Ипотечный «бумс»

Ипотечный «бумс»
Аналитика

21 июля 2011, 13:24
Несмотря на поднятый в СМИ шум, об ипотечном буме речи пока не идет: темпы роста на южноуральском рынке ипотеки далеки от идеальных.

TASS_1405219.jpgУвидев статью под таким заголовком году этак в 2007‑м, читатель, скорее всего, впал бы в ступор либо решил, что автор допустил опечатку. Ведь в любом экономическом журнале можно было прочитать об ипотечном буме. Да и сухая статистика свидетельствовала о том же. Так, по данным Главного управления ЦБ РФ по Челябинской области, в 2007 г. ипотечных кредитов в регионе было выдано в 2,9 раза больше, чем годом ранее. В абсолютных цифрах это 19,1 млрд руб. (соотношение объемов федеральных банков к местным — 80/20%). Однако в 2008‑м по известным причинам рынок впал в спячку: за первый год кризиса объемы ипотечных ссуд не превысили 19 млрд, а показатели местных банков в общей сумме снизились с 4 до 2,9 млрд. Дальше — больше: спустя год выдача ипотеки сократилась почти в 5 раз — до 4 млрд руб., из которых регионалы выдали всего 1,1 млрд.

И вот на горизонте снова замаячило нечто, предвещающее бум. Согласно статистике областного ГУ ЦБ РФ, за 2010 г. объем ипотечных ссуд, выданных южноуральцам, вырос по отношению к предыдущему году в 2,7 раза, до 10,8 млрд руб., при этом в 3,1 раза, до 3,4 млрд руб., увеличились и по­казатели региональных банков. Благодаря этому в ипотечном рейтинге российских регионов Челябинская область поднялась с четвертой строчки на третью. Однако плавающее число участников рынка и темпы роста, с которыми эти банки сегодня кредитуют, не очень вписываются в благостную картинку, которую рисуют СМИ. По данным областного ГУ Банка России, в 2009‑м количество ипотечных кредиторов в регионе сократилось с 57 до 37 (местных — с 8 до 6), а в прошлом году ипотекой занимались уже 68 банков, включая 8 местных. Но в 2011‑м снова наметился спад — в первые пять месяцев этого года ипотеку выдавало уже на 3 банка, включая один региональный, меньше (в декабре 2010 г. отозвали лицензию у «Монетного дома»). По итогам I квартала этого года абсолютным лидером стал Сбербанк, выдавший южноуральцам, по данным сайта chelfin.ru, практически половину ипотечных жилищных кредитов — 946,6 млн руб. Вторую и третью позиции в пятерке сильнейших заняли местные игроки — Челяб­инвестбанк (230,3 млн руб.) и Банк «Снежинский» (220,9 млн руб.). На четвертой строчке оказался ВТБ24 с его 160,9 млн руб., а замкнул пятерку Челиндбанк, оформивший ипотеки на 141,5 млн руб. По данным ГУ ЦБ РФ, за 5 месяцев 2011-го южноуральцев прокредитовали на 5,6 млрд руб. Основная величина (4,2 млрд) пришлась на федералов, увеличивших свои объемы на 95,3%, а рост местных игроков, выдавших ипотеки всего на 1,4 млрд руб., составил 41,3%. И это при средней сумме кредита 1 – 1,5 млн руб., средней ставке 12,4% и среднем сроке  157,2 месяца. Однако ипотечный портфель в Челябинской области в этом году хоть и рос (в 1,7 раза к I кв. 2010-го), но медленными темпами (в аналогичном периоде 2010 г. рост был трехкратный). И от докризисных объемов рынок сегодня отделяет более 8 млрд руб.

Ставки снижены, господа

Рост объемов ипотечного кредитования участники рынка объясняют новыми программами и выгодными спецпредложениями. Если в 2008 и 2009 гг. средневзвешенная процентная ставка, согласно статистике областного ГУ Банка России, росла (2007 г. — 12,7, 2008 г. — 13,5, 2009 г. — 14,6%), то в 2010‑м она уменьшилась до 13,2, а за 5 месяцев 2011-го — до 12,6%. Так, в одном из коммерческих банков, входящих в топ‑10 по объемам выданных ипотечных ссуд, — ЮниКредит Банке, предлагающем довольно широкий спектр жилищных программ, — сегодня практически докризисные ставки: 11,5 – 12,5% для рублевых кредитов. Эти преимущества отразились на объемах кредитования. «Если в 2009‑м ипотечные кредиты были единичными, то со II квартала 2010-го активное кредитование возобновилось, — рассказывает Ирина Кудрякова, руководитель региональной розничной сети ЮниКредит Банка. — И динамика первого полугодия 2011-го уже показывает прирост с точки зрения объемов по отношению к 2010-му на 30 и более процентов. В первом полугодии наш филиал выдал кредитов на 124 млн руб., а рост II квартала к I — 61%». Челиндбанк, где кроме выгодных программ довольно привлекательная ставка (от 10% годовых), достиг прироста ипотечного портфеля на 18%, или на 82 млн руб. по сравнению с 2009‑м, выдав ипотеки на общую сумму более 390 млн руб. В отдельных же случаях речь заходит о ставках и менее чем 10%. Так, Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ, оператор АИЖК) смогла увеличить в 2010 г. значения предыдущего периода более чем в 2,5 раза, выдав 504 ипотечные ссуды на 590,1 млн руб. именно благодаря существенному снижению ставок. «Рост обусловлен внедрением программы «Революция в ипотеке», которая распространяется на объекты недвижимости, находящиеся в нашей собственности, — объясняет Лариса Гусак, заместитель гендиректора ЮУ КЖСИ. — С 14 июля по 31 декабря 2010 г. по программе выдан 81 заем на сумму 98,39 млн руб. при ставке от 8% годовых». В этом году политику большей доступности ипотеки КЖСИ продолжила: с 1 июля ставка по продукту «Новостройка» составляет 7,29%, а в начале июня была утверждена новая ипотечная программа «Родной дом» для приобретения коттеджей, построенных КЖСИ в Южноуральске, с невероятно низкой для РФ ставкой — 5,5%. «Региональным банкам достаточно сложно конкурировать с федеральными игроками и с АИЖК по условиям предоставления ипотеки, — отмечает Ольга Менщикова, начальник управления розничного кредитования Челиндбанка. — Поскольку дешевые долгосрочные источники фондирования для большинства банков, а тем более для региональных, по-прежнему недоступны».

Graphik.gif

«Парабанковский» синдром

Стимулируют банки спрос и другими способами: сокращая первоначальный взнос и снижая требования к заемщикам. Если в 2009 г. при покупке квартиры в кредит требовалось не менее трети от стоимости передаваемого в залог имущества, то сейчас в большинстве случаев речь идет о сумме в 20 и менее процентов. Так, например, в Сбербанке первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой — 20%, а в Челиндбанке есть программы с 15%. Лояльность банков выражается еще и в том, что они сегодня рассматривают клиентов с доходом, лишь частично подтверждающимся по 2-НДФЛ, а большей частью — и вовсе устно. Кроме серозарплатников кредитуют сегодня и владельцев бизнеса, работающих как по общей системе налогообложения, так и по упрощенке либо платящих налог на вмененный доход. Правда, на такие риски идут не все кредитные организации. «Наша политика достаточно консервативная и низкорисковая, что позволило нам не останавливать кредитование в 2008 и 2009 гг., — отмечает Мария Курочкина, управляющая челябинским филиалом Банка ИТБ. — Но сегодня пользуются спросом те организации, в которых ипотеку взять проще. Я не поддерживаю такую позицию потребителей. Долгосрочный кредит под 12% годовых не должен быть доступным всем. Для получения такого кредита заемщик должен давать отчет о своем финансовом положении минимум на 15 лет. К тому же чем меньше банк запрашивает документов, тем выше процентная ставка». Различия в поведении банков по отношению к заемщику объясняются просто: все зависит от того, с каким кредитором мы имеем дело. Кроме крупных коммерческих и государственных банков существует и третья группа. К ней относятся организации, вывешивающие объявления типа «деньги быстро, недорого, без проверки заемщика и т. д.». Именно эти учреждения, которые специалисты именуют «парабанками» и которых на территории региона, по оценкам экспертов, около 10 – 15, и готовы кредитовать малонадежного заемщика, но под больший, чем другие, процент.

Плюсы и просчеты господдержки

Увеличивает спрос на ипотеку и поддержка государства. Одной из наиболее популярных среди южноуральцев льгот продолжает оставаться материнский капитал, который с 1 января 2011 г. увеличен до 365,7 тыс. руб. Как сообщают в Пенсионном фонде, ежемесячно в Челябинской области материнский сертификат получают около 1500 семей, и, по данным на май 2011 г., его владельцами стали около 77 тыс. семей, из которых 5727 — в этом году. Число южноуральцев, тратящих «материнские» деньги на улучшение жилищных условий, постоянно растет: за первые 4 месяца 2011-го маткапитал на эти цели направила 6681 семья, из них 5491 семья за счет 1,8 млрд руб. погасила основной долг и проценты, в том числе по ипотечным займам. Однако не всякая гос­поддержка, являясь популярной сегодня, завтра сможет оправдать свою эффективность. Так, в кризис государство взяло на себя риск выдавать ипотеку малонадежным заемщикам, да еще и по низкой, в отличие от «парабанков», процентной ставке. Эксперты убеждены, что, выбрав такую стратегию, власти явно просчитались: через пару лет мы все будем пожинать ее плоды. Впрочем, результаты спорной госполитики в отношении ипотеки видны уже сегодня. По данным областного ГУ Банка России, уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам на Южном Урале продолжает расти. В 2008 г. он увеличился до 261,7 млн, в 2009 г. — до 832,1 млн, в 2010 г. — до 1,3 млрд, а к 1 июня 2011-го достиг 1,4 млрд руб.

Graphik2.gif

Строители и потребители

Несмотря на это, застройщики активно вводят в строй жилые объекты. После кризисного сокращения объемов (2008 г. — 881 тыс., 2009 г. — 530 тыс., 2010 г. — 487 тыс. м2, по данным Челябинского межрегионального союза строителей) стройбизнес решил приблизиться к пиковым цифрам трехлетней давности, сдав 800 тыс. «квадратов» жилья. Только КЖСИ на сегодня продала более 34 тыс. м2, а к концу года планирует сдать от 75 до 100 тыс. «квадратов», включая объекты в Копейске, пос. Чурилово и микрорайоне «Парковый». Правда, в целом по региону темпы не столь обнадеживающие. По информации ЧМСС, в прошлом году в области сдано 1 млн 63,3 тыс. м2, а план по сдаче на этот год — 1 млн 100 тыс. «квадратов». А это значит, что областной рынок жилья в 2011‑м не то что не достигнет пиковых показателей 2008-го (2 млн 24 тыс. м2), но и не выйдет на докризисный уровень пятилетней давности — 1 млн 235 тыс. «квадратов». При этом некоторые эксперты сомневаются в том, что и запланированные объемы будут востребованы среди потенциальных покупателей жилья в регионе. «Ипотека призвана решить проблему не тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, а тех, кому негде жить, а таких людей не так много, — высказывает свою позицию Дмитрий Довженко, управляющий Челябинским филиалом СМП Банка. — По моим ощущениям, строительный рынок полностью покрывает запросы по ипотеке, ведь кроме нового жилья есть еще и вторичное. Встает вопрос: а кто будет брать все, что строится сегодня?». По мнению Довженко, выход — в создании специальной программы по привлечению в Челябинскую область жителей с Севера. «Если за Челябинской областью закрепится имидж региона, в котором можно жить и работать, сюда охотно поедут жители Салехарда, Сургута и других городов, попадающие под федеральные программы помощи людям, отработавшим на Севере, — объясняет наш собеседник. — За счет них ипотечный рынок и будет спасен».

Доходная альтернатива ипотеке

Кроме количественного, по мнению одних, и качественного, по версии других, дефицита потребителя у рынка ипотеки есть и другие проблемы. Одна из наиболее актуальных — угроза конкуренции со стороны сегмента арендного жилья. Напомним, в июне чиновники областного минстроя раскрыли подробности программы строительства доходных домов. Правда, некоторые эксперты, признавшие преимущества арендного рынка перед ипотекой, усомнились в грамотном воплощении этой программы в жизнь. Прежде всего застройщики нашли неподходящими условия, предложенные властью: одних не устроила цена м2 (26,4 тыс. руб.), по которой жилье впоследствии область будет выкупать у стройфирмы, других смутил порог входа в проект (30% собственных средств на возведение объекта), третьи недовольны тем, что им придется платить сразу и много — 3,5 – 4,5 тыс. руб. с «квадрата» за участие в земельных аукционах и за подключение к энергосетям монополистов соответственно. По мнению некоторых потенциальных участников проекта, землю под доходные дома застройщики должны получать не через торги, а в аренду на 49 лет, а к сетям подключаться в рассрочку. Кроме того, по словам экспертов, стоимость аренды должна быть на 25% ниже, чем ежемесячный ипотечный взнос, однако, по сегодняшним задумкам властей, аренда «полуторки» будет стоить 8,5 тыс. руб., а «двушки» — 12–15 тыс. руб. в месяц, что явно не на четверть меньше аналогичных платежей по ипотеке. В итоге, уверены эксперты, все закончится «галочкой для Москвы»: на выделенные из областного бюджета деньги КЖСИ построит доходные дома, которые будут убыточными.

Микро- и макровыводы

В любом случае арендный провал не улучшит ситуацию на рынке ипотеки. Ведь и младенцу ясно, что спрос на жилищные кредиты не станет более активным, пока не снизятся цены на саму недвижимость. В этом плане на Южном Урале есть некоторые подвижки. К примеру, челябинская архитектурная мастерская «Пинар» разработала проект, позволяющий снизить себестоимость стройки. Речь идет о малоэтажном энергоэффективном жилье эконом-класса, с которым компания даже победила в общероссийском конкурсе. Дом, спроектированный этой мастерской, обойдется строителю в 17 тыс. руб. / м2 при площади от 70 до 140 «квадратов». Однако, по мнению некоторых экспертов, подобные ноу-хау вряд ли улучшат ситуацию на рынке ипотеки, потому что основная масса застройщиков привыкла работать с невероятными сверхприбылями. По информации специалистов, себестоимость квартирной «коробки» со всеми коммуникациями — 24 тыс. руб. / м2, однако сегодня цена квадратного метра в квартирах на Северо-Западе доходит уже до 42 – 43 тыс. руб. Но даже если и представить, что строительный бизнес умерит свои аппетиты, без решения глобальных проблем на макроэкономическом уровне все равно не обойтись. Только в случае нормальной занятости и достойных зарплат строительство экономжилья наряду с госсубсидиями приведет, по мнению специалистов, к оживлению ипотечного кредитования и насыщению рынка недвижимости.

Комментарии эксперта

Андрей Стихин, управляющий Челябинским филиалом ЮниКредит Банка:

stihin.jpg«Предыдущий, докризисный, бум ипотечного кредитования был обеспечен достаточным количеством «дешевых денег». Сегодня рассчитывать на подобные заимствования не приходится. Локомотив строительства и производной от него — ипотеки — это быстрое развитие экономики. Если тренд, который мы наблюдаем сейчас, сохраняется, то на ипотечном рынке в ближайшем будущем не предвидится существенных изменений.

В свою очередь при положительном сценарии неизбежно оживится строительство и изменится кредитная политика банков. В этом случае весьма привлекательным «ипотечным сегментом» окажутся малоэтажные объекты. Другой вариант, если возникает дефицит рабочей силы, — кредитование банками строительства доходных домов. Со временем часть людей может выкупать арендуемое ими жилье все через тот же ипотечный механизм».

Олег Пермяков, директор корпорации «Стратум»

Permyakov.jpg«Чтобы ипотека восстанавливалась, государство доступными ему способами пытается стимулировать спрос на нее со стороны сабпрайм-заемщика (клиента, не готового выполнять свои обязательства по кредиту) через подконтрольные структуры. В Сбербанк закачали деньги, поэтому он сейчас и ссужает в невообразимых объемах. Ни один банк, имеющий конечных частных владельцев, не может себе позволить рисковать, кредитуя малонадежных заемщиков, чтобы стимулировать спрос на ипотеку. Бизнес в любом случае подходит с точки зрения способности клиента обслуживать кредит. А она не изменилась в лучшую сторону: не увеличилось число занятых, не выросли зарплаты, что бы там ни говорили органы статистики. В результате нас снова будут пугать растущей цифрой по просроченным кредитам, и мы опять будем выделять деньги на поддержку банковского сектора».

Found a typo in the text? Select it and press ctrl + enter