Топором по лесу, или Вилами по воде?

Топором по лесу, или Вилами по воде?
Аналитика

21 июля 2011, 15:43
Инициатива губернатора о скорой продаже приозерных земель едва ли упростит этот процесс как в связи с невнятным законодательством в сфере земельных отношений, так и с малой привлекательностью большинства предлагаемых вариантов для потенциальных инвесторов.

lori-0000398644-a6.jpgБесспорно, собственный кусочек пляжа и леса у самой кромки прозрачной воды озера изумительной красоты — мечта любого вменяемого человека, будь то сибарит, грезящий классическим креслом-качалкой, или бизнесмен, рисующий уравнения со многими знаками умножения. То есть мы не говорим в данном контексте о промышленном использовании, производстве сельхозпродукции или добыче полезных ископаемых. Для этого в Челябинской области в достатке других земельных предложений. Речь идет о рекреационных проектах — как коммерческих, так и для личного использования. В настоящее время сформирован перечень объектов, расположенных на 47 озерах (71 участок общей площадью 15 251,28 га). Конечно, если посмотреть, по какой цене перепродаются приозерные сотки, скажем, на Увильдах или Тургояке, шесть ноликов после трехзначного числа рисуются вполне реально. Но это только на первый взгляд, поскольку озер много, а «увильдов» мало.

Сладок пирожок, да не тот бережок

В Челябинской области огромное количество озер. И земли вокруг них тоже много. Но пристальный взгляд потенциального покупателя обращен прежде всего на те, где существующая инфраструктура позволяет сократить расходы как на устройстве самой инфраструктуры (не надо все делать «с нуля»), так и на раскрутке нового коммерческого проекта (если речь идет о строительстве возле озера санатория, пляжа, развлекательного комплекса или очередного организованного коттеджного поселка). Дорожка сюда наезжена и натоптана. А вот таких благоустроенных или относительно благоустроенных берегов значительно меньше. Примерно половина от предлагаемых. Например, 58 га земли на озере Терпяги (Аргаяшский район) с точки зрения инфраструктуры обеспечены только грунтовой дорогой (газ и водоснабжение отсутствуют). В других случаях инфраструктура обозначена относительной близостью к автомагистрали, ЛЭП и газопроводу. Наблюдается принцип обратной пропорциональности: там, где земли много, инфраструктура ограничена и требует серьезных вливаний. Там, где все в порядке с инфраструктурой, земли практически нет, да и рекреационная нагрузка на такие озера не только достигла своего максимума, но и перехлестывает все возможные нормативы. Но даже если все в порядке и с пространствами для рекреационной деятельности, и нет проблем с электрическими мощностями и водопроводом — вся эта благодать только условно называется приозерной. На обжитых берегах живого места не осталось, извините за каламбурную мрачность. Кстати, стоит заметить, что в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования и должны быть доступны для посещения людьми. Аналогичные требования распространяются на береговую полосу, которая не может быть менее 20 м. Совершенно конкретное указание, которое практически исключает возможность продажи той самой заветной кромки воды и которое так же конкретно повсеместно нарушается. Но, возможно, губернаторская инициатива прежде всего адресована крупным инвесторам и застройщикам, для которых электричество, водопровод и газ — рядовые проблемы ежедневного строительства? Таких, естественно, интересуют прежде всего водоемы, находящиеся в непосредственной близости от города. К тому же стоит обратить внимание на другие «приозерные» проблемы.

Во поле береза стояла

Если квартирный вопрос навсегда испортил москвичей, то земельный вопрос уже столкнул лбами законодательство, предпринимательство и административный ресурс всех уровней. Бизнес готов купить землю, но за разумную цену. Администратор изо всех муниципальных сил готов продать, но за неразумную цену. А закон становится дышлом то для одного, то для другого, поскольку так написан: вроде нельзя, но иногда можно. Или наоборот: вроде можно, но не всем. Вот так и губернатор довольно уверенно утверждает, что земли на озерах можно и нужно продавать, даже если это земли Гослесфонда. Якобы (цитата) «есть механизмы, чтобы выставить их на торги». Заместитель министра по физкультуре, спорту и туризму Леонид Одер выражается куда более обтекаемо: «лес... может быть передан в рамках инвестпрограммы в частные руки и должен при этом использоваться строго по назначению». Из чего следует, что должна как минимум существовать инвестиционная программа, которая позволяет совершать какие-то действия с землями лесного фонда, но в рамках существующего законодательства, то есть Лесного кодекса. Что касается последнего, то по нему лесные участки не продаются, а сдаются в аренду через открытые аукционы для осуществления рекреационной деятельности сроком от 10 до 49 лет. В мае этого года Главное управление лесами Челябинской области уже выставило на такой аукцион 9 участков общей площадью 14,135 га. В том числе на озерах: Увильды — 0,18 га, Еловое — 0,108 га, Чебаркуль — 2 га, Тургояк — 1 га. При этом муниципалитеты в качестве земли, предлагаемой к продаже на озерах, объявили 3216,81 га лесного фонда, из них 1000 га — на Большом Кисегаче. Следовательно, это земля, которую необходимо перевести в иную категорию, например в землю поселений. Но, как указано в ст. 11 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», перевод земель лесного фонда в земли других категорий разрешается в случае: организации особо охраняемых природных территорий; установления или изменения границ населенных пунктов; размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Кроме того, перевод разрешается в случае размещения линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, а также по решению Правительства Российской Федерации в случае размещения аэродромов. Ни в один из этих пунктов 1000 га Большого Кисегача не вписать. Понятно, что есть и другие лесные участки, которые можно «подцепить» к законодательству, но порядок оформления таких земель целиком ложится на плечи самого покупателя. Нет необходимости перечислять весь перечень действий и документов, которые необходимо для этого собрать. Но, по оценкам экспертов, беготня занимает от одного года до двух и обходится примерно в 100 тыс. руб., не считая дополнительных «накладных» расходов. Можно сколько угодно спорить о вреде или пользе потенциальной передачи лесов в частные руки, но пока значительно проще с землями сельхозугодий, там, где березка, осинка или сосенка не стояла.

Graphik.gif

Где траве расти, там гусей пасти

В категорию земель сельхозназначения входит самый большой объем предлагаемой к продаже земли, непосредственно прилегающей к озерам, — 8836,16 га, из них 8074,16 га на озерах Большой Куяш, Синара, Большие Аллаки и Каинкуль. Озеро Синара (3361,47 га) находится в Каслинском районе Челябинской области. Основная проблема для хороших торгов — ЗАТО. На берегу озера живет и неплохо себя чувствует закрытый город Снежинск. Отсюда, как говорится, все втекающие и вытекающие. По Земельному кодексу РФ эти земли изъяты или ограничены для оборота. Другими словами, землю под строительство в Озерске или Снежинске можно взять только в аренду. На озере Большие Аллаки предлагается приобрести 1907,8 га сельхозугодий. Это также Каслинский район, места, которые когда-то всесоюзный дедушка Калинин назвал второй Швейцарией. Но с данным озером он погорячился. Здесь, конечно, отличная рыбалка, но берега в основном безлесные, зачастую заболоченные. Правда, они непосредственного отношения к предлагаемому участку не имеют: земли расположены достаточно далеко от озера, северо-западнее поселка Красный Партизан. Озеро Каинкуль — 1033 га сельхозугодий, куда входит весь ­берег. Что он собой представляет? Юго-западный, западный, северный и северо-восточный берега, заросшие камышом и тростником. Юго-восточный берег каменистый, здесь Каинкуль больше похож на карьер. Проезд до озера затруднен не только в дождь, но и в более или менее приличную погоду. Фактически интерес для застройщика представляет только юго-восточный берег. Стоит заметить, что практически все земли сельхозназначений расположены на озерах, отданных в пользование. Потенциальным инвесторам стоит учитывать и этот факт.

Кто ж его застроит, он же памятник

Самая «вкусная» вода, омывающая земельное предложение, на наш взгляд, это уже признанные курорты: Увильды (75 га лесного фонда), Иткуль (37,85 га лесного фонда, 60,65 га муниципальных земель), Иртяш (1941,66 га), Окункуль (100 га). И каждый из этих бережков — сам себе памятник. Памятник природы. Следовательно, здесь все земли относятся к категории земель особо охраняемых территорий и стройка здесь возможна очень условная: бережно и нежно организовываем места массового отдыха. То есть прибыль от такого инвестирования ограничивается теплым сезоном. Вне зоны зрения муниципалитетов остался такой замечательный и весьма привлекательный резерв, как острова. Нужно только разобраться, к какой категории земель они относятся: землям водного фонда, лесного или ими может распоряжаться муниципалитет, как это уже и происходит в Карелии и на Волге.

Озеро как бассейн

Есть еще два варианта собственного, единоличного и никем не оспариваемого пляжа. Его предусматривает Водный кодекс. До принятия его новой редакции в собственности граждан или юридических лиц могли находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), небольшие по площади и непроточные, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Фактически под такое определение попадали только пруды-копанцы (обводненный карьер). Сейчас этот список расширился за счет прудов, расположенных в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности. Таким образом, стать собственником обводненных карьеров можно, если купить земельный участок вместе с таким водным объектом или самостоятельно создать водный объект на земельном участке, принадлежащем вам на праве собственности, получив на это соответствующее разрешение. Такие примеры есть в Троицком районе, когда на территории фермерского хозяйства располагаются от одной до трех более или менее приличных луж с теплым берегом.

Правила вычитания

Арифметическое действие, которое так или иначе придется сделать, перед тем как умножить количество перспективных «пляжных» гектаров. По мнению экспертов, земли лесного фонда пока придется исключить, несмотря на то, что Минэкономразвития РФ еще в апреле направило во все соответствующие органы разъяснительное письмо о переводе таких участков из земель лесного фонда в состав земель населенных пунктов, а также о праве распоряжения такими участками. Из него следует, что «в случае если право собственности Российской Федерации на земельный участок до его включения в границы населенного пункта было зарегистрировано в установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке, то право собственности РФ на указанный земельный участок сохраняется. В случае отсутствия таковой регистрации право распоряжения земельным участком переходит органам местного самоуправления. Но таких вариантов в нашем случае просто нет. Значит, из общего количества (15 251,28 га) отнимаем 3216,81 га. Остается 12 034,47 га. 506 га уже находится в аренде до 2056 г. Остается 11 530,47 га. Опять же, по мнению экспертов, стоит отнять и половину земель сельскохозяйственного назначения по причине отсутствия необходимой инфраструктуры. В остатке — 7112,39 га. Умножаем грубо на средние 50 тыс. и получаем 335 млн 619 тыс. 500 руб. Как говорил известный мультяшный персонаж, маловато будет. И это только идеальный вариант, предполагающий интерес крупных инвесторов. Но, как показывает уже существующая практика, все значительно сложнее. Пока суть да дело, некое юридическое агентство «Земельное право» из Екатеринбурга выкупило 200 га земли на оз. Большой Куяш и, как говорится, начало «банчить» участками для ведения дачного хозяйства от 7,24 до 0,16 га (цена от 30 до 80 тыс. руб. за гектар), завлекая и прелестью места, и добродушием населения ближайших поселков, и возможностью вести жилищное строительство под видом дачного, и рыбалкой, и «коровой, и лисицей, и медведицей». Нет желающих.

Found a typo in the text? Select it and press ctrl + enter