Цельнометаллический офисный планктон

Цельнометаллический офисный планктон
Аналитика

19 февраля 2013, 16:52
Магнитогорск — город могучих людей и циклопических планов. Но рынок офисной недвижимости здесь тяготеет к минимализму. Наибольший спрос у арендаторов — на миниатюрные конторки размером со сказочный теремок.

Экономический потенциал у металлургов Магнитогорска пока что вроде бы в полном порядке. А коли потенциал на высоте, то у местного бизнеса единственное предназначение — привольно развиваться во все четыре стороны. Но только вот делать это в чистом поле он никак не может, для этого нужны специально оборудованные помещения, именуемые офисной недвижимостью. И качество этой недвижимости, как правило, крепко связано с качеством бизнеса. Словом, состояние рынка офисной недвижимости — это своего рода лакмусовая бумажка, сигнализирующая о том, насколько хорошо чувствует себя бизнес в целом.

Что сегодня происходит на рынке офисной недвижимости во втором по величине городе Челябинской области и насколько динамично этот рынок развивается? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно вспомнить, что Магнитогорск совсем молодой город, возникший на пике индустриализации. И развивался он не по общечеловеческим законам, а где-то даже им вопреки. Потому вплоть до конца XX века город-комбинат был хорош для трудовых подвигов, но не для размеренной цивилизованной жизни. Ситуация начала меняться сравнительно недавно. Стратегия развития Магнитогорска до 2020 г., разработанная местными властями в начале нулевых, предполагала реализацию новой транспортной схемы, прогрессивный генплан развития города и создание принципиально иного качества городской среды. В том числе и строительство объектов, нацеленных на увеличение сегмента среднего и крупного бизнеса.

Ранние офисы второго плана

С начала нового тысячелетия Магнитогорск уплотнялся и реструктурировался одновременно. Строительство новых спальных микрорайонов велось в южном и западном направлениях. Коттеджные поселки произрастали все больше на северо-западных рубежах, а деловая жизнь по-прежнему кипела в историческом центре. Основными торговыми в городе традиционно считаются улицы К. Маркса и Ленина (промежуток между ул. Ленинградской и Гагарина), а также ул. Труда. Именно здесь с переходом экономики на капиталистические рельсы появилась первая офисная недвижимость. Подавляющее большинство офисных объектов базировалось и базируется в научно-исследовательских институтах и зданиях административно-хозяйственного назначения. Все они, как правило, были выведены на рынок офисной недвижимости без надлежащего перепрофилирования и ­серьезной реконструкции. Под небольшие офисы выкупались также первые этажи и цоколи в престижном Ленинском районе. Эти объекты второго уровня существуют по сей день, и, что характерно, спрос на них не уменьшается. К таким, в частности, относятся офисный центр строительной компании ОАО «Магнитострой», расположенный на ул. Гагарина, 50, офисные здания по адресам: ул. Гагарина, 33, и Гагарина, 35, а также пр. Ленина, 156а (ЦР «Дельфин»), и комплекс на ул. Ворошилова, 28а. На левом берегу сдаются в аренду офисы по адресу: ул. Красноармейская, 41. Как правило, это помещения с евроремонтом, оборудованные кондиционерами, телефоном и Интернетом, площадью до 50 м2 и стоимостью аренды от 330 до 700 руб./м2 в зависимости от местоположения, инфраструктуры и состояния объекта. В офисах на первой линии и в центре города (Ленинский и Правобережный районы) арендная ставка составляет от 600 руб./м2, на второй линии стоимость аренды снижается до 400 руб./м2. В Орджоникидзевском районе (правый берег) арендная ставка вновь взмывает к прежней планке — 600 руб. за «квадрат». Среди этого разнобоя встречаются вообще чудесные варианты. Например, офисные помещения над караоке-баром «Баритон». Доля свободных площадей на рынке офисной недвижимости второго плана, по мнению экспертов из магнитогорской службы недвижимости «Коммерсантъ», составляет около 10%.

Флагманы офисного рынка

Накануне кризиса 2008 г. главные надежды потенциальных арендаторов были связаны сразу с несколькими анонсированными многофункциональными деловыми форум-2.jpgкомплексами, приближающимися по своим характеристикам к европейским стандартам. Тогда предполагалось построить как минимум два качественных бизнес-центра классов А и В+ общей площадью почти 50 тыс. м2. Как ни удивительно, но почти все из этих ожиданий сбылось. В 2007 г. начал работать 7-этажный бизнес-центр «Форум» (ул. Завенягина, 2), расположенный в центре города на пересечении основных магистральных проспектов — Ленина и ул. Завенягина. Общая площадь офисных помещений составляет 15 600 м2, имеются просторный конференц-зал площадью 90 «квадратов», рассчитанный на 80 человек, малый зал вместимостью до 50 человек. А также переговорная зона площадью 36 м2. Конференц-залы оборудованы всей необходимой техникой для отображения визуальной информации: большой экран и проектор, плазменная па­нель и прочие чудеса техники. Аренда большого зала составляет от 600 до 850 руб.?/?час (в зависимости от времени суток), малого зала — от 500 до 750 руб./час. Из разряда дополнительных услуг и удовольствий: приточно-вытяжная система вентиляции, кабельное ТВ, высокоскоростной Интернет (Wi?Fi), телефон, наземная парковка, подземная обогреваемая парковка, система охраны и контроля доступа с возможностью интеграции (по запросу арендатора), круглосуточное видеонаблюдение.

Кроме того, при бизнес-центре работает гостиничный комплекс, который располагает номерным фондом на 72 номера, где работает ресторан европейской и японской кухни «Некеров Риджис» на 100 мест. Оздоровительный комплекс «Форума» располагает следующими услугами: три сауны, бассейн, солярий, фитнес-центр, массажный кабинет.

Сейчас здесь арендуют площади ОАО «Банк УралСиб», ОАО «ВЭБ-лизинг», страховая компания «Северная казна», туристическое агентство Guide Planet, ООО «Группа «Магнезит», ООО «ИвекоТранс». Заполненность бизнес-центра, по мнению местных экспертов, составляет около 85%. В аренду сдаются офисные помещения от 12 до 100 м2. Стоимость аренды — 600 руб. за «квадрат», в нее входят коммунальные услуги, уборка помещений и охрана.

Бизнес-центр «МЭК» (ул. Советской Армии, 8/1) открылся в 2008 г. Это 10-этажный комплекс, принадлежащий ООО «Магнитогорская энергетическая компания», общей площадью 12 тыс. м2. Офисные площади, сдаваемые в аренду, составляют 8750 «квадратов». Стоимость аренды — от 600 до 1000 руб./м2. Из мэк-2.jpgдополнительных услуг — гостевая и VIP-стоянка, пропускной режим, кафе на цокольном этаже. В стоимость аренды входят услуги по уборке помещений и охрана. Крупных арендаторов нет.

Старая гвардия

Два амбициозных новичка составили конкуренцию объекту, который с конца 90-х до середины нулевых почти единолично царил в цивилизованном сегменте офисного рынка Магнитки. Это офисный комплекс «Альфа-центр», расположенный на ул. Герцена, 6. 9-этажное здание, которое находится в Ленинском районе, между двумя основными транспортными магистралями — пр. К. Маркса и ул. Советской, до 1994 г. принадлежало ВНИИ «Метиз». Общая площадь комплекса, отвечающего стандартам классности В+, составляет 9 тыс. м2. Ставки аренды колеблются здесь от 600 до 800 руб./м2. «Альфа-центр» предоставляет арендаторам следующий комплекс услуг: система контроля доступа, круглосуточное видеонаблюдение, система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, клининг, Интернет (три разных провайдера на выбор), телефон. В здании расположены платежные терминалы, обмен валюты, туристические агентства, страховые компании, курьерская служба, наземный паркинг, фуд-корт, ресторан и кофейня. Деловые встречи можно проводить в двух конференц-залах на 120 и 25 посадочных мест. Кроме того, здесь имеются две переговорные зоны (до 25 посадочных мест каждая) плюс качественная акустика, мультимедиапроектор, плазменная панель и все необходимые медийные радости. Торгово-развлекательный комплекс Jazz Mall, входящий в структуру «Альфа-центра», предоставляет комплекс сопутствующих услуг: салон красоты, бутики одежды и аксессуаров, 6?зальный 3D-кинотеатр, семейно-развлекательный центр и фитнес-центр, развлекательную зону. Заполняемость «Альфа-центра» на сегодняшний момент — более 90?%. Из федеральных компаний здесь арендуют офисы «Эр-Телеком», страховая компания «Ренессанс», банк UniCreditBank, оператор сотовой связи TELE2 и продуктовая сеть «Перекресток».

Пополнение на подходе

В ближайшее время на местном рынке офисной недвижимости появятся еще два объекта. Первый из них — бизнес-центр на перекрестке ул. Жукова и Труда — уже почти построен в непосредственной близости к новому спальному району города. Это отдельно стоящее 3-этажное здание (ул. Жукова, 1/1) общей площадью 2060 м2. В I квартале 2013 г. здесь планируется закончить строительство в свободной планировке и с черновой отделкой. Стоимость аренды — от 800 до 1500 руб./м2. Арендаторы пока неизвестны, но предполагается, что сюда зайдут московские банки, уже ведутся переговоры.

альфа-2.jpgНа пр. Ленина, 94, что напротив обувной фабрики, стоит последний серьезный бастион местного офисного домостроения. Построен он в 2012 г., сейчас в здании производится отделка внутренних интерьеров и планируется ввод в эксплуатацию во II квартале 2013 г. Площадь объекта составляет 3834 м2, из них для офисных пространств выделено 2340 «квадратов», и еще торговые галереи занимают площадь 596 м2. Стоимость аренды здесь — от 800 до 1000 руб. за «квадрат».

По сообщениям риэлторов из Магнитки, за 2 последних года ставка офисной аренды практически не меняется, застыв в среднем на цифре 500 руб./м2. Спрос на рынке офисных помещений достаточно стабилен. Можно только отметить, что повышенный интерес арендаторы испытывают к небольшим офисным помещениям площадью 10?–?15 «квадратов». При этом разброс ставок аренды на офисы, расположенные в деловом центре и на окраинах города, увеличился. Большую роль играет и степень наполненности здания арендаторами: чем она выше, тем менее уступчивы арендодатели.

Таблица.jpg

Found a typo in the text? Select it and press ctrl + enter