Торговый бум: посткризисная версия

Торговый бум: посткризисная версия
Аналитика

22 августа, 11:48
До конца года в Челябинске откроется сразу несколько новых торговых комплексов. Несмотря на разный формат, объектам придется вступить между собой в жесткую борьбу: эксперты уже сейчас отмечают уменьшение потребительских потоков.

1.jpgНачиная с 2009 г. в Челябинске почти все девелоперы заморозили открытие новых объектов коммерческой недвижимости. Даже, казалось бы, обладающий очень мощными ресурсами ТРК «Родник» на время «заледенел». С кризисом стройки встали, арендаторы в лучшем случае не расширяли сеть, в худшем — расторгали ранее заключенные договоры.

И вот в этом году нам обещают новый рекорд: в столице Южного Урала в ближайшие полгода откроется сразу несколько ТК и ТРК различной площади и масштабов — от районных до общегородских. Для маркетологов и пиарщиков наступает горячая пора: девелоперы выходят из тени и снова заявляют о себе, но как они будут конкурировать друг с другом?

Раскачались

Впрочем, оживление на рынке крупноформатной торговой недвижимости началось уже в прошлом году. Одной из первых после долгого затишья в Челябинске была открыта первая очередь ТК «Западный Луч». Арендаторов комплекс набирал задолго до официального запуска в строй. Без малого год назад на открытии побывали многие официальные лица города, и в принципе дела новой точки на вид пошли неплохо. Правда, сейчас комплекс площадью 40 тыс. м² практически пустует, а ведь впереди сдача следующих очередей объекта. В третьей части ТК обещают заселить арендаторов индустрии развлечений. В общей сложности в «Западном Луче» должно появиться порядка 100 тыс. м² офисных и торговых площадей.

Затем достаточно шумно на местный рынок вышел ТК Disco. Он был введен в строй в I квартале 2011 г. и получил достаточно узкую специализацию комплекса постоянных распродаж.

DSC_5012.jpgНа сегодняшний момент в Челябинске действуют 62 торговых комплекса, общая площадь которых составляет 620 тыс. м², а арендопригодная — 440 тыс. м² (данные аналитиков РК «Служба недвижимости»). Большинство ТК (42%) относятся к микрорайонному типу и имеют площадь менее 3 тыс. «квадратов». Однако по суммарной площади данный тип занимает только 10% рынка. Доля предложения районных ТК — 33%. Суммарная площадь данных ТК составляет 131 тыс. м² (21% рынка). В относительном дефиците находятся окружные ТК, их всего 12, однако по суммарной площади данные ТК занимают максимальную долю рынка (42%). Что касается самых крупноформатных ТК суперокружного типа, то к ним можно отнести только три объекта — «Горки», «Фокус» и «КУБу». Эти три объекта имеют достаточно удачное местоположение и фактически делят потребителей между собой. Но скоро им придется потесниться.

Новые игроки

Всего начиная с 2009 г. в Челябинске было открыто 16 новых торговых комплексов. Но почти все они относятся к микрорайонному и районному типу, и только один из них — «Маяк для дома» — можно отнести к окружному типу. Зато до конца этого года должны появиться сразу три крупных игрока: ТРК «Фиеста», ТК «Кольцо» и ТРК «Урал» (пристрой к ныне существующему «КиноМаксу-Урал»). Но настоящей сенсацией обещает стать единственный ТРК суперрегионального формата «Родник» площадью 135 тыс. «квадратов». Новые торговые площадки охватят Северо-Запад, центр и юг города.

DSC_4994.jpgОчевидно, что каждый игрок будет бороться за свое место под солнцем. Но достанется оно тому, кто сумеет угодить арендатору, предложив оптимальные ставки, и создаст наиболее удобную для потребителя концепцию. Пока же шопоголиков не слишком балуют: набор арендаторов в действующих объектах весьма стандартен, в ТК и ТРК приходят давно известные горожанам бренды. Практически клонированный ассортимент спортивных товаров, одежды, обуви, бытовой техники дает покупателю только иллюзию выбора. В этом плане заявленные у ТРК «Родник» якорные арендаторы выглядят хорошим козырем. Уже открылась Castorama, планирует обосноваться долгожданный «Ашан» и т. д. Словом, опасное соседство для находящихся неподалеку ТК «Молния», центра «Магнит» и ТК «Западный Луч». Опасен новый ТРК и для дебютантов, которые выходят на рынок почти в одно время с ним. Действительно, за счет уникальных «якорей» новая площадка автоматически становится более привлекательной и для всех остальных торговцев. Впрочем, в теории у собственников «Кольца», «Урала» и «Фиесты» есть проверенное оружие — демпинг. К тому же и в целом ситуация накаляется: в Челябинске имеет место переизбыток непродовольственных торговых площадей на душу населения. Вместо 250 м² торговых помещений на 1000 жителей уже сейчас приходится 620 «квадратов». Так что первое, чего нам стоит ожидать в ближайшие полгода, — это перераспределение потребительских потоков. Потребитель начнет выбирать торговый комплекс, исходя из его гео­графического положения, поскольку развлечениями и магазинами с бутиками будут охвачены почти все районы города, что для рядового потребителя несомненный плюс. Эксперты между тем отмечают еще один явный перекос. По мнению директора по развитию РК «Служба недвижимости» Дениса Стукалова, в городе очень скудно представлены специализированные торговые комплексы. Возможно, это и есть та ниша, которая позволит комплексам работать долго и с прибылью.

Рост или демпинг?

В отличие от потребителей арендаторам приходится несладко. Во-первых, ставки понемногу оживают после кризиса: средняя арендная ставка поднялась с начала года примерно на 5 – 10% и теперь составляет 1,2 тыс. руб. за м². Максимальные ставки — порядка 3 тыс. руб. за м² — характерны для окружных ТК. Как рассказал исполнительный директор «IBC-недвижимость» Евгений Коротков, нередко формирование ставок аренды происходит некорректно. Их рассчитывают исходя из долговой кредитной нагрузки проекта, а не рассматривая реальные потребности и потенциальный оборот того или иного арендатора.

По прогнозам специалистов РК «Служба недвижимости», в ближайший год рассматриваемый показатель возрастет до 1270 – 1330 руб. (без учета изменения структуры), общий темп прироста составит 10 – 15%. «Не факт, что появление новых объектов даст стимул для роста ставок, — уточняет Денис Стукалов. — В том же «Роднике» они могут и упасть, если выяснится, что покупательная способность и, следовательно, прибыль падают». Впрочем, поговаривают, что «Родник» обеспечил себе заполняемость площадей за счет ценовых спецпредложений. Так это или нет, официально об этом эксперты говорить не хотят. Факт остается фактом: к своему открытию комплекс выйдет с нужным количеством арендаторов.

Infogr.gif

Второй важный момент: не секрет, что крупные федеральные и иностранные бренды предъявляют к торговым комплексам повышенные требования. А в городе пока еще не слишком много качественных торговых площадей, чтобы заманить на них новых сильных арендаторов. Так что, по словам Евгения Короткова, до конца года Челябинску удастся удовлетворить лишь существующие потребности арендаторов, которым не хватало площадей. Те же центры, которые не слишком заботились о своем внешнем виде и сервисе от управляющих компаний, начнут в срочном порядке работать над ошибками: от ремонта инженерных коммуникаций до продвижения бренда ТК и его реконцепции.

В соседнем Екатеринбурге, кстати, уже есть примеры того, как торговые центры вынуждены были под натиском жесткой конкуренции пересматривать формат объекта. Например, ТРЦ «Екатерининский» вынужден был пойти на реконцепцию и перейти из масштаба городского в районный торговый центр. Это в первую очередь скажется на ценовой политике заведения, которое отныне будет ориентироваться на жителей близлежащей территории. Сменится ассортимент: он перейдет из сегмента «выше среднего» в «средний» или «средний минус». Так что теперь в «Екатерининском» полным ходом идут строительно-монтажные работы и поиск новых арендаторов. На реконцепцию уйдет несколько месяцев. Вслед за «Екатерининским» на уточнение концепции пойдет ТЦ «Дирижабль». И все это под пристальным контролем и содействием городской и областной администраций. Местные чиновники оценивают эти шаги положительно: лучше своевременно провести все эти мероприятия, чем банкротить крупный объект. Так, в сентябре текущего года после ремонта откроется обновленный ТЦ «Гринго» (новое название — Moda Centre). Челябинские ТЦ не могут похвастаться таким же пристальным вниманием со стороны властей, как их коллеги из Екатеринбурга. У нас процесс создания новых ТЦ и ТРК до сих пор остается спонтанным. Подробными цифрами чаще владеют руководители риэлторских компаний, нежели чиновники.

Infogr1.gif

Не повод для оптимизма

Итак, уже с сентября нас ожидают глобальные перемены на рынке торгово-развлекательной недвижимости. В свете последних событий на фондовых рынках и паники на биржах эксперты с осторожностью говорят о том, что будет происходить с недвижимостью и ценами на нее. А ведь, как известно, именно квадратные метры почти сразу отыгрывают ценой все перемены в экономике. Да и для определенной части потребителей второй волны кризиса быть не может только потому, что первая волна еще не отпустила.

Found a typo in the text? Select it and press ctrl + enter