Торговля в долине и на склонах

Торговля в долине и на склонах
Аналитика

16 октября 2012, 18:19
Серию обзоров коммерческой недвижимости вторых городов мы начинаем со Златоуста. Ибо это — реальный пуп Челябинской области, где сплелись история и география, традиции и новации, продавцы и покупатели. Смычка последних интересует особо: в каких условиях происходит здесь товарно-денежный обмен?

mashzavod.jpgЕсть города-ярмарки, есть города-музеи, а есть города-заводы. Златоуст с момента своего основания был именно городом-заводом и остается им по сей день. Это наложило свой отпечаток на все сферы жизнедеятельности, включая торговлю. И хотя большинство градообразующих предприятий Златоуста сегодня дышит на ладан, торгово-досуговая инфраструктура по-прежнему сосредоточена вокруг них. Хотя на протяжении последних 200 лет кое-что изменялось на рынке коммерческой недвижимости.

Так, в начале XIX века центром торговли служила Большая Немецкая улица (ныне ул. Ленина), где жили иностранные специалисты-оружейники и прочая платежеспособная публика. Через 100 лет, когда набрал силу Златоустовский металлургический завод, эпицентр торговли переместился на ул. Карла Маркса с новыми домами для руководства и рядовых работников метзавода. В 1939 г. на карте города появился машиностроительный завод, ставший впоследствии важнейшим оборонным предприятием города. Естественно, для жителей Машзавода (или, как его еще называют, Нового Златоуста) в 70-е и 80-е гг. были построены лучшие в городе магазины, расположенные на пр. Мира. На этом, по большому счету, эволюция объектов торговой недвижимости XX века в Златоусте оборвалась, чтобы возобновиться уже в новом тысячелетии. Хотя списывать со счетов магазины прошлого века рано, они еще долго будут главенствовать на здешнем рынке коммерческой недвижимости, и вокруг них по-прежнему наблюдается самая энергичная движуха в лице всевозможных федеральных и региональных сетевиков, а также арендаторов более мелкого масштаба.

Оборонка с коммерческим уклоном

Итак, начнем по порядку. Любой путешественник, едущий из Челябинска и въезжающий в город со стороны федеральной трассы, первым делом оказывается в районе Машзавода, на пр. Мира. Здесь в 80-е гг. были возведены три девятиэтажки, в цокольных этажах которых располагались просторные магазины: универмаг «Златоуст», универсам «Урал» и «Детский мир». Все они отличались лишь форматом и ассортиментом, но не торговой площадью — в среднем по 2 тыс. м2 на каждом объекте. В советское время они работали под эгидой городского торга № 2, в годы перестроечных экономических реформ перешли под патронаж городской администрации, которая в 2004 г. передала их в аренду частным предпринимателям. В 2012 г. в рамках программы, позволяющей добросовестным арендаторам выкупать объекты недвижимости по стартовой цене на аукционе, эти три магазина перешли в частную собственность. Владельцы сети магазинов «Рассвет», которым сегодня принадлежат универмаг «Златоуст» и две трети торговых площадей бывшего универсама, а ныне супермаркета «Урал», сохранили прежние названия и профиль торговых комплексов. На площадях «Урала» расположены сам супермаркет, салон красоты «Нефертити» и кафе быстрого питания «Киви», также принадлежащие ООО «Рассвет». На территории универмага «Златоуст» ООО «Рассвет» принадлежит кафе «Блюз», которое вскоре превратится в кофейню, остальные площади сдаются частным предпринимателям с разнообразным ассортиментом: одежда, цветы, бижутерия, обувь и т. д. Средняя стоимость аренды в самом раскрученном из трех магазинов — универмаге «Златоуст» — колеблется от 800 до 1500 руб. / м2.

златоуст-147.jpgТреть площадей «Урала» находится в аренде у федеральной сети одежды и аксессуаров Sela, салона мебели Lusso и кондитерского магазина «Сладкоежка». А вот бывший «Детский мир» отдан собственником в аренду целиком. В числе якорных арендаторов здесь — региональная сеть «Мир штор» (Миасс) и федеральная сеть «Пятерочка». Арендная плата у «Пятерочки» стандартная для продовольственных федеральных сетей, в пределах 500 – 600 руб. / м2. Что до перспектив развития новозлато­устовского постсоветского торгового комплекса, то владельцы «Златоуста» и «Урала» не намерены расширять торговые площади. Скорее всего, здесь вырастет удельный вес бутиков, предлагающих товары премиум-класса.

Через дорогу от этого «триумвирата» находится еще один объект. В 1955 г. для проектирования предприятий оборонной техники был открыт Уральский институт проектирования промышленных предприятий (ныне АООТ «Урал-промпроект»). По проектам института строились уникальные объекты по всей стране, но после распада СССР настали тяжелые времена, и оборонщики вынуждены были отдать в аренду часть своего здания под торговые площади и офисы. Сначала здесь обосновалась городская налоговая инспекция, затем два этажа института (пр. Мира, 22а) были отданы под продуктовые магазины, а в пристроенном помещении обосновался сетевой магазин «Норд». Стоимость аренды — от 500 руб. / м2 на первом этаже, несмотря на то, что проходимость здесь чуть ниже и подъездные пути не очень удобны. Видимо, сыграла свою роль шаговая доступность к «Златоусту» и «Уралу».

Швейный кластер

златоуст-156.jpgСамый значимый сегодня в Златоусте торговый комплекс расположен в здании бывшей швейной фабрики, в просторечии именуемой Швейка. Предприятие было основано в августе 1941 г. на базе эвакуированной из Киева фабрики им. Смирнова-Ласточкина. Здесь шили изделия для фронта: обмундирование, зимние шапки, нижнее белье. В 1964 г. был построен главный корпус фабрики на ул. Таганайской, 204, и она стала считаться одним из крупных швейных предприятий России. В 90-е Златоустовская швейная фабрика превратилась в АОЗТ «Синегорье», где отшивали мужские костюмы, сумки, рюкзаки, тенты для автомашин, палатки и бронежилеты. В начале нулевых она претерпела процедуру банкротства и была передана в частные руки. Сегодня у фабрики 8 собственников, в их числе владельцы торговых комплексов «Панорама», «Меркурий», «Катрин», «Лера», «Славянский». Каждый из четырех этажей гигантского здания поделен на 5 секций, итого 20 секций общей площадью 25 тыс. м2. Общая торговая площадь здания около 22 тыс. квадратов, торговая площадь каждой секции — 1100 м2. Из числа крупных региональных сетевых арендаторов здесь отметились федеральная сеть «Эксперт-Рембыттехника» (Челябинск) и «Корпорация Центр» (Ижевск) с фирменными супермаркетами бытовой и электронной техники.

В списке многочисленных арендаторов Швейки есть и федеральные компании. Наиболее заметны «Центр-Обувь», цифровой супермаркет DNS, «Дикси». По слухам, приобрести торговые площади в собственность здесь скоро намерен «Спортмастер». Кроме торговцев арендуют площадь три банка — «ВТБ», «Уралсиб» и «Северный морской путь». Ставки аренды на верхних этажах — от 300 руб. / м2, на нижних, более доступных, — от 1,5 тыс. руб. за квадрат. Под торговлю мебелью отдано около 15 тыс. м2, на которых разместились мелкие дилеры (из производителей с именем можно упомянуть лишь миасскую «Линду»). Остальные малые арендаторы представляют полный спектр промтоварно-культтоварной продукции — от обуви и одежды до игрушек и рыболовных снастей плюс бакалея, кондитерские и прочие колониальные товары.

Через дорогу напротив Швейки прямо сейчас возводится торгово-офисный центр общей площадью 1500 м2, намеченный к сдаче в эксплуатацию в конце этого года. Сюда планируется привлечь сетевых москвичей и брендовые отделы. Одно здание из трех уже функционирует, в нем располагаются «Райффайзенбанк», пиццерия Aquarela и салон игрушек «Умка».

ГУМ с человеческим лицом

златоуст-163.jpgТорговый комплекс ГУМ (ул. Ленина, 10), построенный в 1964 г., крупнейший златоустовский универсальный магазин эпохи победившего социализма, долгие годы был Меккой первых тогдашних шопоголиков. В 90-е гг. передан на баланс городского комитета по управлению имуществом, в 2010 г. через аукцион перешел в частную собственность и сразу же подвергся реконструкции. В апреле 2011 г. открыл двери для покупателей и арендаторов уже с полностью обновленным внутренним интерьером. Общая торговая площадь на начало 2012 г. — 1634 м2. Стоимость аренды — от 600 руб. за квадрат. В списке якорных арендаторов — цифровой супермаркет DNS, сетевые магазины «Центр-Обувь» и «Дикси». Интересен в фонетическом ракурсе один из местных арендаторов — мебельный салон «Акфа».

Собственники ГУМа смотрят в будущее с энтузиазмом и при удачном стечении обстоятельств уже в 2012 – 2013 гг. планируют расширять торговые площади за счет обустройства подвальных помещений. В дальнейшем скромный кирпичный фасад комплекса будет облицован керамогранитными панелями, и тогда ГУМ станет главным украшением Старого города.

Рядом, на углу ул. Ленина и Косотурской, расположен еще один раритетный объект из 50-х — универсам «Гагаринский», где доминируют мелкие арендаторы и пара известных имен — «Ариант» и «Варвара». Второй «Гагаринский» построен на пр. Гагарина, 1, на месте культового пивбара советских времен. Он тоже в основном является пристанищем мелких арендаторов (мебель, промтовары, музыкальные инструменты, косметика), из известных брендов здесь отметилась сеть компьютерных магазинов «Позитроника».

На этом обзор крупных торговых комплексов города можно завершить. Но необходимо отметить, что немалая доля товарооборота приходится на магазины шаговой доступности, которые расположились в помещениях бывших гастрономов и одежных магазинов или в выкупленных и переведенных из жилого в нежилой фонд квартирах первых этажей. Они опутали весь город тонкой, но частой сетью. В их числе есть вполне известные сетевые бренды федерального и регионального масштаба: «Магнит», «Пятерочка», «Красное&Белое», «Ариант» (Челябинск), «Синклос», «Варвара» (Златоуст), «Домовой» (Миасс). Все они специализируются преимущественно на продовольствии, алкоголе и галантерее, бакалее и хозтоварах. Стоимость аренды в бывших торговых помещениях, занимаемых ими, как правило, варьируется в пределах 500 – 800 руб. / м2.

Можно еще упомянуть о бывшем кинотеатре «Урал», который тоже перешел в частную собственность и превратился в крытый рынок для малообеспеченных горожан. Хотя это уже из другой оперы.

Рельефная инфраструктура

Помимо всем понятных социально-экономических факторов на развитие рынка коммерческой недвижимости Златоуста сильнейшим образом влияет местный горный рельеф. Город располагается в нескольких долинах между горными хребтами, поэтому застройка здесь велась и ведется очень плотно. В спальных районах, где наблюдается дефицит обширных торговых площадей, яблоку негде упасть, не то что строительство затеять. Поэтому торговая недвижимость там появляется на свет посредством перевода жилого фонда в нежилой, а не в результате строительства новых объектов. Зато там уютно как раз микросетевикам из области, которые, как курочка, по зернышку клюют: и население удовлетворено, и сами не в обиде.

Infogr.gif

Впрочем, инвесторы не дремлют и пытаются расшевелить неповоротливый рынок разными способами. Самый очевидный — это вложения в замороженные объекты, которые часто расположены в весьма удобных для бизнеса местах. В начале февраля градостроительный совет Златоуста одобрил проект строительства торгово-развлекательного комплекса «Плаза» на пл. III Интернационала. Инвестором выступает челябинская компания «Найфл». Объем инвестиций в объект составит 500 млн руб. На первых трех этажах ТРК будут размещены торговые площади, а в роли якоря выступят продуктовый сетевик и магазин бытовой техники «Найфл». Четвертый этаж займет детский игровой центр, а пятый — фуд-корт. Переговоры с потенциальными арендаторами уже ведутся. В пристроенном здании бывшей столовой планируется разместить трехзальный кинотеатр. Площадь комплекса — 16,5 тыс. м2.

Это не единственный проект на рынке коммерческой недвижимости Златоуста. В конце 2012 г. к строительству торгово-развлекательного комплекса планирует приступить ГК «Пионер» под управлением челябинского предпринимателя Олега Колесникова. По его словам, уже оформлен землеотвод для нового объекта площадью 35 – 40 тыс. м2, который разместится в очень удачном месте и в котором будут представлены продуктовый ритейл, бытовая техника и спорттовары.

златоуст-166.jpgСегодня масштабные работы нулевого цикла в Златоусте ведутся в двух местах: возле городской администрации и на перегоне между Машзаводом и автовокзалом. Пока точно неясно, какую из этих строек курирует ГК «Пионер», но одна из них точно финансируется челябинцами. Помимо этого, местными предпринимателями строятся два автосалона: на выезде из Нового Златоуста в сторону Балашихи и недалеко от здания Златоустовского ГАИ УВД.

Перспективы рынка коммерческой недвижимости, а следовательно и торговли, напрямую связаны с дислокацией уже имеющегося торгового фонда. Невооруженным глазом видно, что торговые объекты в городе расположены по принципу «где густо, где пусто». Тому много объективных и субъективных причин, но результат таков, что уровень арендных ставок часто соизмерим с челябинскими, тогда как уровень жизни в Златоусте значительно ниже. Приход крупных ритейлеров еще больше усугубит ситуацию, взвинтив стоимость аренды. Сгладить ценовой тренд может только открытие новых современных ТРК. Колечко замкнулось, будем ждать результата.

Infogr1.gif

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter