Приземленная собственность

Приземленная собственность
Аналитика

21 декабря 2010, 14:09
Несмотря на попытки девелоперов стимулировать спрос на рынке загородной недвижимости, докризисного ажиотажа среди потенциальных покупателей пока не наблюдается.

phototimes_12004594.jpgВ заканчивающемся году оживление наблюдалось скорее на рынке предложения, которое по-прежнему остается невнятным, поскольку сам рынок загородной недвижимости до сих пор весьма хаотичен. Сегментировать его можно по многочисленным признакам. Ограничимся в своем исследовании лишь теми, которые находятся не дальше 40 км от границ мегаполиса.

Что, где, сколько?

В общей сложности в непосредственной близости от города находится 32 поселка, которые с той или иной степенью точности можно назвать организованными загородными проектами. Приблизительность этой формулировки объясняется тем, что строительство такого жилья началось еще в 90-е годы, когда в принципе все формулировки были очень приблизительными. Общая площадь всей этой лепоты составляет 1794,84 га, нарезанных на 8390 участков. На некоторых из них что-то где-то уже греет ноги и душу собственника модным камином, на других где-то что-то строится с разной степенью активности. А где-то только предполагается. 8 проектов кризис заморозил так, что никаким камином не протопишь. Зато 4 крупных девелоперских проекта открыли продажи, а 7 комплексов завершили первичные продажи, что означает вполне реальные перспективы в недалеком будущем получить на карте загородной недвижимости объекты завершенного строительства. Но в настоящий момент только 1186 участков (14% от общего числа) застроены или застраиваются.

Большая часть коттеджных проектов (23 поселка, разделенных на 4432 участка от 5 до 20 соток) сосредоточена, как и следовало ожидать, в Сосновском районе. Они занимают 1038 га (58% от общей площади всей организованной загородной застройки). Это самое престижное направление, именно сюда наступает город. Но и здесь есть свои «партеры», «амфитеатры» и «галерки». По количеству участков на квадратный километр площади лидируют поселки, насилующие рекреацию Шершневского водохранилища. Здесь сосредоточено 10 загородных комплексов, среди которых «Западные холмы», «Западный-2», «Холм's. Дома и виллы», «Сосновская Ривьера», чуть более удаленные «Дубрава», «Лесной остров» со своими «Полянками», «Вавиловец» с соседом-«Интернационалистом» и «Малинки Village».

metrage_red_first2.gif

Второе направление, на которое обратили внимание застройщики, — Красноармейский район. Там расположено 7 комплексов, состоящих из 2855 участков от 5 до 25 соток. Общая площадь «курганской» загородки 421,32 га (23,5% от общей площади этого сегмента загородной недвижимости). Как и везде, в районе есть более привлекательные территории, например курортный Сугояк, на берегах которого предлагают строиться проектировщики «Лазурной долины» и «Лазурного берега». В Красноармейском районе расположены и самые крупные девелоперские проекты: поселок эконом-класса напротив Третьего озера, рассчитанный на 1000 домовладений, и пос. Петровский-2 (ООО «Атриум», АПСО), где планируется построить 1100 коттеджей и 57 таунхаусов.

 

Аргаяшский район, несмотря на свою рекламируемую курортность, обрастает в основном дачными поселками. Одно из исключений — коттеджный поселок «Райский» (54,8 га и 3% от общей площади). Коттеджная застройка, которая ведется в Еткульском районе, составляет 14,5% от общей площади этого сегмента загородной недвижимости. Копейск и Коркино обеспечивают еще по 0,6 и 0,4% соответственно. Еткуль наиболее известен девелоперским проектом «Сапфир Урала», замерзшим в холодную зиму 2009-го, Копейск греется у камина в клубе таунхаусов «Премьера». Еще, правда, здесь, на берегу озера Куралды, за 20 млн руб. продается целиком проект «Роднино» (СК «Урал-Сервис»), состоящий из 74 участков и 5 замороженных строек на них.  

2008–2010: эволюция тренда

metrage_red_first1.gifПокупательский спрос-2008 — сегодня это мечта любого девелопера и риэлтора. В 2009 г. он упал резко и низко. За один посткризисный год вернуть все на круги своя невозможно: покупатель испытывает трепет перед столь важной покупкой и обращает пристальное внимание на потенциальные риски, такие как банкротство застройщика, замораживание объекта и т. д. Чтобы избежать первого, он предпочитает приобрести земельный участок с внятным статусом (земли поселений) в собственность или долговременную аренду, да еще с полным набором коммуникаций. Чтобы исключить второе, он отдает предпочтение земле без подряда, с тем чтобы строить самостоятельно, насколько хватит сил и средств. Ну и, наконец, покупатель загородки-2010 избегает участков в 20 соток, предпочитая наделы как минимум в два раза меньше. Все эти причины определяют и тренд купли-продажи домовладений: спросом пользуются дома либо готовые (без внутренней отделки), либо высокой (80%) степени готовности. Запросы относительно метража будущего обиталища тоже стали поскромнее: докризисные 200–250 «квадратов» уступили более бюджетным 100–150 м².

Девелоперы на едва затлевший спрос отреагировали и начали нежно раздувать этот заалевший уголек: предложение начало спрос подстегивать. Земля без подряда на строительство предлагается сегодня в большинстве поселков, где эта земля еще осталась. Без обязательного заключения договора подряда сегодня выставлено на продажу более 2000 участков, стоимость которых колеблется от 15 («Поместье») до 180 тыс. руб. за сотку («Малинки Village»). Самая дорогая бесподрядная земля предлагается в пос. «Западный-2» — от 300 до 400 тыс. руб. за сотку. Объяснить задранность этой планки риэлторы не берутся. Самым внятным предложением в этом сегменте может являться активно рекламируемая «the деревня» «Малинки Village». Прежде всего понятна концепция самого комплекса: организованный поселок на 229 участков от 6 до 68 соток, централизованные коммуникации и инфраструктура. Уже проложены все сети, подготовлены дороги, определена парковая зона. Причем прорыв застройщики (компания «Западный берег») совершили в этом году. Единственное условие для будущих строителей-индивидуалов — соблюдать некоторое единообразие в заборах (высота, например). Что за забором — на усмотрение домовладельца. Плюс такого предложения — высокая вероятность активизации спроса. Минус — быстрое приобретение земли не означает быстрого строительства на ней. Большое количество участков разной величины и месторасположения в будущем гарантирует не только разношерстную застройку и большую разницу между самими домовладельцами, но и долгострой абсолютного большинства владений. А это увеличивает риск нарушить всю организованность так удачно разработанной концепции. Кроме того, как считают эксперты, стоимость части земли в «Малинках» можно опускать до 80 тыс. руб. за сотку.

Земля с обязательным подрядом на строительство предлагается в 7 поселках, чья концепция предполагает полное архитектурное единообразие и строительство домов по определенным проектам или разработкам заказчика, соответствующим общему облику будущего поселка. Это «Дубрава», «Лесной остров», «Полянки» и др. Стоимость подряда колеблется от 11 тыс. руб. за м² (строительство дома из бетона и арбалита в пос. «Дубрава», подряд на кирпичный дом здесь же стоит 25 тыс. руб. за м²) до стандартных 20–25 тыс. руб. за м² («Лесной остров», «Южные ключи», «Таловка» и др.).

Что касается продажи домов, то большая часть задуманных до кризиса проектов, к сожалению, либо строится очень медленно, либо встала намертво. Спрос на такой замерзший недострой крайне мал. Слишком велик риск, вложив деньги, так и не отогреться. Сегодня предлагают к продаже исключительно строящиеся или готовые дома и таунхаусы, не предлагая земли (с подрядом или без), около 10 загородных поселков. В них застройщики предполагали быстро и качественно понастроить 5158 коттеджей и таунхаусов. В настоящий момент готовые на 80%, полуготовые и едва начатые «предположения» стоят на 316 участках — 6% от планируемого объема. Конечно, в первую очередь подвисли крупномасштабные проекты: два макрокомплекса на 1000 и 1150 гипотетических домовладений. Затем «привстал», а потом встал без малейших признаков движения «Сапфировый» проект в Еткульском районе. Более чем прилично обстоят дела у «Соколиной горы» (здесь реализация квадратных метров близка к завершению) и «Премьеры». Стоимость квадратного метра жилья в зависимости от его классификации колеблется от 20 (таунхаус в пос. «Премьера») до 42 тыс. руб. за м² («Вавиловец»). Самая дорогая площадь в амбициозном девелоперском проекте «Холм's. Дома и виллы» (70 тыс. руб. за м²). Позиционирование в классе deluxe в провинции для девелопера имеет определенные преимущества. Прежде всего спрос на такую недвижимость можно легко просчитать. В буквальном смысле поголовно и пофамильно. Продажу таких объектов можно вести конкретно-адресно. «Холмсы» предложили этому ограниченному спросу вариант американского проектирования. Площадь этих голливудских вилл колеблется от 250 до 570 м². Следовательно, стоит это великолепие от 17,5 (более $500 тыс.) до 39 млн руб. (примерно $1300 тыс.). Заметим, что очень неплохой домик в Калифорнии стоит от $400 до $600 тыс., а очень хороший — от $600 до $1000 тыс. Конечно, лететь далековато, содержать еще дороже, но в качестве бонуса — вечерний бриз с океана, а не с загаженных Шершней. Но повторимся: предложение «Холм's. Дома и виллы» безумно красивое, концептуально проработанное и количественно вполне просчитанное в соответствии с потенциальным наличием соответствующих кошельков, поскольку на этот спрос не влияет никакой кризис. Либо покупают не торгуясь, либо не покупают вообще.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter