Цвести ли в Сатке офисам?

Цвести ли в Сатке офисам?
Аналитика

25 сентября 2013, 16:39
Рынок коммерческой недвижимости Сатки отстает в развитии и от рынка торговых площадей, и от развития города в целом.

Обзор офисной недвижимости Сатки при всем уважении к этому старинному городу вряд ли обрадует потенциальных арендаторов. По крайней мере, по состоянию на осень 2013 г.: сейчас местный рынок офисной недвижимости находится в довольно шатком состоянии, и никаких признаков оздоровления пока что не отмечается. Такое положение дел вызывает искреннее недоумение, поскольку сама по себе Сатка — достаточно динамично развивающийся город с завидным социально-экономическим рейтингом. Но в первую очередь это моногород со всеми вытекающими отсюда рыночными болячками, вывихами и перекосами. Сей факт накладывает свой роковой отпечаток на многие сферы жизнедеятельности города, включая и сферу обитания офисного планктона.

Сатка хоть и не город-сад, но в горнозаводской зоне обладает достаточно большим авторитетом. У нее имеется даже собственный город-спутник Бакал, чем могут похвастаться немногие малые города. Приемлемый, особенно по сравнению с соседями по горнозаводской зоне, уровень жизни, уверенный промышленный рост, завидные перспективы — все это здесь есть. Но провинциальный менталитет дает о себе знать то там, то сям. Кратко и лаконично ущербную ситуацию на рынке офисной недвижимости обрисовал один из местных арендодателей: «Все хотят получить помещение за три рубля, и ни копейкой больше». Справедливости ради стоит отметить, что и у арендаторов тоже есть масса поводов для недовольства, поскольку значительная часть саткинских офисных площадей находится в таком состоянии, что красная цена им как раз те злосчастные три рубля за «квадрат».

Центр без офисов

1---IMG_1948.jpgНо отбросим эмоции прочь и вернемся на улицы уральского старинного города, где быль и небыль уживаются самым причудливым образом. Разумеется, офисная недостаточность образовалась здесь не на ровном месте. Ведь и на рынке коммерческой недвижимости в Сатке тоже все происходит через пень-колоду. Не секрет, что в малых городах области практически не строятся отдельно стоящие офисные центры. Поэтому под офисы перестраиваются либо бывшие объекты соцкультбыта, либо собственники новых торговых комплексов выделяют для белых воротничков пару-тройку кабинетов. В Сатке эта тенденция тоже наблюдается, хотя и с некоторыми оговорками. Обычно в глубинке лучшие офисные места располагаются максимально близко к административному центру города, в его деловом центре или на торговых улицах с хорошей проходи­мостью. Кроме того, в моногородах важным фактором является еще и близость к предприятию-донору. Однако в случае с Саткой это правило не работает: возле градо­образующего предприятия, комбината «Магнезит», никакой офисной движухи не наблюдается.

Да и в целом офисная Сатка развивается по каким-то собственным иррациональным правилам. Начнем с того, что на ул. Солнечной, богатой магазинами и торговыми комплексами, офисов практически нет. Между тем Солнечная — это центральная транспортная и пешеходная артерия в поселке комбината «Магнезит», она же средоточие деловой жизни города. Здесь расположены здания заводоуправления ОАО «Комбинат «Магнезит» и ОАО «Торговый дом «Магнезит», рестораны, ДК «Строитель» и множество торговых точек, включая крупнейший в городе торговый комплекс «Солнечный» площадью 2400 м2. При всем этом изобилии предложений по части офисной недвижимости сейчас в этом районе практически нет. Единственное место, где когда-то можно было снять офис в аренду, — это здание местного «Связьинформа», но сегодня и здесь все замерло непонятно почему.

Пролетарское многообразие

2---IMG_1952.jpgПерпендикулярно ул. Солнечной тянется ул. Пролетарская — еще один претендент на звание главной торговой улицы города. Именно здесь в последние годы построено несколько отдельно стоящих крупных объектов торговой недвижимости, да и первые этажи зданий почти сплошь переоборудованы под нежилые помещения. На этой улице и находится главный и практически единственный в районе офисный центр с хорошим прошлым и достойной репутацией. Это бизнес-дом «Чародейка», расположившийся в здании, построенном в начале 70-х гг. прошлого века. Раньше его занимал городской комбинат бытового обслуживания, благополучно канувший в Лету еще в 90-е. В 2007 г. в здании был надстроен третий этаж, который сейчас занимают администрация бизнес-дома и мебельный салон. Общая площадь «Чародейки» составляет 450 м2. Около половины имеющихся помещений арендуют торговые структуры, остальные отданы в аренду «Росгосстраху», парикмахерской «Салон красивых волос», ООО «Васильевна», стоматологическому кабинету «Все свои!», корпорации «Сибирское здоровье» и фотосалону. Средняя стоимость аренды составляет 700 руб. за «квадрат», в этот тариф включены коммунальные услуги. Владелец здания — компания «Надежда», которой принадлежат также ­отель «Виктория» и ряд крупных торговых комплексов в Сатке и окрестностях.

Впрочем, не «Чародейкой» единой манит ул. Пролетарская арендаторов, здесь расположен еще один объект офисной недвижимости — здание с арендной площадью 218 м2 по адресу: ул. Пролетарская, 13. В числе арендаторов, занимающих офисы, — редакция газеты «Метро», городской центр недвижимости и ипотеки, центр страхования «ЮжУралАСКО» и агентство юридических услуг. Арендная плата в этом офисном центре составляет 350 руб./м2, что для Сатки совсем недорого. Но, похоже, это счастье ненадолго: здание числится как ветхо-аварийное и подлежит сносу в ближайшие год-два. Неподалеку от него, по адресу: ул. 50 лет ВЛКСМ, 8, находится еще один привлекательный для потенциального арендатора объект — муниципальное здание, принадлежащее Саткинскому лесничеству и ООО «Южноуральская лесная компания». Часть помещений общей площадью 100 «квадратов» находится в субаренде. Арендная ставка такая же — около 350 руб. за «квадрат», но условия, предлагаемые арендаторам, довольно-таки спартанские. Тем не менее здесь расположены офисы агентства недвижимости «Капитал», юридической консультации и частного охранного предприятия.

Офис в кинозале

3---IMG_1958.jpgСамым крупным объектом офисной недвижимости в Сатке, бесспорно, является здание на ул. Калинина, 53, некогда принадлежавшее СМУ «Южуралмонтажстрой» — крупнейшей в горнозаводской зоне строительной компании. Правда, сейчас фирма сменила имя на ООО «Инженерный центр ЮУМС» и собственно строительством не занимается. Пятиэтажное здание с двухэтажным пристроем было возведено в 1975 г., а в качестве бизнес-центра начало функционировать с 1992 г. Общая площадь центра — 2000 м2, средняя стоимость аренды составляет 550 руб. за «квадрат». Заполняемость площадей стабильно держится на уровне 80%. В числе арендаторов — Федеральная служба государственной статистики, ОАО «АльфаСтрахование», АН «Золотой ключик», общество «Знание», компания «Фаберлик». Для арендаторов и посетителей предусмотрены стоянка на 20 машино-мест и столовая. Если блюда тамошних поваров не по душе, можно обедать в кафе «У камина». В сущности, единственный минус этого бизнес-центра — расположение: по саткинским меркам здание находится на отшибе, хотя до городской администрации от него примерно 500 м.

Еще один удивительный объект местного рынка офисной недвижимости — здание бывшего кинотеатра «Спутник», которое теперь находится в собственности Саткинского филиала Южно-Уральского государственного университета. Но поскольку занятия здесь проводить затруднительно, тесные кабинетики отданы в аренду разнообразным коммерческим структурам и компаниям. В числе арендаторов можно отметить агентство недвижимости «Фаворит» и Европейский пенсионный фонд. Арендная ставка составляет 350?–?450 руб./м2, при этом месторасположение завидное — в самом центре города. Зато с дополнительными услугами и сервисом беда: и то, и другое находится на уровне военного коммунизма, бедненько и скромненько. Единственный значительный плюс этого места для арендаторов и их гостей — удобная парковка и красивый вид на город, который открывается с крылечка бывшего кинотеатра.

Неинтересные районы

4---IMG_1954.jpgВ старом городе, где работает старинный чугунолитейный завод и манит нетрадиционными аттракционами аквапарк «Сонькина лагуна», рынок офисной недвижимости находится на уровне плинтуса или где-то около него: зданий, в которых можно было бы снять офис за компанию с другими арендаторами, попросту нет. Не намного веселее картина наблюдается и в Западном микрорайоне Сатки, где главная улица, пр. Мира, застроена современными многоэтажками и отдельно стоящими торговыми комплексами. Все они были возведены на рубеже прошлого и нынешнего веков, располагают достаточным количеством площадей, но в аренду их берут в основном индивидуальные предприниматели, занимающиеся розничной торговлей. В малых городах, как уже упоминалось выше, местоположение офиса играет даже более важную роль, чем его качественные характеристики. Поэтому арендаторам зачастую интереснее развалюха в центре города, нежели отличное помещение в отдаленном районе. Вероятнее всего, именно поэтому площади, на которых легко могли бы разместиться офисы, в микрорайоне Западный обречены на прозябание и полный игнор со стороны местных предпринимателей. Впрочем, если микрорайон будет разрастаться достаточно интенсивно, то к нему определенно проявят интерес арендаторы из банковского и финансового секторов, страховые компании, юристы и работники сферы услуг, а также представители турагентств.

Что до перспектив, то местному офисному рынку поможет не заграница даже, а предприниматели из областного центра, которые медленно, но верно подминают под себя малые города. Страховые компании, турагентства, медцентры — все они постепенно выстраивают сети в регионе, активизируясь в малых городах области, и Сатка — не исключение из правил. Именно эти пришельцы и способны подстегнуть развитие рынка офисной недвижимости и количественно, и качественно.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter