Год застоявшегося бычка

Год застоявшегося бычка
Аналитика

19 декабря, 18:15
Уходящий год напоминает бычка из детского стихотворения, Который туда-сюда качается, вздыхая на ходу: вот кризис начинается, сейчас я упаду. Тревожные ожидания доминируют и на рынке жилья в городах Челябинской области.

Копейск в тонусе

lori-0001757299-a6.jpgБольшую часть года многие продавцы жилья во вторых городах региона предпочитали придерживать товар. Да и покупатели не спешили расставаться со своими сбережениями. А риэлторы нервничали и ждали у моря погоды. Впрочем, осенью цены скакнули вверх почти повсеместно. В том числе и в ближайшем городе-спутнике Челябинска Копейске, шахтерской слободке в прошлом и заповеднике для среднего класса в будущем. Еще одна сомнительная перспектива — полное слияние с Челябинском и утеря самостоятельности. Впрочем, при любом раскладе местный рынок недвижимости больше разогрет в сравнении с прочими малыми городами. Весной и летом 2011 г. рост цен там был умеренно-стабильный — 2–3% в месяц. Однако осенью на волне кризисных ожиданий цены резко выросли. За полтора месяца (в октябре и ноябре) жилье на вторичном рынке подорожало в среднем на 50–150 тыс. руб. в зависимости от метража и качества. Резко вырос спрос на бюджетные квартиры, особенно на «однушки», которые продаются очень быстро и дорого. Однокомнатная хрущевская «полуторка», которая в начале года стоила 900 тыс. руб., сегодня выставляется на продажу за 1100–1200 тыс. руб. Двухкомнатная «хрущевка» стоимостью 1200 руб. подорожала к концу года до 1350–1400 тыс. руб., трехкомнатная за год подросла в цене на 15–20%, в декабре ее цена достигла 2200–2300 тыс. руб.

На вторичном рынке панельного жилья осенью тоже был отмечен рост цен. Стоимость «полуторки» площадью 41 м2 в доме 121-й серии выросла с 1200 (в январе) до 1400 тыс. руб. (в ноябре). «Двушка» площадью 65 м2 к декабрю подорожала до 2200–2300 тыс. руб. В целом панельные многокомнатные квартиры подросли за осень на 50–70 тыс. руб.

С новым жильем в Копейске тоже неплохо: за год сданы два дома улучшенной планировки — возле рынка «Янтарь» на ул. Кожевникова и еще один на пр. Славы, возле центральной городской площади. Третья новостройка, на ул. Калинина, планировалась к сдаче в IV квартале 2011 г., но сроки перенесли на начало 2012-го. Расценки на жилье в новостройках следующие: 23 900 руб. стоит квадратный метр в двух- и трехкомнатных квартирах, 24 600 руб. — в однокомнатных. Впрочем, вряд ли такой расклад долго будет актуальным, в отношении перспектив на 2012 г. копейские риэлторы единодушны: цены пойдут вверх уже в январе.

В центре все растет

Еманжелинск — еще один город-шахтер, но менее успешный, чем Копейск. Однако и там цены на жилье резко пошли вверх с сентября. Основной повод роста — активность бюджетников и малоимущих граждан, получивших от администрации сертификаты на улучшение жилищных условий. Этот социальный вброс спровоцировал даже некоторый дефицит, поскольку местный рынок жилья, по большому счету, опустошен и выбор у покупателей и до этого был невелик. Однокомнатные квартиры улучшенной планировки за год выросли в цене на 20%, двухкомнатные — на 10 и почти на столько же (10–15%) — трехкомнатные. Однокомнатные «хрущевки» подорожали с 750 до 900 тыс. руб., «двушки» — до 950 тыс. руб. Коттеджи и таунхаусы на продажу не выставлялись, а средняя стоимость дома с газом и канализацией составляет от 800 до 1300 тыс. руб.

В Красногорске все цены ниже, чем в Еманжелинске, на 15–20%. В поселке Первомайский полный застой, «двушку» там можно купить за 800–900 тыс. руб., «трешку» — за 1100 тыс. руб.

В другом городе-шахтере — Коркино — ситуация схожа с еманжелинской, разве что цены повыше. Причем все на те же 10–15%.

В Южноуральске весь год наблюдался неуклонный рост цен на «вторичку». Причем если до середины лета жилье дорожало медленными темпами, то с июля 2011 г. цены полезли вверх довольно резво, а в конце ноября был зафиксирован резкий их скачок. Причем в разных категориях жилья динамика роста цен различается довольно сильно. Больше всего подорожали, естественно, однокомнатные квартиры: с начала года их стоимость выросла в среднем на четверть. Если в январе за однокомнатные «хрущевки» просили 800 тыс. руб., то в декабре их ценники составляли чуть выше 1 млн руб. Двухкомнатная квартира ленинградского проекта выросла в цене с 830 (в январе) до 1300 тыс. руб. (в декабре). Двухкомнатные квартиры 121-й серии подорожали с 1400 до 1600 тыс. руб. Парадоксально, что на фоне такого роста цены на трехкомнатные «хрущевки» за год не выросли совершенно. Еще одна тенденция: спрос на новое жилье в Южноуральске заметно превышает предложение и в новостройках купить жилье довольно затруднительно. В итоге совершенно закономерно наблюдается заметное повышение спроса на съемное жилье и соответственно рост стоимости аренды одно- и двухкомнатных квартир на 20–30% за год. Дополнительной причиной такого ажиотажа стал приток в город рабочей силы в связи со строительством первого энергоблока Южноуральской ГРЭС, который планируется сдать в 2012 г.

Infogr.gif

Квартирный водораздел

Златоуст — это водораздел между более-менее успешными городами-спутниками Челябинска и депрессивной горнозаводской зоной. Поэтому признаки жизни наблюдаются как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Местные риэлторы констатируют, что стоимость жилья в Златоусте в 2011 г. выросла на 20–30%, или от 50 до 150 тыс. руб. в денежном эквиваленте. Особенно значительный рост цен наблюдался в ноябре: все жилье резко подорожало в среднем на 30–40 тыс. руб. Особенность местного рынка заключается в повышенном спросе на одно- и двухкомнатные квартиры любой категории. С начала года цена на них выросла не менее чем на 100 тыс. руб., и спрос на малосемейное жилье по-прежнему превышает предложение. На конец года за однокомнатную «хрущевку» или «брежневку» просили 600–700 тыс. руб., за двухкомнатную — 700–850 тыс. руб., а «двушка» с улучшенной планировкой обойдется покупателю не меньше чем в 900 тыс. руб. Трехкомнатная квартира улучшенной планировки стоит 1300–1400 тыс. руб., а за трехкомнатную «брежневку» просят до 1200 тыс. руб.

Отметим, что все это касается районов с более-менее современной застройкой. В старых районах города с изобилием ветхо-аварийного жилья цены оставались стабильными на протяжении всего года. Так, в районе метзавода стоимость «трешки» какой была в начале года (550 тыс. руб.), таковой и осталась в декабре. А в центре города и на Машзаводе за такую квартиру просят как минимум в два раза больше.

Новые квартиры выставлялись на продажу в свежесданных домах на ул. 40 лет Победы: в январе квадратный метр жилья стоил здесь 17 тыс. руб., но в течение года цена выросла до 19 тыс. руб. В новом 9-этажном доме на ул. 50 лет Октября к продаже также предлагались полнометражные квартиры площадью до 100 квадратов. Два последних года подряд активность на рынке недвижимости замирала, цены в январе–феврале замерзали, а то и снижались на 30–50 тыс. руб. Эта тенденция представляется наиболее вероятной в 2012 г.

Буколистический метраж

Аргаяш — это цып-цып-цып во всех отношениях. В милом районном центре царит полная стабильность. Стоимость жилья на протяжении года не менялась. Цены на вторичном рынке весь год балансируют на цифре 25 тыс. руб. за квадрат, на рынке новостроек начинаются от 30 тыс. руб. /м2. Частные дома с приусадебным участком (а-ля избушки на курьих ножках) продаются из расчета 10 тыс. руб. /м2, новые благоустроенные коттеджи с газом и прочими удобствами — 20 тыс. руб. /м2.

В курортно-экологическом Чебаркуле цены на жилье росли, хоть и умеренно. На конец года однокомнатная «хрущевка» или «брежневка» стоит 950–970 тыс. руб., а однокомнатная квартира в доме 121-й серии — 1100–1300 тыс. руб. Рост цен за год составил 20–30%. Есть мнение, что географический фактор сыграет еще свою роль и рынок будут подпитывать как раз представители среднего класса, охочие до здорового образа жизни.

Верхнеуральск встречает год спокойно и гордо, как крейсер «Варяг». Вторичное жилье в конце года здесь стоило от 15 до 22 тыс. руб. /м2 в в зависимости от ремонта, комфорта и газификации. В этот перечень входят как частные, так и многоквартирные жилые дома. К слову, газифицировано в Верхнеуральске 15–20% жилого фонда. В городе планировалось строительство двух пятиэтажек, но в связи со сменой власти все зависло на нулевом цикле. Рост стоимости жилья за год составил 10–18%, причем он был плавный — на 3–4% в квартал. Подогрели рынок слухи о предстоящем кризисе и владельцы материнского капитала, за его счет улучшающие жилищные условия. У соседей (Межозерное, Карагайский бор) цены такие же, как в Верхнеуральске, и темпы роста аналогичные. Наблюдается там также интересная местная тенденция: некоторые магнитогорцы в связи с кризисными опасениями гасят ипотеку, продают в городе квартиру и уезжают в Верхнеуральск, на малую родину.

Троицк пребывает в застое: весь год спрос на жилье низкий, риэлторов выручают юридическая практика и прочие дополнительные услуги. Стоимость однокомнатных «хрущевок» — 800 тыс. руб., улучшенных «полуторок» — 800–1000 тыс. руб. Цены на «двушки» начинаются от 950 тыс. руб. и доходят до 1,5 млн, «трешки» продают и за 1200, и за 2300 тыс. руб. В начале 2012 г. сдается новый дом на ул. Карташева, 37, — долгожданная ложка меда в иссохшейся кадушке первичного рынка.

Невеселая ситуация отмечена и в Каслях. Местные риэлторы отмечают, что рынок недвижимости стоит мертво. Любые квартиры одинаково плохо продаются и покупаются, выручает только сотрудничество с владельцами сертификатов и материнского капитала. Еще один немаловажный источник риэлторского дохода на протяжении последних 5 лет — екатеринбуржцы, активно скупающие недвижимость в окрестных селах. Стоимость однокомнатной квартиры в Каслях — 550–800 тыс. руб., двухкомнатные и «трешки» дороже на 200–250 тыс. руб. Частные дома сильно разнятся в цене — от 200 тыс. до 2 млн руб. В Вишневогорске цены в среднем на 30–40% ниже, чем в Каслях, и никакого роста на протяжении года не наблюдалось.

Found a typo in the text? Select it and press ctrl + enter