Солнечные берега Аргаяша

Солнечные берега Аргаяша

Солнечные берега Аргаяша
Аналитика

21 апреля 2011, 16:42
Аргаяшский рынок недвижимости можно смело считать исключением из правил: в отличие от многих южноуральских населенных пунктов влияние кризиса здесь пока незаметно.


argayash.jpgНазвание «Солнечный берег» в Челябинской области норовят прилепить к пляжам, базам отдыха и всяким прочим региональным здравницам. Однако мало кто знает, что это имя на законном основании принадлежит селу Аргаяш и одноименному озеру. Поскольку в переводе с башкирского «аргаяш» — это как раз и есть солнечный берег. Следуя за солнцем, мы отправились в это селение, дабы убедиться, насколько там все безоблачно — в том числе и на рынке недвижимости.

Село было основано в 1895 г., когда в этих краях прокладывали железнодорожную ветку Челябинск–Екатеринбург. В 1919 г. по соглашению между ВЦИК и СНК РСФСР с башкирским правительством от 20 марта была создана автономная Башкирская Советская Республика, одним из 13 кантонов которой стал Аргаяшский кантон, в состав которого были включены населенные преимущественно башкирами волости Троицкого и Челябинского уездов Оренбургской губернии, а также Екатеринбургского и Шадринского уездов Пермской губернии. Любопытно, что изначально Аргаяшский кантон являлся анклавом Башкирской АССР, отделенным от ее территории и со всех сторон окруженным Екатеринбургской и Челябинской губерниями, а с 1923 г. — Уральской областью. В 1928 г. пристанционный поселок Аргаяш получил статус поселка городского типа. 20 августа 1930 г. Аргаяшский кантон Башкирской АССР был разделен на два района — Аргаяшский и Кунашакский, которые при разделе в январе 1934 г. Уральской области были переданы из Башкирской АССР в состав Челябинской области. В 30-е годы Аргаяш был столицей Аргаяшского национального округа, а затем превратился в административный центр Аргаяшского района. При социализме в этом районе работали филиал челябинского радиозавода «Полет», два лесхоза, птицефабрика, предприятие по производству овощных консервов, молокозавод и хлебозавод. Сегодня из прежней индустрии на плаву лишь хлебозавод да птицефабрика, давно преобразованная в ЗАО «Уралбройлер» и получившая новых владельцев. Зато пару лет назад промышленность района приросла филиалом успешного английского предприятия Rexam, которое снабжает своей продукцией — алюминиевыми пивными банками — чуть ли не весь Урало-Поволжский регион.

В отличие от промышленного сектора сельское хозяйство уже в годы перестройки пришло в полное запустение, а сейчас на весь район осталось всего три действующих сельхозпредприятия. Это АГК «Аргаяш», где сохранено 60 лошадей, коровник на 300 голов (пустует), свинарник на 300 свиноматок (пустует), работает турецкая мельница мощностью до 24 т муки в сутки. Это действующее производство в ООО «Кузнецкое»: молочная ферма в Сыргайдах на 130 коров (потенциально можно разместить 400 голов крупного рогатого скота и 150 голов молодняка), а также комплекс зданий и сооружений. Кроме того, на плаву держится ЗАО «Курманово», где сохранена ферма на 80 голов крупного рогатого скота.  В этой связи напрашивается вывод — идеальным для Аргаяшского района является рекреационный бизнес. Для его развития в Аргаяше есть все: близость к областным столицам, прекрасная природа, дремучие леса и множество чистых, богатых рыбой озер — их на территории района более полусотни общей площадью 18 000 га. Большинство из этих озер находится в Кузнецком, Байрамгуловском и Дербишевском сельсоветах. Шести водоемам присвоен статус высокой рекреационной ценности — это озера Акакуль, Кумкуль, Курги, Талпянды (залив озера Аргази), Увильды и Аргазинское водохранилище. Да и остальные 40 озер весьма красивы, экологически приятны и богаты рыбой — водятся здесь карась, окунь, щука, ерш, чебак, линь, лещ, сиг, форель, рипус, ряпушка и ракообразные. Вся эта благодать привлекает сюда пришлых покупателей недвижимости — в Аргаяшском районе их любовно именуют «дачниками».

Кусочек Европы в уральской глубинке

Аргаяш крепок сельскими традициями, и украшать его улицы ультрасовременными архитектурными изысками по меньшей мере глупо. С другой стороны, местные предприниматели хотят оставить о себе добрую память и в центре села уже есть несколько интересных коммерческих объектов. Все их перечислять не будем, поскольку пальму первенства в этом списке заслуживает дом № 36а на ул. 8 Марта, что практически в самом центре Аргаяша. Это магазин цветов и подарков, который в окружении неказистых двухэтажных домиков выглядит не менее экзотично, чем тропическая орхидея, распустившаяся где-нибудь на задворках в окружении лопухов. Все притягивает взор: тут тебе и крыша черепичная, и элегантный фасад, и со вкусом оформленные витрины. Есть даже пандус для колясочных посетителей, какой и в Челябинске нечасто встречается. Вот уж поистине украшение улицы и положительный пример для соратников по бизнесу.

Ценовой застой

Аргаяш встретил журналистов «Курса дела» многоголосым вороньим гомоном и отличной солнечной погодой. На центральной площади бабушки торгуют молоком, творогом и помидорной рассадой, в воздухе разлиты покой и благолепие. Село небольшое и компактное: на территории в 15 км2 проживает 10 127 жителей. На это население приходится 58 многоквартирных домов с центральным отоплением. Из них пять пятиэтажек, остальные — двух- и трехэтажные здания. Причем почти четверть многоэтажного жилого фонда — 16 зданий — имеет статус ветхого и аварийного жилья: пре-имущественно это подтопляемые дома, расположенные в болотистом районе «Ремтех».

Вообще село условно делится на центр, восточный микрорайон, северный микрорайон и некогда автономное селение Сатлыково, которое слилось с Аргаяшем и теперь там отстраиваются наиболее зажиточные граждане. Коттеджи строят также в северном микрорайоне, который возник 20 лет назад. Всего же в Аргаяше 2,5 тыс. частных домов и проживает в них около 90% населения. Большинство многоэтажек было построено в 70-е годы, когда таким способом пытались сблизить город с деревней. И хотя сейчас сельские жители предпочитают собственное жилье, но и многоэтажки не сдают позиций. В декабре 2009 г. челябинское ООО «СК-Агрострой» (заказчик — ОАО «Завод ЖБИ-Агрострой») планирует сдать в Аргаяше четырехподъездный 5-этажный дом так называемой «чебоксарской серии», который выгодно отличается от типовых зданий 30-летней давности по всем параметрам. Здание сборочно-каркасной конструкции со свободной планировкой комнат и высотой потолков 2,74 м. 1-комнатные, 2-комнатные и 3-комнатные квартиры площадью соответственно в 35, 60 и 78 м2. Половину квартир в этом доме уже выкупил местный муниципалитет — они предназначены для бюджетников и «аварийщиков». Стоимость первичного жилья составляет от 25 тыс. руб. за м2, при этом продается жилье в черновом варианте, что несколько расстраивает потенциальных покупателей, ибо ремонт на селе — дело втройне хлопотное, нежели в городе. Под фундамент еще одного многоквартирного дома пару лет назад был вырыт котлован в центре Аргаяша на ул. Ленина, но пока никаких намеков на строительство там не обнаружено, не иначе кризис помешал.

Рынок вторичного жилья в Аргаяше, как ни парадоксально, на злополучный кризис вообще никак не отреагировал — цены не снижаются категорически. Это, кстати, сильно поражает не только риэлторов из Каслей и Кыштыма, но и челябинских коллег, которые уже полгода пребывают в кризисном ступоре. Но в Аргаяше, говорят, особый менталитет — невозмутимость и неторопливость превыше всего. При этом активность покупателей и продавцов с середины января до начала марта снизилась до нулевой отметки — и те, и другие просто выжидали, а с приходом весны наметилось некоторое оживление спроса и предложения. Стабильность цен на жилье местные специалисты склонны объяснять тем, что большинство покупателей — это бюджетники, владельцы жилищных сертификатов и прочие льготники. К этой категории относятся и молодые семьи, которым по закону оплачивают лишь 40% стоимости жилья, остальную сумму нужно добывать самим. Стоимость благоустроенных квартир в Аргаяше сегодня примерно такова: за однокомнатную квартиру просят 1 млн руб. и выше, за «двушку» в среднем 1,5–1,6 млн руб., за «трешку» — от 1,8 до 2 млн руб.

Земля в цене

Естественное желание большинства жителей Аргаяша — жить в собственном доме с приусадебным участком. Тем более что газификация частного сектора набирает обороты, и многие селяне охотно перебираются на землю. Проблема в том, что в центре села строиться практически негде. Поэтому цены на частное жилье здесь тоже достаточно высокие и незыблемые. Частный дом в Аргаяше стоит от 500 тыс. руб. и выше. Причем верхняя ценовая граница задана достаточно высоко — за хорошее 2-этажное здание продавец может попросить от 2 млн руб. и более. Наиболее активно застраивается северный микрорайон, а также ходят слухи, что под строительство отдадут земли, на которых сегодня расположены заброшенные сады. В преддверии этого местные жители довольно активно приобретают садовые домики даже в действующих кооперативах «Здоровье» и «Березка» с перспективой строительства на этих участках капитального жилья. Активно скупают земли под строительство коттеджей и горожане — в поселках Сайма, Увильды, Аргази, которые расположены на территории Аргаяшского района. Причем екатеринбуржцы преимущественно заглядываются на места вокруг Аргазинского водохранилища, а челябинцев больше интересуют Кузнецкое, Губернское и прочие селения на берегах Увильдов. Цены здесь варьируются, но остаются достаточно высокими даже по челябинским меркам, и это даже при отсутствующих коммуникациях. В этой связи поговаривают о следующей практике. Некие инвесторы намерены скупать земельные паи, переоформлять земли из сельскохозяйственного сектора в жилой, решать вопрос с инфраструктурой, а затем предлагать уже обустроенные участки покупателям. Вообще юридическое сопровождение сделок с землей в Аргаяшском районе — большая проблема, поскольку жилье в советское время строилось, покупалось и продавалось хаотично. Так что зачастую домовладельцы вообще не имеют бумаг, где обозначено их право владения землей, на которой стоит здание.

Курортное ускорение

Офисная и коммерческая недвижимость в Аргаяше, надо признаться, имеется и даже потихоньку развивается. И если большая часть магазинчиков расположена опять-таки в первых этажах жилых домов (исключение — типовая коробка советского универмага, где можно арендовать отдел), то за офисы отдельная благодарность «Уралсвязьинформу», который отгрохал в центре села роскошное здание. Чем и обеспечил деловой мир Аргаяша на долгие годы вперед. Офисная аренда здесь вполне вменяемая — около 100 руб. за м2. Однако в целом сектор коммерческой недвижимости достаточно вялый — выставлялись на продажу здание столовой радиозавода и парикмахерская, но желающих пока не нашлось.

Словом, если в этом сегменте активность соответствует сельскому статусу Аргаяша, то рынок жилой недвижимости в целом выглядит достаточно сносно по сравнению с другими населенными пунктами Южного Урала сходной площади и населенности. Другое дело, что интерес для приезжих покупателей представляют все больше прибрежные поселения и участки. И именно за счет них рынок будет набирать обороты в ближайшие годы, кризис ведь не навсегда.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter