Малиновые планы

Малиновые планы

Малиновые планы
Аналитика

24 марта 2011, 14:36
Совместный генеральный план застройки соседних земельных участков в Сосновском районе поможет компаниям-застройщикам сэкономить до 50% ранее запланированных сумм только в случае идеального осуществления самого плана.

Malinki_07.jpgНедвижимость неподвижна как никогда. Во всех отношениях. И стройки, и продажи встали в замкнутый круг, напоминая страшненький хоровод паралитиков. Но попыток вернуть движение, раскрутить процесс до скорости ярмарочной карусели рыночные игроки не оставляют. Идут постоянные поиски альтернативных финансовых и маркетинговых инструментов для экономии средств и оптимизации строительных процессов. Один из таких примеров — объединение усилий нескольких строительных компаний для создания общего генерального плана застройки объединенной этим планом территории. За счет него загородные коттеджные поселки «Малинки Village» (компания «Западный берег»), «Осиновка-Малиновка» (ГК «Стройком»), «Лесной остров» (ООО «ТЕРРАстрой») и еще ряд собственников могут сэкономить до 50% от ранее запланированных сумм на подведение сетей. Предусмотрен еще целый ряд выгод, позволяющих маркетинговым отделам компаний уже сейчас позиционировать собственные проекты как уникальное торговое предложение (бренд). Так, в результате объединения усилий уже в сентябре, после утверждения генплана, все земли, которые в настоящий момент являются землями для сельхозиспользования, перейдут в категорию земель поселений. С одной стороны, это создает компаниям условия для более эффективных продаж этих участков, с другой — позволяет бюджету получать более существенные налоги. В свою очередь тот же генплан предусматривает участие федерального, областного и местного бюджетов для развития инфраструктуры поселков. Но это, так сказать, идеальный вариант развития событий. Что может из этого получиться?

Муха в супе

Любое объединение, как показывает практика, имеет помимо очевидной выгоды свою обратную сторону, напоминая классическую коммунальную квартиру, где все комнаты (земельные участки) в собственности, а туалет, кухня и коридор (газ, канализация, вода и дороги) — общие. Рассказывать, как появляются в этом случае мухи в соседском супе — занятие неблагодарное, поскольку уже все описано классиками, например Зощенко. И нормативными документами, например Указом Президента Российской Федерации «О реформе жилищно-коммунального хозяйства». В нашем случае речь идет не только о том, что каждый из собственников имеет собственные интересы, но и о том, что сама форма собственности на земли, охваченные новым генпланом, представляет собой настоящее ассорти. Здесь представлены во всей красе муниципальная собственность (поселок Малиновка), земли сельхозназначений, приобретенные перечисленными компаниями-застройщиками у екатеринбургских инвесторов (их планируется перевести в земли поселений и присоединить к муниципальной Малиновке), федеральные земли (лесничество), частные земельные участки, некогда полученные гражданами от челябинских заводов (им. Колющенко и «Полет»), и сады. Это все комнаты, комнатки и комнатенки огромной коммуналки, населенной людьми самыми разными и в социальном, и в финансовом отношении. Порой просто антагонистами. Например, жители ветхих бараков, которых планируется «куда-нибудь» переселить по программе расселения ветхо-аварийного жилья, застроив территорию чем-нибудь элитно-коттеджным, и потенциальные покупатели участков в барско-усадебном «Малинки Village». Застройщики заверяют, что на частные земли местных жителей никто из строителей претендовать не будет. Но это достаточно большой участок объединяемой территории. Планируется, что количество вкладываемых в общую инженерную инфраструктуру средств будет пропорционально площади земель, которыми в Малиновках располагает тот или иной девелопер. Что при этом может вложить собственник 6 садовых соток, попавший в это объединение, как кур в ощип? Только то, что до сих пор вкладывал в тепличные грядки. Будет ли он в этом случае допущен к общему благодатному пирогу? А если нет, то даст ли проложить что-либо по своим землям? С другой стороны, федералы. Насколько просто решить вопросы о прокладке, скажем, газопровода по территории их неприкосновенных угодий? И, наконец, что может гарантировать «мир и дружбу», если общие коммуникации будут оформлены как собственность на поставляющие компании, а земля под ними будет оставаться в собственности частного застройщика? Конечно, пример газового конфликта с бывшей братской республикой здесь малоуместен, но все-таки?

Особенности продвижения недвижимости

Уже сейчас маркетологи застройщиков объединенными усилиями прогнозируют рост цен на участки под строительство малоэтажек на «территории генплана» в разы (в настоящий момент ее продают в среднем по 35–40 тыс. руб. за сотку). При этом называют пугающую сравнительную стоимость в заинфраструктуренном «Вавиловце» — 100 тыс. руб. за сотку. Дабы потенциальные покупатели загородки не теряли время, а в будущем — деньги. Сегодняшнее положение маркетинга недвижимости можно описать как «возвращение к истокам». Подавляющее большинство наработанных методик, ставших классическими, более неэффективно — в ситуации нестабильности потенциальный покупатель перестал верить обещаниям уникального торгового предложения. Потребовались нестандартные решения, призванные вернуть доверие спроса. Презентация генплана будущих поселков, предусматривающего столь любимое девелоперами комплексное освоение территорий, в этом смысле становится действенным пиар-ходом. Несмотря на печальный опыт прошлого, любое присутствие государства в строительном проекте до сих пор для большинства обывателей является определенной гарантией осуществления этого проекта. Однако является ли сам генплан такой гарантией? Достаточно обратиться к опыту, скажем, Челябинска и посчитать, сколько раз корректировался генеральный план строительства города и как он менялся. Кстати, не всегда в лучшую сторону, но всегда «по объективным обстоятельствам». Любой мало-мальски имеющий отношение к архитектуре и градостроительству специалист может сказать, что глобальное планирование застройки всегда вещь приблизительная и является детищем оптимистов, рисующих на бумаге. На земле работают реалисты.

И все-таки она строится!

Но как бы то ни было, сколько бы вопросов, проблем и сомнений ни вызывал новый совместный девелоперский проект, это, безусловно, пример грамотной стратегии строительства загородной недвижимости в регионе. Кризис рано или поздно кончится. К этому моменту (при условии развития событий в полном соответствии с разработанным генпланом) комплексное освоение такой территории даст все конкурентные преимущества челябинскому пулу застройщиков перед варягами в лице той же «Реновы» с ее амбициозными проектами в сегменте загородного строительства.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter