок экспозиции существенно зависит от индивидуальных особенностей квартиры, в первую очередь от соотношения цена/качество».

Знать цену

Новостройки эконом-класса в прошлом году предлагались в Челябинске в среднем по 37 – 39 тыс. руб. за квадратный метр (серийные панельные дома). Монолитно-каркасные варианты традиционно обходились дороже. Это, впрочем, легко объяснимо: ценовой разбег в этом сегменте зависит от дополнительных опций объекта. Подземный паркинг, вид на лес, сверхскоростные лифты, приветливый консьерж — эти и другие привилегии для жильцов не имеют жестких ценовых ограничений. Это означает лишь одно: сегодня состоятельный покупатель снова готов доплатить энную сумму за имиджевую составляющую.

Впрочем, идиллия оказалась довольно кратковременной, и именно в эконом-сегменте, который еще в 2011 г. держал цену, произошли серьезные изменения. Их застрельщиком выступил новый рыночный лидер — Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки. Изначально некоторые застройщики были возмущены ценовой политикой крупного игрока рынка: компания практически весь год предлагала цену ниже среднерыночной. Некоторые называли это откровенным демпингом, однако пока суть да дело, покупатели скупали один микрорайон за другим. Но как только люди начали бронировать квартиры, которые еще даже не начали строиться, и как только к продаже подоспела последняя очередь флагманского проекта компании, микрорайона «Парковый», в полном соответствии с законом спроса и предложения ЮУ КЖСИ начала поднимать цену. Сначала в конце прошлого года, а затем в начале наступившего. За флагманом в ценообразовании потянулись и остальные. В итоге с начала года демократичные квадратные метры в среднем прибавили 5 – 7%. «Сейчас на рынке нужное для экономики соотношение спроса и предложения, но проблема, на мой взгляд, в том, что количество предложения держится несколько искусственно, — констатирует Максим Пантелеев. — В общем объеме новостроек важную долю составляют проекты ЗАО «ЮУ КЖСИ». Думаю, что и цена регулируется отчасти искусственно. Если корпорация свернет обороты, то цены взлетят. Впрочем, одну из напастей, которые предсказывал ряд экспертов, рынок преодолел без каких-либо потрясений: резкого скачка цен, которого некоторые ожидали в канун президентских выборов, не произошло. Как показала практика, челябинцы все чаще покупают квартиры тогда, когда в этом есть необходимость, а не слепо следуя прогнозам аналитиков. Другое дело, что дальнейшие прогнозы основаны не на политической конъюнктуре, а на экономической. И они не слишком приятны: по мнению экспертов, темпы роста цен на жилье в новостройках будут опережать прошлогодние, за год «первичка» наберет 13 – 15%. А за ней появится и «вторичка», в этом сегменте вероятен рост в пределах 10 – 12%.