Особенности анклавной застройки

Специфичность современной жилой застройки самого промышленного района Челябинска (Металлургического) была предопределена еще в ноябре 1931 г., когда здесь появились пионеры строительства гиганта металлургии из «Бакалстроя».­ ­Павкокорчагинский энтузиазм комсомольцев-добровольцев слился с хуторским трудолюбием местного населения, среди которого в то время было много потомков ссыльных поляков. Именно они в приснопамятные времена восстания Тадеуша Костюшко не по собственной воле, а токмо из милосердия «Императора всея Великия и Малыя и Белыя» основали здесь два поселения — Польскую слободу и хутор Щигеля (Шагол по-нашему). К 1932 г. общими усилиями было возведено 40 бараков, 12 двухэтажных домов (тогда поселок Бакал), а в Каштакском бору появилась «Жарикова дача», приросшая домами, бараками и землянками. Через 10 лет отряд строителей металлургического завода и жилья вокруг великой стройки пополнился еще более интернациональным эшелоном строителей. Вернее, огромным количеством эшелонов, в которых не по своей воле, а токмо «из соображений безопасности» в вагонах для скота прибыли на Урал «мобилизованные» в трудармию поволжские немцы, а также военнослужащие Красной Армии немецкой национальности. Плюс политэмигранты всех европейских национальностей (на всякий случай) и «наши, но чужие» — советские граждане, умудрившиеся родиться болгарами, поляками, финнами, румынами, чехами и итальянцами (исключительно в целях профилактики шпионажа). В эту интернациональную окрошку нож «повара всех народов» подкрошил четыре отряда заключенных (как без них!). Но строили состоявшиеся и потенциальные враги народа ударно и качественно: все понастроенное стоит до сих пор, хотя и обветшало до непристойности. В 1945 г. Соцгород начал строиться по генплану, разработанному ленинградскими архитекторами. Отсюда осевая конструкция (вдоль шоссе Металлургов), шахматная разбивка улиц, сквер в центре, остатки лепнины на «сталинках», пафосность колонн и прочие архитектурные излишества, павшие в неравной схватке с минимализмом силикатного кирпича и панельного конвейера архитектора Лагутенко. Пик гражданского строительства приходится на 1963 г., когда объемы сданного жилья достигли 142 тыс. м2. Постепенно стройка вплотную подошла к естественным границам района (река Миасс и Каштакский бор) и противоестественным (городская свалка бытового мусора и необъятная площадка металлургического комбината). Расти вширь району некуда. Да и не на чем: в силу своей «анклавности» и удаленности от других районов Металлургический имеет собственную инфраструктуру. Все инженерные сети — тепло, электричество, вода — ограничены по резерву мощности. 60 лет ЧМЗ обогревал единственный тепловой ввод ТЭЦ ЧМК, и только три года назад пришло тепло с ТЭЦ-3. Дефицит строительных площадок, ограниченность инфраструктуры, «ветхозаветное» наследство обусловили специфику современной застройки района — возводить новое жилье на месте снесенных ветхо-аварийных жилых кварталов и вести строительство индивидуального жилья в уже сформированных поселках: Каштак, Дачный, Соцгород, Аэропорт.

Вполне «сносные» условия

Как уже говорилось, жилой фонд представляет собой разнородную, но очень компактную застройку, что крайне осложняет работу строителям. Не очень привлекает девелопмент и ценовой парадокс, возникший именно на ЧМЗ: расселение и разрушительный процесс значительно увеличивают себестоимость строительства, а рыночная стоимость квартир остается одной из самых низких в городе в силу ограниченности спроса. На здешние квартиры претендуют в основном жители района. Абсолютное большинство челябинцев, несмотря на уют, «немецкую» чистоту и узнаваемую красоту Металлургического, предпочтение отдают новым кварталам Краснопольской площадки, Шершням и тихому центру. Верными застройщиками Соцгорода остаются две строительные компании: «Метчелстрой» и «Мечелстрой». Усилиями почти тезок и немногочисленных других застройщиков (ЗАО «Арктос») в 2008 г. было введено в эксплуатацию 40,3 тыс. м2 жилья (5 многоэтажных жилых домов на 728 квартир). В 2009‑м кризисном году эти объемы упали до 18,3 тыс. м2 (3 жилых дома на 299 квартир). За 9 месяцев 2010 г. был введен в строй один 12-этажный дом по шоссе Металлургов, 18. Общая площадь 109 квартир составила 6,02 тыс. м2. В настоящий момент «Мечелстрой» осваивает строительные площадки после сноса ветхо-аварийного жилья на ул. Краснооктябрьской, 3, 5, 7, и шоссе Металлургов, 16, 18, 24, 26, 28. «Метчелстрой» — на ул. Дегтярева, 73, и шоссе Металлургов, 12, 14. Пока не снесен, но уже расселен дом по ул. Пожарского, 3. Еще три дома по ул. Сталеваров расселяет ЗАО «Арктос». На бюджетные деньги осуществлен снос 4 ветхо-аварийных домов в поселках Каштак и Аэропорт, новые квартиры получили 50 семей. С карты района исчезают двухэтажные бараки с деревянными перекрытиями, те, что были построены «Бакалстроем» еще в 30-е. На роскошь высокопотолочных «сталинок», конечно, никто не поднимет руку. Но если предположить, что тенденция застройки на месте сноса негодного жилья сохранится в ближайшие 10 лет, то, глядишь, дойдет очередь и до хрущевских пятиэтажек и именно Металлургический станет первым районом Челябинска, «вышедшим на «панель».

Комплексный обет

Именно к такому варианту развития и стремится большинство застройщиков, работающих в районе. Разработка строительной документации ведется на целые кварталы жилой застройки, затем подводятся все инженерные коммуникации, расселяются жители первых ветхо-аварийных домов. На их месте строится новый жилой дом, в который расселяются жильцы следующей «ветхоаварийки», и так далее до полного освоения квартала. Но такой обет строить комплексно с удовольствием даст любой застройщик: вести точечную застройку и дороже, и хлопотнее. В настоящее время разработаны и защищены на публичных слушаниях проекты планировки территории кварталов, ограниченных улицами 50 лет ВЛКСМ и Черкасской (ООО «Метчелстрой»); шоссе Металлургов, ул. Сталеваров, Электростальской, Дегтярева (ООО «Метчелстрой»); Жукова, Электростальской, Дегтярева, шоссе Металлургов (ЗАО «Мечелстрой»); Сталеваров, Пекинской, Беломорской, Дегтярева (ЗАО «Арктос»). Строительные работы в этих кварталах идут полным ходом. В разной степени готовности жилые дома в микрорайоне по шоссе Металлургов (ЗАО «Мечелстрой»): 10-этажка 97-й серии, 9-этажный кирпичный дом индивидуального проектирования (сдан), еще одна 10-этажная 97-я серия (срок сдачи — III квартал 2011 г.) и еще 9 этажей кирпичной «индивидуальности» (срок сдачи — II квартал 2012 г.). На IV квартал 2011 г. запланирована сдача такого же проекта по ул. Богдана Хмельницкого. Впрочем, помимо «закомплексованных» строителей на территории района действуют и «гордые одиночки»: по ул. Пети Калмыкова возводят дом для УрО УВД России соседи из Екатеринбурга — строительная компания «Сантехэнергострой». В абсолютном большинстве идет строительство привычной 97-й серии. Последний элитный кирпичный каркасно-монолитный жилой дом был сдан в эксплуатацию в феврале 2009 г. («Метчелстрой»). Продолжая работать с «панельками», строители предпочли законсервировать объекты, позиционирующиеся в сегменте бизнес-класса. Тот же «Метчелстрой» остановил строительство двух элиток, начатое в 2008 г. Повышенная комфортность — слишком большая роскошь даже для посткризисного периода.

Особнячком

Как уже говорилось, район съел несколько самостоятельных поселков. Они и обособились от остальной серийной металлургической благодати своеобразными гнездами индивидуальной частной застройки. Першино, Каштак, Аэропорт и Дачный сформировали статистику жилищного строительства в частном секторе. В 2008 г. здесь было построено 53 дома общей площадью 10,44 тыс. м2. В 2009 г. эта цифра не упала, а, наоборот поднялась до 13,6 тыс. м2, совсем немного отстав от капитального строительства (18,3 тыс. м2). 2010 г. пока показывает спад частностроительного энтузиазма — 29 домов общей площадью 7 тыс. м2. Однако в перспективе этот процесс более оптимистичен. Во всяком случае, если судить по количеству земельных участков, приобретенных на муниципальных аукционах. Если в 2008 г. не состоялся ни один аукцион по причине отсутствия заявок, то в 2009‑м с аукциона ушло 8 участков общей площадью 9,6 тыс. м2 (за 2 млн 643 тыс. руб.). Сейчас на этих участках идет строительство частных домов. Начали новоиспеченные «латифундисты» и освоение аукционных земель 2010 г. — 31 участок общей площадью 36,9 тыс. м2. В большинстве эти строительные площадки расположены в пос. Першино. Всего дважды в этом году выставлялись каштакские лоты. Они же и самые дорогие. Но дорогие относительно. Земля в Металлургическом, как и квартиры, не самая дорогая в городе. Большое количество земельных участков уходит заявителям по первоначальной цене, поскольку претендует на такой лот единственный желающий. Надел величиной 1200 м2 можно приобрести за 240 тыс. руб. Все бы ничего, но одной из проблем частной застройки остается ее архитектурная самостийность, а Металлургический всегда был вкусен своим обаянием стилевой целостности.