Дворцовый переворот

Дворцовый переворот
Аналитика

26 марта 2013, 18:28
Продажа самого крупного в Златоусте Дворца культуры, с одной стороны, является необходимым избавлением кризисного предприятия от непрофильных активов, с другой — вызывает недоумение явно заниженной стоимостью сделки.

Упущенный момент

О возможной продаже дворца культуры «Металлург» в Златоусте впервые было заявлено собственником еще год назад. Но шумиха поднялась в феврале 2013-го, непосредственно перед заключением сделки. Основным поводом для возникновения самых разнообразных слухов о схеме продажи были ничтожно малая цена и завеса тайны над именем будущего хозяина ДК. Одним из них называли местного бизнесмена Андроника Сгояна, чья персона в кулуарах городского бизнес-бомонда тесно связывается непосредственно с мэром Златоуста Вячеславом Жилиным. Другой предполагаемой кандидатурой был Дмитрий Гостев, владелец и директор ООО «ТК «ГУМ» и ­одноименного торгового комплекса в старом городе. Активная деятельность Гостева на рынке коммерческой недвижимости сразу дала основания предполагать, что 14 тыс. м2 «Металлурга» после совершения сделки будут в короткий срок перепрофилированы под новый торговый центр. Естественно, перспектива ликвидации учреждения культуры вызвала огромное количество негатива среди той части активного населения, которую принято называть общественностью. Собственно, кроме нее, никто особо не заморачивался вопросом, что будет с самым крупным Дворцом культуры Златоуста, где в течение многих лет работало огромное количество творческих коллективов, детских кружков и секций. «Никто особо» — это прежде всего городские власти, которые включились слишком поздно для того, чтобы каким-то образом повлиять на сложившуюся ситуацию и сохранить ДК в неприкосновенности, приняв его в теплые объятия муниципальной собственности. Заявление о том, что сделка по продаже приостановлена, прозвучавшее тогда, когда она была уже, по сути, заключена, кроме сарказма, не могло вызвать ничего. Интрига вокруг нового собственника получила свою развязку 15 марта, когда в Собрание депутатов Златоустовского городского округа пришло письмо, подписанное Дмитрием Гостевым, в котором уважаемое собрание ставилось в известность о том, что между ООО «ТК «ГУМ» и ООО «ДК «Металлург» сделка купли-продажи успешно завершена и расторгать этот договор новый хозяин дворцовых площадей не собирается. Завершалось письмо уведомлением, что все кружки, секции и творческие коллективы работают в прежнем режиме. Точка. Заметим, что о будущем этого режима в письме не сказано ничего. Делать к договору обременение и обязывать владельцев ДК сохранить всю социальную составляющую — поздно. Это то же самое, что покупать билет на уже ушедший поезд. Безапелляционные заявления мэра Златоуста о том, что ДК не станет очередным торговым центром, сегодня можно отнести к области робких надежд.

Когда все было в профиль

Стремление крупных промышленных предприятий, попавших в кризисную ситуацию, избавиться от так называемых непрофильных активов — мера не только вынужденная, но и совершенно закономерная с точки зрения любой антикризисной логики. После первой волны приватизации большинство градо­образующих промгигантов получило в наследство этот своеобразный «удар в профиль» в виде весьма обременительной социалки (детские сады, поликлиники, котельные и пр.). Эти объекты создавались в свое время в качестве альтернативы недостаточно развитой системе общедоступных учреждений социальной сферы. Предприятия (в первую очередь крупные) стремились предоставить дополнительные социальные услуги своим работникам за счет создания собственных организаций здравоохранения, культуры, детских дошкольных учреждений и др. При бюджетном в основном финансировании предприятий фактически не возникало проблемы покрытия текущих затрат на их содержание. Более того, в Законе СССР «О государственном предприятии», принятом в 1987 г., предусматривалось сохранение ведомственной социальной инфраструктуры и содержание ее за счет средств фондов социального развития предприятий. Но против рынка не попрешь. Последовавшая стратегия избавления от непрофильных активов оправдывалась стремлением сохранить основное производство, так как отсутствие опыта управления непрофилем начало быстро приводить к неэффективному использованию таких активов и к убыткам. Кроме того, в результате слияний и поглощений в промышленном секторе приказ сбросить балласт незамедлительно следовал от новых собственников сверху. Провинциальные «дочки» крупных концернов и промышленных групп начали избавляться от «внучек» путем продажи (зачастую задарма) или передачи их на баланс муниципалитетов. В этом смысле Златоустовский металлургический завод, являвшийся единственным участником ООО «Дворец культуры «Металлург», не является исключением. В 2009 г., когда областной арбитражный суд отклонил исковое заявление компании «Эстар» о признании ЗМЗ банкротом, в процесс вывода завода из кризисного коллапса вмешалось правительство области. Тогда было принято решение о временном финансировании из бюджета области социальных объектов метзавода: детского оздоровительного лагеря «Горный», плавательного бассейна «Сталь» и ДК «Металлург». До 31 июля остается в силе договор, по которому аренду помещений дворца и коммуналку оплачивает город. До этого времени 2 тыс. детей, посещающих кружки и секции ДК, будут сюда приходить на законных, оплаченных основаниях. Возможно, режим наибольшего благоприятствования сохранится и дальше в случае, если новый собственник продлит аренду или продаст часть площадей муниципалитету.

Здесь будет город заложен

Приобретая подобные непрофильные активы у предприятий, любой город становится свое­образным заложником этой собственности, поскольку она однозначно затратна. И зачастую содержать ее настолько тяжко, что проще бросить и забыть. Конечно, 14 тыс. «квадратов» вполне приличных площадей с себя, как старое пальто, не сбросишь — так и будешь таскать в любую погоду. Но примеры «эффективного» управления бывшими непрофильными активами в Златоусте есть. Одним из таких надгробий на могиле благих намерений является здание ДК «Строитель», попытки восстановить которое закончились полным развалом этих планов, а заодно в буквальном смысле и развалом самого здания. Не менее печальна и судьба ДК железнодорожников. Сейчас эти полуруины выкуплены муниципалитетом у собственника за 15 млн руб. с перспективой восстановления. Когда-нибудь. Кстати, уже успела отметиться и группа «Эстар», продавшая спорткомплекс «Металлург», состояние которого сегодня говорит о чем угодно, только не об эффективности управления. Говорят, что очередь за ДК ВОГ... Не самая радостная статистика «выгорания» очагов культуры в городе, воспетом «и в песнях, и в сказах». Естественно, изменить ситуацию может передача этих объектов городу. Но в какую ситуацию тогда попадет бюджет, на голову которого упадет не кирпич из разрушающейся стенки, а глыба величиной с метеорит? И весить эта глыба, состоящая из целого комплекса головняков­ в виде расходов на выкуп, восстановление (снос и новое строительство) и содержание всей этой недвижимости, будет в разы больше метеоритной таблицы Менделеева.

Цена вопроса и вопрос цены

Как бы то ни было, «Металлург» продан. 14 тыс. м2 «культурной» площади ушло за 43 млн руб. Стало быть, по 3 с небольшим тыс. руб. за «квадрат». Скажите, в какую очередь надо встать, чтобы прикупить по такой цене соточку-другую этого метража? Сегодня средняя цена продажного метра в эконом-классе (понятие условное) составляет порядка 29 тыс. руб. Даже если поделить ее на два, ДК «Металлург» с учетом его 40-летнего существования и положенного его возрасту износа потянет как минимум на пару сотен миллионов. Даже если учесть, что предприятия зачастую готовы избавиться от своей социалки практически задарма, ниже 100 млн такой непрофильный актив стоить не может. Тогда уж лучше его просто подарить городу, пусть нянчится. Кстати, в СМИ неоднократно звучала сумма сделки в размере 63 млн. Однако официально подтвержден порог в 43 млн. Минус 20 получается. Напрашиваются сами собой очень нехорошие подозрения. Возможно, они появятся и у самых подозрительных структур, у которых подозревать входит в профессио­нальные обязанности. Если же подозрения беспочвенны, то продажа ДК «Металлург» выглядит просто актом невиданной доселе щедрости на рынке недвижимости. Дальнейший сценарий может развиваться в двух направлениях: полная или частичная перепродажа либо перепрофилирование площадей под коммерческие нужды с последующей сдачей их в аренду. К слову, «квадрат» торговой площади в ТК «ГУМ» стоит 600 руб. в месяц.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter