Posted 21 июля 2011,, 07:24

Published 21 июля 2011,, 07:24

Modified 18 августа 2022,, 20:01

Updated 18 августа 2022,, 20:01

Ипотечный «бумс»

21 июля 2011, 07:24
Несмотря на поднятый в СМИ шум, об ипотечном буме речи пока не идет: темпы роста на южноуральском рынке ипотеки далеки от идеальных.

TASS_1405219.jpgУвидев статью под таким заголовком году этак в 2007‑м, читатель, скорее всего, впал бы в ступор либо решил, что автор допустил опечатку. Ведь в любом экономическом журнале можно было прочитать об ипотечном буме. Да и сухая статистика свидетельствовала о том же. Так, по данным Главного управления ЦБ РФ по Челябинской области, в 2007 г. ипотечных кредитов в регионе было выдано в 2,9 раза больше, чем годом ранее. В абсолютных цифрах это 19,1 млрд руб. (соотношение объемов федеральных банков к местным — 80/20%). Однако в 2008‑м по известным причинам рынок впал в спячку: за первый год кризиса объемы ипотечных ссуд не превысили 19 млрд, а показатели местных банков в общей сумме снизились с 4 до 2,9 млрд. Дальше — больше: спустя год выдача ипотеки сократилась почти в 5 раз — до 4 млрд руб., из которых регионалы выдали всего 1,1 млрд.

И вот на горизонте снова замаячило нечто, предвещающее бум. Согласно статистике областного ГУ ЦБ РФ, за 2010 г. объем ипотечных ссуд, выданных южноуральцам, вырос по отношению к предыдущему году в 2,7 раза, до 10,8 млрд руб., при этом в 3,1 раза, до 3,4 млрд руб., увеличились и по­казатели региональных банков. Благодаря этому в ипотечном рейтинге российских регионов Челябинская область поднялась с четвертой строчки на третью. Однако плавающее число участников рынка и темпы роста, с которыми эти банки сегодня кредитуют, не очень вписываются в благостную картинку, которую рисуют СМИ. По данным областного ГУ Банка России, в 2009‑м количество ипотечных кредиторов в регионе сократилось с 57 до 37 (местных — с 8 до 6), а в прошлом году ипотекой занимались уже 68 банков, включая 8 местных. Но в 2011‑м снова наметился спад — в первые пять месяцев этого года ипотеку выдавало уже на 3 банка, включая один региональный, меньше (в декабре 2010 г. отозвали лицензию у «Монетного дома»). По итогам I квартала этого года абсолютным лидером стал Сбербанк, выдавший южноуральцам, по данным сайта chelfin.ru, практически половину ипотечных жилищных кредитов — 946,6 млн руб. Вторую и третью позиции в пятерке сильнейших заняли местные игроки — Челяб­инвестбанк (230,3 млн руб.) и Банк «Снежинский» (220,9 млн руб.). На четвертой строчке оказался ВТБ24 с его 160,9 млн руб., а замкнул пятерку Челиндбанк, оформивший ипотеки на 141,5 млн руб. По данным ГУ ЦБ РФ, за 5 месяцев 2011-го южноуральцев прокредитовали на 5,6 млрд руб. Основная величина (4,2 млрд) пришлась на федералов, увеличивших свои объемы на 95,3%, а рост местных игроков, выдавших ипотеки всего на 1,4 млрд руб., составил 41,3%. И это при средней сумме кредита 1 – 1,5 млн руб., средней ставке 12,4% и среднем сроке 157,2 месяца. Однако ипотечный портфель в Челябинской области в этом году хоть и рос (в 1,7 раза к I кв. 2010-го), но медленными темпами (в аналогичном периоде 2010 г. рост был трехкратный). И от докризисных объемов рынок сегодня отделяет более 8 млрд руб.

Ставки снижены, господа

Рост объемов ипотечного кредитования участники рынка объясняют новыми программами и выгодными спецпредложениями. Если в 2008 и 2009 гг. средневзвешенная процентная ставка, согласно статистике областного ГУ Банка России, росла (2007 г. — 12,7, 2008 г. — 13,5, 2009 г. — 14,6%), то в 2010‑м она уменьшилась до 13,2, а за 5 месяцев 2011-го — до 12,6%. Так, в одном из коммерческих банков, входящих в топ‑10 по объемам выданных ипотечных ссуд, — ЮниКредит Банке, предлагающем довольно широкий спектр жилищных программ, — сегодня практически докризисные ставки: 11,5 – 12,5% для рублевых кредитов. Эти преимущества отразились на объемах кредитования. «Если в 2009‑м ипотечные кредиты были единичными, то со II квартала 2010-го активное кредитование возобновилось, — рассказывает Ирина Кудрякова, руководитель региональной розничной сети ЮниКредит Банка. — И динамика первого полугодия 2011-го уже показывает прирост с точки зрения объемов по отношению к 2010-му на 30 и более процентов. В первом полугодии наш филиал выдал кредитов на 124 млн руб., а рост II квартала к I — 61%». Челиндбанк, где кроме выгодных программ довольно привлекательная ставка (от 10% годовых), достиг прироста ипотечного портфеля на 18%, или на 82 млн руб. по сравнению с 2009‑м, выдав ипотеки на общую сумму более 390 млн руб. В отдельных же случаях речь заходит о ставках и менее чем 10%. Так, Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ, оператор АИЖК) смогла увеличить в 2010 г. значения предыдущего периода более чем в 2,5 раза, выдав 504 ипотечные ссуды на 590,1 млн руб. именно благодаря существенному снижению ставок. «Рост обусловлен внедрением программы «Революция в ипотеке», которая распространяется на объекты недвижимости, находящиеся в нашей собственности, — объясняет Лариса Гусак, заместитель гендиректора ЮУ КЖСИ. — С 14 июля по 31 декабря 2010 г. по программе выдан 81 заем на сумму 98,39 млн руб. при ставке от 8% годовых». В этом году политику большей доступности ипотеки КЖСИ продолжила: с 1 июля ставка по продукту «Новостройка» составляет 7,29%, а в начале июня была утверждена новая ипотечная программа «Родной дом» для приобретения коттеджей, построенных КЖСИ в Южноуральске, с невероятно низкой для РФ ставкой — 5,5%. «Региональным банкам достаточно сложно конкурировать с федеральными игроками и с АИЖК по условиям предоставления ипотеки, — отмечает Ольга Менщикова, начальник управления розничного кредитования Челиндбанка. — Поскольку дешевые долгосрочные источники фондирования для большинства банков, а тем более для региональных, по-прежнему недоступны».

Graphik.gif

«Парабанковский» синдром

Стимулируют банки спрос и другими способами: сокращая первоначальный взнос и снижая требования к заемщикам. Если в 2009 г. при покупке квартиры в кредит требовалось не менее трети от стоимости передаваемого в залог имущества, то сейчас в большинстве случаев речь идет о сумме в 20 и менее процентов. Так, например, в Сбербанке первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой — 20%, а в Челиндбанке есть программы с 15%. Лояльность банков выражается еще и в том, что они сегодня рассматривают клиентов с доходом, лишь частично подтверждающимся по 2-НДФЛ, а большей частью — и вовсе устно. Кроме серозарплатников кредитуют сегодня и владельцев бизнеса, работающих как по общей системе налогообложения, так и по упрощенке либо платящих налог на вмененный доход. Правда, на такие риски идут не все кредитные организации. «Наша политика достаточно консервативная и низкорисковая, что позволило нам не останавливать кредитование в 2008 и 2009 гг., — отмечает Мария Курочкина, управляющая челябинским филиалом Банка ИТБ. — Но сегодня пользуются спросом те организации, в которых ипотеку взять проще. Я не поддерживаю такую позицию потребителей. Долгосрочный кредит под 12% годовых не должен быть доступным всем. Для получения такого кредита заемщик должен давать отчет о своем финансовом положении минимум на 15 лет. К тому же чем меньше банк запрашивает документов, тем выше процентная ставка». Различия в поведении банков по отношению к заемщику объясняются просто: все зависит от того, с каким кредитором мы имеем дело. Кроме крупных коммерческих и государственных банков существует и третья группа. К ней относятся организации, вывешивающие объявления типа «деньги быстро, недорого, без проверки заемщика и т. д.». Именно эти учреждения, которые специалисты именуют «парабанками» и которых на территории региона, по оценкам экспертов, около 10 – 15, и готовы кредитовать малонадежного заемщика, но под больший, чем другие, процент.

Плюсы и просчеты господдержки

Увеличивает спрос на ипотеку и поддержка государства. Одной из наиболее популярных среди южноуральцев льгот продолжает оставаться материнский капитал, который с 1 января 2011 г. увеличен до 365,7 тыс. руб. Как сообщают в Пенсионном фонде, ежемесячно в Челябинской области материнский сертификат получают около 1500 семей, и, по данным на май 2011 г., его владельцами стали около 77 тыс. семей, из которых 5727 — в этом году. Число южноуральцев, тратящих «материнские» деньги на улучшение жилищных условий, постоянно растет: за первые 4 месяца 2011-го маткапитал на эти цели направила 6681 семья, из них 5491 семья за счет 1,8 млрд руб. погасила основной долг и проценты, в том числе по ипотечным займам. Однако не всякая гос­поддержка, являясь популярной сегодня, завтра сможет оправдать свою эффективность. Так, в кризис государство взяло на себя риск выдавать ипотеку малонадежным заемщикам, да еще и по низкой, в отличие от «парабанков», процентной ставке. Эксперты убеждены, что, выбрав такую стратегию, власти явно просчитались: через пару лет мы все будем пожинать ее плоды. Впрочем, результаты спорной госполитики в отношении ипотеки видны уже сегодня. По данным областного ГУ Банка России, уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам на Южном Урале продолжает расти. В 2008 г. он увеличился до 261,7 млн, в 2009 г. — до 832,1 млн, в 2010 г. — до 1,3 млрд, а к 1 июня 2011-го достиг 1,4 млрд руб.

Graphik2.gif

Строители и потребители

Несмотря на это, застройщики активно вводят в строй жилые объекты. После кризисного сокращения объемов (2008 г. — 881 тыс., 2009 г. — 530 тыс., 2010 г. — 487 тыс. м2, по данным Челябинского межрегионального союза строителей) стройбизнес решил приблизиться к пиковым цифрам трехлетней давности, сдав 800 тыс. «квадратов» жилья. Только КЖСИ на сегодня продала более 34 тыс. м2, а к концу года планирует сдать от 75 до 100 тыс. «квадратов», включая объекты в Копейске, пос. Чурилово и микрорайоне «Парковый». Правда, в целом по региону темпы не столь обнадеживающие. По информации ЧМСС, в прошлом году в области сдано 1 млн 63,3 тыс. м2, а план по сдаче на этот год — 1 млн 100 тыс. «квадратов». А это значит, что областной рынок жилья в 2011‑м не то что не достигнет пиковых показателей 2008-го (2 млн 24 тыс. м2), но и не выйдет на докризисный уровень пятилетней давности — 1 млн 235 тыс. «квадратов». При этом некоторые эксперты сомневаются в том, что и запланированные объемы будут востребованы среди потенциальных покупателей жилья в регионе. «Ипотека призвана решить проблему не тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, а тех, кому негде жить, а таких людей не так много, — высказывает свою позицию Дмитрий Довженко, управляющий Челябинским филиалом СМП Банка. — По моим ощущениям, строительный рынок полностью покрывает запросы по ипотеке, ведь кроме нового жилья есть еще и вторичное. Встает вопрос: а кто будет брать все, что строится сегодня?». По мнению Довженко, выход — в создании специальной программы по привлечению в Челябинскую область жителей с Севера. «Если за Челябинской областью закрепится имидж региона, в котором можно жить и работать, сюда охотно поедут жители Салехарда, Сургута и других городов, попадающие под федеральные программы помощи людям, отработавшим на Севере, — объясняет наш собеседник. — За счет них ипотечный рынок и будет спасен».

Доходная альтернатива ипотеке

Кроме количественного, по мнению одних, и качественного, по версии других, дефицита потребителя у рынка ипотеки есть и другие проблемы. Одна из наиболее актуальных — угроза конкуренции со стороны сегмента арендного жилья. Напомним, в июне чиновники областного минстроя раскрыли подробности программы строительства доходных домов. Правда, некоторые эксперты, признавшие преимущества арендного рынка перед ипотекой, усомнились в грамотном воплощении этой программы в жизнь. Прежде всего застройщики нашли неподходящими условия, предложенные властью: одних не устроила цена м2 (26,4 тыс. руб.), по которой жилье впоследствии область будет выкупать у стройфирмы, других смутил порог входа в проект (30% собственных средств на возведение объекта), третьи недовольны тем, что им придется платить сразу и много — 3,5 – 4,5 тыс. руб. с «квадрата» за участие в земельных аукционах и за подключение к энергосетям монополистов соответственно. По мнению некоторых потенциальных участников проекта, землю под доходные дома застройщики должны получать не через торги, а в аренду на 49 лет, а к сетям подключаться в рассрочку. Кроме того, по словам экспертов, стоимость аренды должна быть на 25% ниже, чем ежемесячный ипотечный взнос, однако, по сегодняшним задумкам властей, аренда «полуторки» будет стоить 8,5 тыс. руб., а «двушки» — 12–15 тыс. руб. в месяц, что явно не на четверть меньше аналогичных платежей по ипотеке. В итоге, уверены эксперты, все закончится «галочкой для Москвы»: на выделенные из областного бюджета деньги КЖСИ построит доходные дома, которые будут убыточными.

Микро- и макровыводы

В любом случае арендный провал не улучшит ситуацию на рынке ипотеки. Ведь и младенцу ясно, что спрос на жилищные кредиты не станет более активным, пока не снизятся цены на саму недвижимость. В этом плане на Южном Урале есть некоторые подвижки. К примеру, челябинская архитектурная мастерская «Пинар» разработала проект, позволяющий снизить себестоимость стройки. Речь идет о малоэтажном энергоэффективном жилье эконом-класса, с которым компания даже победила в общероссийском конкурсе. Дом, спроектированный этой мастерской, обойдется строителю в 17 тыс. руб. / м2 при площади от 70 до 140 «квадратов». Однако, по мнению некоторых экспертов, подобные ноу-хау вряд ли улучшат ситуацию на рынке ипотеки, потому что основная масса застройщиков привыкла работать с невероятными сверхприбылями. По информации специалистов, себестоимость квартирной «коробки» со всеми коммуникациями — 24 тыс. руб. / м2, однако сегодня цена квадратного метра в квартирах на Северо-Западе доходит уже до 42 – 43 тыс. руб. Но даже если и представить, что строительный бизнес умерит свои аппетиты, без решения глобальных проблем на макроэкономическом уровне все равно не обойтись. Только в случае нормальной занятости и достойных зарплат строительство экономжилья наряду с госсубсидиями приведет, по мнению специалистов, к оживлению ипотечного кредитования и насыщению рынка недвижимости.

Комментарии эксперта

Андрей Стихин, управляющий Челябинским филиалом ЮниКредит Банка:

stihin.jpg«Предыдущий, докризисный, бум ипотечного кредитования был обеспечен достаточным количеством «дешевых денег». Сегодня рассчитывать на подобные заимствования не приходится. Локомотив строительства и производной от него — ипотеки — это быстрое развитие экономики. Если тренд, который мы наблюдаем сейчас, сохраняется, то на ипотечном рынке в ближайшем будущем не предвидится существенных изменений.

В свою очередь при положительном сценарии неизбежно оживится строительство и изменится кредитная политика банков. В этом случае весьма привлекательным «ипотечным сегментом» окажутся малоэтажные объекты. Другой вариант, если возникает дефицит рабочей силы, — кредитование банками строительства доходных домов. Со временем часть людей может выкупать арендуемое ими жилье все через тот же ипотечный механизм».

Олег Пермяков, директор корпорации «Стратум»:

Permyakov.jpg«Чтобы ипотека восстанавливалась, государство доступными ему способами пытается стимулировать спрос на нее со стороны сабпрайм-заемщика (клиента, не готового выполнять свои обязательства по кредиту) через подконтрольные структуры. В Сбербанк закачали деньги, поэтому он сейчас и ссужает в невообразимых объемах. Ни один банк, имеющий конечных частных владельцев, не может себе позволить рисковать, кредитуя малонадежных заемщиков, чтобы стимулировать спрос на ипотеку. Бизнес в любом случае подходит с точки зрения способности клиента обслуживать кредит. А она не изменилась в лучшую сторону: не увеличилось число занятых, не выросли зарплаты, что бы там ни говорили органы статистики. В результате нас снова будут пугать растущей цифрой по просроченным кредитам, и мы опять будем выделять деньги на поддержку банковского сектора».

"