Торгово-развлекательный прагматизм

С сентября прошлого года собственники южноуральских торговых объектов оказались в очень жестких условиях. Объемы выручки торговцев, обосновавшихся под крышами всевозможных ТК и ТРК, серьезно упали, и арендаторы потребовали пойти на уступки собственникам помещений. Особо настойчивым удалось выбить 40-, а то и 50-процентный дисконт за аренду. Впрочем, практически все управляющие компании крупных объектов торговой недвижимости предпочитают о размерах скидок не распространяться.

Хорошая мина

Того факта, что цены на аренду упали, не отрицает никто. Например, в части продажи торговой недвижимости средняя цена по Челябинску составляет около 86 тыс. руб. за м2. С начала 2009 г. этот показатель снизился на 20–40%. С арендой площадей дело обстоит сложнее. «Нынешний размер арендных ставок не стоит конкретизировать, как минимум чтобы арендаторы не нервничали» — примерно такой политики придерживаются владельцы торговых комплексов, говоря, а точнее, умалчивая об условиях «заселения» на их площади. То ли дело официальные данные: согласно им, ставки не изменились ни в одном ТК или ТРЦ. Но на практике арендодатели стали заметно сговорчивее. При этом почти все, примиряясь с суровой действительностью, радостно констатируют: проходимость крупных торговых объектов от кризиса почти не пострадала. Впрочем, это единственный повод для радости: средний чек у большинства торговцев упал на 5, а то и на 25–23% в зависимости от товарной группы и рыночного сегмента. После того как выручка у арендаторов просела, челябинские управляющие компании получили массу писем от ритейлеров с просьбами понизить ставки. И вслед за своими столичными коллегами пошли на некоторые уступки. Например, некоторые начали взимать плату за аренду в зависимости от выручки той или иной компании. Однако такое послабление действует, как правило, ограниченный срок. Если дела пошли в гору, то условия аренды возвращаются.

Как и в случае с офисной недвижимостью, некоторые стали «зашивать» в арендную ставку оплату коммунальных платежей и в редких случаях даже эксплуатацию. Еще одна тенденция: девелоперы перестали требовать двух-трехмесячные обеспечительные платежи и обычно без особых споров соглашаются на помесячную оплату аренды. Для вновь въехавших по-прежнему предоставляются «строительные каникулы» (не дольше 3 месяцев для небольших арендаторов и от 3 до 8 — для «суперов» и «гиперов») и оплата аренды взимается с момента начала коммерческой эксплуатации магазина.

При всем при том для арендаторов пока еще сохраняется время торга. По данным агентства коммерческой недвижимости E.R.A., неофициальное снижение ставок в крупных ТЦ и ТРК Челябинска («Горки», «КУБа», «Фокус») доходило до 30–40%. Чуть меньше, 25–30%, сбавил ТК «Никитинский». «Цену все снизили примерно одинаково, — замечает директор АН E.R.A. Сергей Еремеев. — Те собственники, которые первое время пытались удержать ставки, в конечном итоге стали падать еще сильнее, чем конкуренты. Если девелопер видит потенциального арендатора, у которого есть финансовые возможности открыть магазин, то от базовой ставки можно смело получить 25-процентный дисконт. А если точка создает серьезный трафик, скидка может значительно увеличиться в дальнейшем».

Впрочем, дисконт — дело для арендодателя тонкое и, можно сказать, интимное: всем подряд его не раздают. По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости АН «Компаньон» Станислава Ахмедзянова, на выгодных площадях с хорошим трафиком ставки снижать не принято. «Сейчас информация о ставках очень разрозненная, но если место хорошее, то «терроризм» со стороны арендаторов на предмет скидок не пройдет. Либо придется согласиться с условиями девелопера, либо искать себе другое место», — поясняет он.

Потери и находки

За счет так называемых программ лояльности в виде бонусов, скидок и спецпредложений ТЦ и ТРК Челябинска стараются поддержать уровень заполняемости площадей, хотя найти вакантные места в них несложно. Так, в ТРК «Фокус» всегда имелись свободные площади, особенно на верхних этажах. И если раньше первый этаж объекта был полностью «закрыт» арендаторами, то теперь «пустоты» есть и там. По оценке риэлторов, причина оттока арендаторов кроется не в концепции или недостатке трафика, а в действиях управляющей компании. Кроме того, на настроении обитателей «Фокуса» не лучшим образом сказываются целая серия судебных исков и то и дело всплывающие запреты на эксплуатацию здания.

В ТРК «КУБа» проблемным оставался третий этаж. Чтобы заманить туда арендаторов, собственники открыли на верхнем этаже собственный развлекательный комплекс, тем самым подняв трафик в соседних отделах. В ТРК «Горки» вакансий на хитовые места пока нет. «Заполняемость площадей у нас сейчас держится на уровне 97%, это выше, чем в прошлом году, — констатирует директор управляющей компании «Сити-Парк» Алексей Прокошин.— С начала года мы заключили 30 новых договоров, так что большинство закрытых сейчас площадей на самом деле новые магазины. Арендаторы либо ведут последние согласования, либо занимаются отделкой помещений».

Но избежать крупных потерь торговым комплексам формата ХХL не удалось. Челябинск потерял целый ряд известных брендов. Одним из последних ушел «Санта Хаус». Федеральная сеть гипермаркетов накопила долги перед управляющей компанией «Синегорья» и «КС», после чего вакантными оказались 6,3 тыс. м2 торговых площадей. Еще раньше из-за проблем с бизнесом на федеральном уровне из ТРК «Фокус» ушла «Банана-Мама». ТРК «Горки» потерял екатеринбургского арендатора — компанию «Малахит-Юнион», объявившую себя банкротом. Фирма занимала на фудкорте ТРЦ два места, представляя две различные кухни. Правда, как поясняют в «Горках», уходя, компания выполнила все условия договора.

Из крупных арендаторов съезжает тот, кто сокращает свою сеть или же просчитался с проходимостью, неудачно заселившись в ТЦ. Арендодателям приходится проявлять такую активность, чтобы в их клиентской базе всегда имелся некий пул резервных арендаторов. Подобный задел помогает избежать самой большой неудачи — простоя площадей.

Впрочем, пока одни игроки сокращают свое присутствие в ТЦ, ТРК или вовсе уходят с рынка, другие постепенно занимают их места. Зимнее бегство арендаторов притормозилось к весне этого года. А сейчас федеральные компании начинают присматриваться к свободным торговым площадям, так что к концу осени, возможно, в Челябинске появятся новые имена. «Торговля начинает постепенно проявлять активность, так как для нее наступило благоприятное время: ставки снизились, девелоперы готовы идти на серьезные уступки и можно встать за хорошую цену в хорошем месте, — расcказывает Сергей Еремеев. — Но пока говорить о том, что ритейл начал активно искать площади, еще рано. Вернее будет так: есть маленькая часть компаний, которые надеются, что дно падения продаж пройдено в июле и осенью начнется небольшой рост».

Те игроки, что неустойчиво чувствовали себя даже в хорошее время, ушли, освободив место как новичкам, так и оставшимся. Часть из последних ситуацией уже воспользовалась: так, парфюмерный салон «Л'Этуаль» в «Горках» добавляет к своему отделу дополнительные площади, проводит реконструкцию, завозит новое оборудование и готовится к открытию.

С начала года «Горки» получили сразу несколько новичков. Пришел Yax — бренд, представляющий одежду casual. Открываются детские отделы: Born, Pelikan. Несмотря на падение среднего чека, свое присутствие на челябинском рынке расширяют бренды с позиционированием «выше среднего». Свежий пример — бутик одежды Sassofono. Впрочем, это, скорее всего, лишь исключение из общего тренда: курс на развитие взял mass-market.

Лебединая песня гламура

Одно из самых сильных ценовых потрясений на себе испытал street retail. С января этого года ставки в этом сегменте упали в разы. До кризиса стоимость аренды на пригретых местах в центральной части города (пр. Ленина, Кировка) составляла около 3,5 тыс. руб. за «квадрат» ежемесячно. Теперь же, по оценкам риэлторского сообщества, можно занять площадь и за 1,5 тыс. руб., а при хорошем торге и того меньше. Причем предложение постоянно растет. На самой проходимой пешеходной части Челябинска — Кировке — трафик не упал, но прежних денег арендаторам праздные прохожие уже не приносят. Так что свободные места в торговых коридорах города только пополняются.

«С городских улиц уходит дорогой гламур, а на его место встают масс-бренды типа New Yorker. Вроде и модно, и дешево, — добавляет Станислав Ахмедзянов. — Пока еще только это спасает наш челябинский стрит-ритейл. Большие перемены происходят в обувном и одежном ритейле. Магазины меняются местами или вообще закрываются. Взять тот же салон обуви «Респект-Урал» на пр. Ленина: закрылся, и на его место встал магазин женской одежды Oggi. Ушла и обувная сеть «Терволина». На место уходящих магазинов охотно встают аптеки, алкогольный бизнес». Еще одна особенность нынешнего street retail: появилось большое разнообразие сдаваемых площадей. Арендатор без особого труда может занять «вкусное» небольшое место за очень демократичную цену.

После шокового падения продаж местные девелоперы воздерживаются от долгосрочных прогнозов в части перспектив торговой недвижимости. Но, по мнению экспертов, даже если к концу осени выручка не подрастет, ожидать серьезного падения ставок на аренду площадей в сегменте street retail, а также в ТЦ и ТРК уже не стоит. Решающим фактором здесь становится закредитованность девелоперов, из-за которой большинство собственников просто не смогут себе позволить дальний ценовой либерализм. Сезон уступок подходит к концу.