Фундамент консервированный. Цена договорная

Фундамент консервированный. Цена договорная
Аналитика

20 апреля 2011, 14:38
Объемы незавершенного строительства к концу этого года могут заметно вырасти за счет оформления незавершенки на земельных участках, срок аренды которых истекает до середины 2010 г.

Незавершенка в строительстве в период кризиса — процесс естественный, понятный и неизбежный. В Челябинске еще с прошлых кризисов разного уровня остались долгострои, реанимировать которые собственнику не под силу, а «властью данной» что-либо с ними сделать невозможно, поскольку объект уже собственность, хоть и незавершенная. Прелесть этого определения не только в неприкосновенности, но и в неприхотливости: эти консервы есть-пить не просят — налоги с них платить не надо. Правда, на обсуждение в Госдуму нет-нет да и выносятся предложения «изъять и обложить». Как говорят сторонники данного законопроекта, существующая система позволяет налогоплательщику не привинчивать ручку к двери и на этом основании объявлять свой дом незавершенкой. Но пока законотворцы и правительство решили, что принятие законопроекта приведет к противоречию с действующим гражданским законодательством и вызовет увеличение расходов на строительство, обострит проблему его финансирования и приведет к сокращению объектов строительства. А незавершенка тем временем может превратиться в классический долгострой, а затем и в окончательный «недострой», как памятник на могиле некогда амбициозного проекта. Но если в 2007 г. в городе было официально зарегистрировано чуть больше 40 долгостроев, то 2010 г. может дать старт приросту таких объектов в разы. Это не касается крупных застройщиков, вынужденных консервировать многие тысячи квадратных метров жилой и коммерческой площади: приближение «оттепели» здесь могут активизировать действия федеральных властей и муниципалитетов. Первые готовы выкупать объекты высокой степени готовности под государственные программы, вторые, со своей стороны, заверяют, что не допустят «зафундаментирования» города. Однако кроме строительных гигантов, начавших, но по объективным причинам заморозивших свои стройки, есть большое количество частников, которые еще в 2006–2007 гг. оформили договоры аренды земельных участков под строительство. Небольшое. Так, для себя. Под офис, под склад, под лавку. Кто-то предполагал в дальнейшем продать объект готовым или в виде «полуфабриката», кто-то мечтал поселить собственных ларров и пенатов, но тут пришел злой кризис и мечты если не рухнули, то потребовали пролонгации. Как сохранить мечту? То есть как ее не похоронить окончательно? Есть два выхода. Какой более реальный — судите сами.



Почему желаемого три года ждут



Получить землю под строительство застройщик может на двух основаниях: по решению администрации или же выиграв право на заключение договора аренды на торгах (аукционах, конкурсах). Вне зависимости от способа получения этого заветного права на договор неизменным пунктом его является срок аренды. Он определяется администрацией муниципального образования еще на стадии принятия решения о предоставлении земельного участка под строительство и составляет, как правило, 3 года. При этом в срок включается не только строительство объекта, но и его проектирование, инженерные изыскания для подготовки проектной документации, собственно подготовка, получение заключения государственной экспертизы на инженерные изыскания и проектную документацию, получение разрешения на выполнение строительно-монтажных работ и разрешения на строительство и прочее, прочее, прочее... Комплекс подготовительных мероприятий настолько разнообразен и нескончаем, что три года, вошедшие в пословицу как символ бесполезности ожидания чего-либо, кажутся просто одним днем. Только на проведение экспертизы проектной документации закон отводит три месяца. В итоге устанавливаемый срок аренды оказывается изначально недостаточным для осуществления строительства. За это время мелкий застройщик не успевает не то что закончить строительство, но и даже начать его. Приходится либо продлить договор аренды (процесс, включающий некоторый процент риска, поскольку продление договора осуществляется на усмотрение комитета по управлению имуществом и земельными отношениями), либо выкопать яму, сделать подобие фундамента и зарегистрировать свое право собственности на незавершенный объект, что позволит получить права на земельный участок в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ. И вот тогда можно сидеть на этом земельном участке, мечтая о лучших временах, когда удастся построить здесь что-нибудь более вместительное, чем телефонная будка. Для кого-то эти времена могут так и не наступить, но незавершенка останется неприкосновенной, как любая частная собственность. Так обычно и поступали. Просто в условиях кризиса этот процесс активизируется в разы, а количество «консервов» по сравнению с мирным временем вырастет многократно: во-первых, не на что строить, во-вторых, упал спрос на незавершенку, в-третьих, упал спрос на землю там, где рассчитывали на ее продажу под видом объекта незавершенного строительства.



А кому легко?



Перспектива заиметь городской пейзаж в виде нескончаемой стройки в окопах и воронках, как после бомбежки, особой радости и оптимизма муниципалитету не внушает. Однако что могут в этой ситуации сделать власти? Выкупить незавершенку? В некоторых случаях, когда речь идет о каких-то значимых проектах, свернутых кризисом, такое вполне возможно и даже предполагается. Но на все раскопки денег не напасешься. С другой стороны, оформлять ямку как будущий домик предпринимателя заставляет риск лишиться земли, куда уже закопаны многие миллионы и в прямом, и в переносном смысле: право арендодателя не возобновлять договор аренды земельного участка на новый срок практически ничем не ограничено и действующее законодательство предоставляет легальную возможность администрации муниципального образования избавляться от неугодных застройщиков путем отказа в продлении договора аренды земельного участка для строительства. Причем без компенсации застройщику понесенных им затрат. Учитывая пресловутый «человеческий фактор», риск оказаться лишенцем в случае обращения за продлением договора аренды весьма реален. Поэтому предпочитают незавершенку. С ней спокойнее.



Что, где, сколько



К концу прошлого года объем незавершенного строительства в целом по России составлял более 50 млн м2. В Челябинске в стадии незавершенки было порядка 1,5 млн «квадратов». Прогнозировать прирост этих метров за счет застолбленных стройплощадок можно только приблизительно. Однако, по мнению экспертов, объем такого прироста может быть на уровне 13–15% от общего недостроя, что, возможно, не так много, но, учитывая, что в абсолютном большинстве это небольшие участки под точечную застройку в уже готовых жилых микро-районах, перспектива «раскопок» во дворах удручает. Рекордсменами в этом отношении могут стать Калининский и Курчатовский районы: именно эти земли были наиболее популярны при покупке в 2006–2007 гг., и получить здесь хоть небольшой участок под строительство или дальнейшую перепродажу стремились многие. И покупали дорого, в самый пик роста ставок на торгах. В общей сложности в Челябинске в те рубежные годы под строительство и иные цели было приобретено порядка 400 тыс. «квадратов», на которых  строительство так и не началось.



Хорошо, все будет хорошо



У кого? У того, кто приобретает землю под строительство сейчас. Так считают многие эксперты. Во-первых, цены по сравнению с 2007 г. значительно снизились. В том же Курчатовском районе по Комсомольскому пр. имеется более 6 тыс. уцененных квадратных метров земли, предназначенных для возведения 16-этажного жилого дома с подземной автостоянкой, а в Калининском районе — для строительства комплекса многоуровневого гаража-стоянки и 16-этажного офисного здания (площадь 8200 м2). 2530 «квадратов» в Ленинском районе подешевели с 14 млн 724 тыс. руб. до 12 млн 515 тыс. руб. Во-вторых, опять же по экспертным оценкам, через два года вновь начнут работать разумные кредитные программы банков. В-третьих, спрос на землю опять возрастет. Можно будет отказаться от «консервов» в строительном рационе.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter