Posted 25 декабря 2012,, 08:25

Published 25 декабря 2012,, 08:25

Modified 18 августа 2022,, 20:02

Updated 18 августа 2022,, 20:02

Трудности перевода

25 декабря 2012, 08:25
Неоднозначность толкования положений Жилищного кодекса РФ в части условий перевода жилого помещения в нежилое дает возможность органам местного самоуправления подходить к этому процессу избирательно.

Удивительно, но сколько бы изобретательности ни проявляли законодательство и чиновники в творческом процессе уничтожения малого бизнеса, частные предприниматели выживают в любых условиях, даже приближенных к ядерной зиме, Всемирному потопу и глобальному вакууму. Более того, их количество постоянно растет. Чем объяснить такой мазохизм гешефта, сказать трудно, но подозрительная тараканья живучесть «маленьких», по всей вероятности, способствует развитию творческой фантазии тех, кто не при деле, но при власти. Впрочем, понятия власти и бизнеса у нас схожи до степени смешения. Именно это чаще всего и становится причиной их противостояния.

В нежилое, чтобы выжить

Игра на деловом поле, естественно, начинается с определения ворот, вернее, с выбора места дислокации. Речь идет не столько о юридическом адресе, который не только многочисленные контролирующие органы, но и сами чепэшники видели только в трубу, в гробу и на бумаге, сколько о реальном адресе осуществления предпринимательской деятельности. Крупные компании, зажиточность которых позволяет иметь в собственности своими же руками выстроенный офис, магазин или медицинский центр, стоят в сторонке и насмешливо курят, пока это окончательно не запретили. Еще более богатенькие могут себе позволить даже долгосрочную аренду в одном из многочисленных ТРК, ТРЦ, ТЦ. Но для микробизнеса, доход которого составляет выручка «домашних» магазинчиков, парикмахерских, стоматологических кабинетов, мастерских по ремонту и пошиву одежды и прочих индивидуальных видов деятельности, оптимальным адресом становится «домашний». Для этого специально выкупаются квартиры на первых этажах жилых многоэтажек и в соответствии с регламентом, прописанным в ЖК РФ, переводятся в нежилые помещения. Началось все еще в 90-е, когда пр. Ленина и прилегающие к нему центральные улицы «одомашнились» на две трети. Тогда же возник и начал бурно развиваться процесс выкупа первых этажей на стадии строительства дома для последующей перепродажи под магазины и офисы. В последние годы жилая квартира на первом этаже новостройки — редкость, практически ана­хронизм. Со стороны может показаться, что сделать нежилым жилое можно влегкую, достаточно просто выполнить несколько бумажных требований. Однако тогда мы бы жили уже в другой стране.

Двойные стандарты «нежилой» жизни

В теории закон является таковым, когда трактовать его можно только так, а не иначе. Тогда этим законом можно действительно руководствоваться. На практике все получается иначе. Наши законы, по всей вероятности, пишут авторы детективных романов. Во всяком случае, для того чтобы разобраться во всех нюансах и неожиданных поворотах этой интриги, надо быть весьма искушенным казуистом. И все равно это не гарантирует совершенно неожиданного открытия в финале. Итак, условия перевода квартиры в нежилое помещение, определенные ЖК РФ, вроде бы вполне конкретны: имеется техническая возможность оборудовать отдельный вход в квартиру либо имеется доступ к ней не через подъезд общего пользования; квартира не является ­частью другой квартиры; квартира не является местом постоянного проживания; квартира не обременена правами третьих лиц (не состоит под арестом, не находится в залоге и т.п.); квартира расположена на первом этаже здания или выше первого этажа, но при этом помещения, расположенные непосредственно под квартирой, являются нежилыми. Вот, собственно, и все. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления, то есть администрацией соответствующего района или города. И именно здесь оценивают соответствие характеристик помещения регламенту Жилищного кодекса и ищут возможность для согласия или отказа. Соотношение первого и второго в Челябинске однозначно оказывается в пользу второго. В среднем только в 35% случаев на разрешающем документе появляется окончательное «о’кей». Чем это обусловлено? Трактовочкой, ребята, трактовочкой. Например, в соответствии с законом в местную администрацию необходимо предоставить: заявление о переводе жилого помещения в нежилое; правоустанавливающий документ на помещение; техпаспорт; поэтажный план здания и проект перепланировки?/?пере­устройства. И строгий Жилищный кодекс прямо запрещает требовать от заявителя дополнительные документы, помимо указанных выше. На практике же муниципалитет всегда требует представления дополнительных документов в виде согласований с МЧС, СЭС, ГИБДД и т.д., и т.п. При этом вероятность получить отказ при отсутствии соответствующих бумаг приближается к 100?%. И решение это принимается отнюдь не вопреки законодательству.

Дело в том, что перевод помещения в нежилое осуществляется не только в соответствии с Жилищным кодексом, но и законодательством о градостроительной деятельности, которое, кстати, состоит не только из Градостроительного кодекса, но еще и из Земельного кодекса, законов об архитектурной деятельности, об объектах культурного наследия, а также множества подзаконных актов. Таким образом, проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен соответствовать не только требованиям ЖК, но и требованиям градостроительного законодательства, а вот здесь уже бескрайний простор для окончательного вето на заявлении. К тому же, основываясь на статье 22 ЖК РФ, чиновники вправе требовать от заявителя согласия собственников квартир в доме на перевод помещения в нежилое. При этом существует практика предоставления согласия как всех собственников дома, так и 65% собственников, а также собственников лишь соседних квартир. При такой неопределенности нет гарантии, что от заявителя, получившего согласие собственников соседних квартир, не потребуют представить согласие всех собственников дома. И так по всем пунктам регламента ЖК. И можете быть уверены, если вам отказано, то отказано на совершенно законных основаниях. Но, однако, кому-то ведь разрешают?

Индивидуальный подход

Стандартная рекламная фраза в случае разрешения или отказа в переводе жилого в нежилое выглядит как та считалочка про сороку-белобоку: «Этому дала, этому дала, а этому не дала», поскольку «дров не рубил, воды не носил, каши не варил». И с подозрительной закономерностью «не дала» распространяется по определенному географическому принципу. Скажем, если вы вознамерились (или уже попробовали) перевести свои жилые метры в статус офиса или магазинчика в престижном и стремительно развивающемся районе Тополиной аллеи, можете не сомневаться в отказе. Даже если все требования ЖК и всех подзаконных актов будут вами выполнены с прилежанием отличника и победителя конкурса послушных мальчиков. Это даже не скрывают, советуя сразу: продавайте свои квартиры и покупайте уже готовые нежилые помещения, которых в микрорайоне понастроено больше чем достаточно. С одной стороны, чиновников понять можно: зачем ковырять «хитрые норки», переделывая окна в двери, если их уже достаточно наковыряли на этапе строительства. Но похоже, что ключевым словом здесь является «покупайте». Ни для кого не секрет, что к Тополинке с самого начала строительства проявляли интерес (в аспекте приобретения здесь недвижимости для последующей перепродажи) вполне конкретные, как это принято говорить, заказчики. Здесь целые улицы коммерческой недвижимости, продаваемой или предлагаемой для аренды, принадлежат «людям не с улицы». Поговаривают, что особая лояльность к ним основного застройщика позволяла покупать эти метры по цене самых недорогих квартирных (начиная от 28 тыс. руб. за м2). В настоящий момент в микрорайоне выставлено на продажу в уже сданных в эксплуатацию и только строящихся многоэтажках порядка 50 объектов нежилого фонда общей площадью более 8 тыс. м2. Общая сумма, которая может быть выручена от их реализации, может составить около 600 млн руб. В среднем цена за 1 м2 коммерческой площади составляет 55 460 руб. При этом самый дорогой метр стоит чуть более 80 тыс. руб., а самый дешевый — 35 тыс. руб. По такой цене сегодня продаются и квартиры на первых этажах для перевода в нежилые помещения с кокетливой формулировкой «документы частично готовы».

red_76.jpg

Учитывая все вышесказанное, можно понять, что «частично» не значит «готовы». Теперь в принципе нетрудно посчитать, насколько «угорел» тот, кто в 2008 г. приобрел типовую квартиру на первом этаже по цене 28 тыс. руб за м2 (без отделки) с целью переустройства ее под собственный бизнес. Для простоты подсчета округлим площадь до 100 «квадратов». Итак: 2,8 млн руб. плюс входная группа (250 тыс. руб.), плюс проект (100 тыс. руб.), плюс благоустройство прилегающей территории (50 тыс. руб.). В статью расходов может добавиться оплата услуг фирм-посредников, которых с начала развития стрит-ритейла вокруг разрешающих органов развелось непуганое количество. Берут они в зависимости от сложности достижения «близости к телу» от 25 до 100 тыс. руб. Итого: от 3,2 до 3,3 млн руб. Минимальная цена предлагаемых готовых помещений (без отделки, в цоколе) составляет сегодня, по данным риэлторских агентств (официальных парт­неров основного застройщика Тополинки) на 10.12.2012 г., 5,04 млн руб. Возможно, с точки зрения крупного бизнеса, разница почти в 2 млн руб. — сущие копейки. Для «маленьких» — практически двойная цена. В особенности если учитывать, что помещение ими приобретается в большинстве случаев для старта на полосе с препятствиями под названием «малый бизнес».

"