Земля с молотка. Желаемое и действительное

Земля с молотка. Желаемое и действительное
Аналитика

19 декабря 2011, 18:24
Несмотря на надежды, возложенные на муниципальные аукционы по продаже земли под строительство индивидуального жилья, предполагавшиеся в 2009‑м перспективы реализации таких участков не достигнуты даже за три года.

phototimes_10712141.jpgВсе началось в тот момент, когда в очередной раз в государстве была объявлена крупная кампания, условно ограниченная (поскольку ни по времени, ни по средствам, ни по изобретательности не регламентировалась) рамками национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Приоритетным направлением этой кампании стало развитие строительства индивидуального жилья. И не только силами застройщиков, специализирующихся на коттеджной малоэтажке, но и руками самих индивидуалов, будущих собственников. Для эффективного воплощения этой идеи в жизнь прежде всего требовалось уладить вопрос с землей. Именно тогда было принято решение о продаже земельных участков под строительство нового частного сектора с аукционов. Стимулировать спрос на такую землю должен был и экономический кризис, заморозивший строительство большинства многоэтажных микрорайонов. Было выдвинуто предположение, что в этих условиях быстрее, дешевле и проще будет построить собственный дом или хотя бы улучшить статистику нацпроекта покупкой земли. В июне 2009 г. Михаил Юревич, бывший тогда мэром Челябинска, сделал громкое заявление о том, что до конца года с аукционов будет продано до 2000 земельных участков, расположенных в границах областного центра. Основные районы будущей частной застройки — Чурилово, Сухомесово, Новосинеглазово, Каштак и другие. Стартовая стоимость земель на аукционах в зависимости от их местоположения и площади, наличия подведенных коммуникаций и уровня инфраструктуры начиналась от 100 тыс. руб. Средняя площадь участка — 10 – 15 соток. Минимальное пополнение городской казны планировалось на уровне 400 млн руб.

Раз, два, три... Не продано

В общей сложности начиная с июня в 2009 г. было объявлено 9 аукционов, на которых выставили на продажу 191 земельный участок, из которых ушли с молотка только 113. Причем на часть из этих соток было подано только по одной заявке, и поэтому земля уходила по стартовой цене. В отношении остальных 78 лотов аукционы были признаны несостоявшимися. В итоге общая площадь всех проданных земельных наделов составила 134 986 м2, а выручка от аукционной продажи — 70 млн 166 тыс. 967 руб. (17,54% от ожидаемого результата). Из проданного наибольшим спросом пользовалась земля в жилом районе Смолино. Тут расторговался 71 участок общей площадью 91 608 м2. Средняя по аукциону цена за один квадрат площади составляла порядка 495 руб. Район оказался привлекательным из-за достаточно активного, даже в период кризиса, строительства крупных микрорайонов: частники рассчитывали на быстрое развитие инфраструктуры в непосредственной близости от мест локации будущей частной застройки. Несмотря на заверения главы города о малой вероятности оптовой скупки земельных участков компаниями-застройщиками из-за сложного финансового положения, более десятка соседствующих участков площадью от 1500 до 1800 квадратов были выкуплены строительными фирмами и юридическими лицами. Так, СК «Восток» приобрела 5 участков, «Челсин» — 3. Стоит заметить, что в следующем году этот процесс превратился в тенденцию: те же «Восток» и «Челсин» приобретают уже 8 и 12 участков соответственно. Можно предположить покупку земли с целью дальнейшей ее реализации. В противном случае зачем одним и тем же физическим лицам покупать по 3 – 4 участка на разных аукционах в течение всего этого периода? Этот процесс более всего был характерен для Советского района и для Краснопольской площадки в Курчатовском районе. Не самым востребованным, вопреки ожиданиям, стал в 2009 г. и Тракторозаводский район с большим предложением в поселке Чурилово — 14 участков по средней аукционной цене 550,4 руб./м2. Самая дешевая земля была в Ленинском (258 руб./м2) и Металлургическом (290 руб./м2) районах. Самая дорогая, как и следовало ожидать, — в Центральном (1463 руб./м2) и Курчатовском (1201 руб./м2). Этих участков было выставлено на аукционах очень небольшое количество, и, за исключением двух случаев, все они уходили с молотка по цене от 1,5 до 4,5 млн руб./м2.

Infogr.gif

Чем больше, тем больше

В 2010 г. количество муниципальных аукционов резко возрастает по сравнению со стартовым 2009 г. В общей сложности на 25 аукционах на торги было выставлено 703 лота. Соответственно и продать удалось больше земельных участков — 232. Однако количество лотов, в отношении которых торги были признаны несостоявшимися, составило уже 64,5% от общего количества. То есть на 23,7% больше, чем в 2009 г. Стоит учесть, что достаточно большое количество лотов ушло с молотка по стартовой цене, так как на них было подано всего по одной заявке. По-прежнему в лидерах продаж район Смолино (73 участка общей площадью 98 235 м2), принесший казне 49 млн 874 тыс. 730 руб. А среднеаукционная цена на эти участки подросла до 507 руб. за квадрат. Зато резко упала цена в Чурилово. За эти земли торговались в среднем за 156 руб./м2. И с молотка в итоге ушло 34 участка общей площадью 41 915 квадратов. Вырос в продажах и Курчатовский район, где цена на землю под ИЖС немного подтаяла — до 885 руб./м2. Еще подсыпал земли на ­аукционы ранее не торговавшийся Калининский район, получивший возможность нарезать участки для индивидуалов на территории, отвоеванной у ЮУНИИПОК. И все равно даже общими силами в 2010 г. удалось сторговать только 139 млн 84 тыс. 207 руб.

Infogr_01.gif

Угасли прежние мечтанья

После условного всплеска аукционных продаж 2010 г. наступила почти полная тишина 2011 г. Всего было проведено только 6 аукционов, на которых выставлялось 125 лотов. 69 земельных участков так и не нашли своего покупателя, и торги по ним были признаны несостоявшимися. Хотя общий процент состоявшихся (по сравнению с 2010 г.) вырос на 9,3%. В результате за все три года прошло всего 40 муниципальных аукционов, на которых было выставлено в общей сложности 1019 лотов (в 2 раза меньше предполагаемого объема только за 6 месяцев 2009 г.). Общая площадь проданной земли составила 467 312 м2. Общий объем денег, поступивших в городскую и областную казну, — 217 млн 204 тыс. 574 руб. (почти в 2 раза меньше от планировавшейся на 2009 г. суммы). Аукционы ожиданий не оправдали. При этом уже заявлено, что метраж введенного в эксплуатацию многоэтажного жилья превысил показатели прошлого года на 50 тыс. квадратов, а индивидуального — снизился на 40 тыс. С одной стороны, участки, приобретенные на аукционах ранее, могут быть попросту заморожены, поскольку процесс строительства откладывается из-за нехватки средств. С другой стороны, строительство на этих участках не ведется потому, что порядка 10–15% земли все-таки приобреталось для дальнейших спекулятивных сделок, как бы ни убеждали нас в обратном. Достаточно ознакомиться с результатами всех проведенных в течение минувших трех лет торгов и посчитать количество наделов, приобретенных в разное время в разных районах в одни те же руки. И, наконец, третий возможный фактор — аукционов было мало, а выставленные на них лоты были почти в 50% случаев не самыми привлекательными для частника.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter