Пересадка на спутник

Опубликовано в 2006 г.

Согласно озвученным планам, в ближайшие два года в окрестностях Челябинска появятся города-спутники общей емкостью 400 тыс. жителей. Вопрос в том, кем их заселять.

Так называемое точечное строительство в мегаполисах ожиданий строителей, как и надежды «бездомных», не оправдало: состояние коммунальной инфраструктуры в существующих городах никогда не позволит добиться необходимого увеличения темпов строительства. Альтернативой точечной застройке специалисты считают создание городов-спутников и переселение части горожан в эти образования.

Выходит, для качественного сдвига в обеспечении челябинцев жильем необходимо изменить модель расселения. И общая схема изменения этой модели — «из городов в пригороды», где, по мнению экспертов, стоимость площадей для малоэтажного строительства может быть сопоставима, а в ряде случаев даже ниже, чем стоимость площадей в домах многоэтажной застройки. При этом необходимость проведения серьезного социологического исследования, которое показало бы, в каком районе и в каком жилье хотят проживать жители областного центра, вопросы, расти городу вширь или же стоит рассмотреть возможность появления городов-спутников в экологически чистых районах, строить высотки или предпочесть жилье малой этажности, в большинстве случаев не особо учитываются. С проблемами уже столкнулись в Кемерово, Новокузнецке, Ростове-на-Дону: горожане, несмотря на вполне доступные цены за квадратные метры (12 – 15 тыс.), не спешат покидать свои густозаселенные городские квартиры, а сельское население кредиты в банке для покупки жилья брать не решается. Вся проблема в том, что застройщик смотрит на будущую строительную площадку с точки зрения прямой выгоды, а социология — наука, где все взгляды косые, то есть всегда присутствует оговорка «это как посмотреть».

Солнечная Ренова (название условное)

Место расположения: Сосновский район, поселок Новый Кременкуль (15 км северо-западнее Челябинска).


Общая площадь строительства: 600 – 700 га.


Предполагаемые объемы: 1,5 млн м² — по версии первого вице-губернатора области Владимира Дятлова; 2 – 2,5 млн м² — по версии президента ЗАО «Ренова СтройГрупп» Вениамина Голубицкого; по версии некоторых СМИ — 4 млн м². Наиболее вероятным представляется средний прогноз — 1,75 млн м².


Предполагаемая стоимость: до 27 тыс. руб. / м².


Предполагаемое население: 100 тыс. человек.


Реализация проекта: управляющая компания ЗАО «Ренова СтройГрупп», входящая в состав группы компаний «Ренова» Виктора Вексельберга, при поддержке правительства Челябинской области.

Ранее на этот земельный участок претендовало ООО «СтройсвязьУрал-1». Его генеральный директор Артур Никитин в апреле 2006 г. также объявил о новом проекте строительства города-спутника по принципу «закрытых дворов», где продажная стоимость 1 м² жилья не превысит 15 тыс. руб. Предполагалось возвести от 3,5 до 5 млн м² жилья. Однако вопрос о том, кто будет строить город-спутник в районе Нового Кременкуля, решен на уровне правительства Челябинской области и губернатора. К настоящему времени челябинскими партнерами «Ренова СтройГрупп» уже сформирован коттеджный поселок («Солнечная долина»), в дальнейшем предполагается развернуть строительство домов высотой от трех до девяти этажей с сопутствующей социально-бытовой инфраструктурой. Работы по оснащению участков строительной инфраструктурой за счет государственных средств планируется начать уже в 2006 г., что позволит в следующем году приступить к освоению территории в полном объеме.

Прогноз. Учитывая амбиции «Реновы», опыт реализации подобных проектов и, главное, мощное лобби в правительстве области, можно предположить, что строительство будет идти довольно быстро, хоть и не так, как предполагают застройщики. Причиной сбоя могут стать обоснованные сомнения в экономической эффективности проекта у администрации Челябинска и недовольство челябинских застройщиков, вызванное бесконкурсным выделением земли «Ренове». По мнению генерального директора компании «Монолит-Инвест», одного из самых крупных челябинских застройщиков, не исключено, что участок выделен с нарушением действующего земельного законодательства. Значит, рано или поздно это решение будет обжаловано в суде.

Главное условие успешной продажи «солнечнодолинных» квадратных метров — решение транспортной проблемы. Проблема дорог уже решена: новехонькая трасса, по качеству не уступающая европейским магистралям, новые удобные развязки. Одно это прогнозирует увеличение транспортного потока в том направлении и увеличение нагрузки на кольцевую развязку за Кременкулем, пока еще свободную от автомобильных пробок. Во всем остальном местечко уже популярное, раскрученное благодаря пиару компании «ЭКОдом» в течение последних полутора лет, создавшему имидж некоей престижности. Счастливыми новоселами могут позволить себе стать «средние» и «малые» бизнесмены, не связанные необходимостью являться в офис по звонку, счастливые демобилизовавшиеся обладатели офицерских квартирных сертификатов, молодые пенсионеры, получившие чистый лесной воздух на собственном балконе в подарок от состоятельных деловых детей, оставшихся в городских квартирах. Одним словом, вероятность успешной продажи данной недвижимости, если оценивать по десятибалльной шкале, приближается к «8». То есть если застройщик планирует расселить порядка 100 тыс. человек, безответственно снизим это количество до 80 тыс.

Таловка — Саргазы





Место расположения: 12 км к юго-западу от Челябинска (одноименные поселки).


Общая площадь строительства: 500 – 600 га.


Предполагаемые объемы: опубликованы только прогнозы первой очереди строительства, но из предполагаемого населения следует — общий объем составит порядка 2,5 млн м².


Предполагаемая стоимость: до 18 тыс руб. / м².


Предполагаемое население: 100 тыс. человек.


Реализация проекта: Челябинское региональное объединение работодателей «ПРОМАСС», управляющая компания «Югозападжилстрой».

По словам президента Челябинского «ПРОМАСС» Валерия Панова, проект, разработанный совместно со специалистами «Челябгражданпроекта», представляет собой образец застройки малоэтажного жилого комплекса. В основном планируется строить блокированное жилье (двух-, трехэтажные «смежные» домики с общей стеной и небольшими частными усадьбами), частично — секционное (среднеэтажные здания, максимум пятиэтажки) и лишь отдельные объекты в девять этажей. Областная казна взяла на себя затраты по подводу коммуникаций к поселкам. Все, что внутри, ляжет на плечи товариществ собственников жилья, которые будут там созданы.

Прогноз. Еще три года назад Таловка официально обращалась в администрацию Челябинской области с просьбой включить ее, маленькую, в состав Челябинска. Согласно административно-территориальному делению, Саргазы и Таловка входят в состав Сосновского района, однако районный центр — село Долгодеревенское — от этих поселков гораздо дальше, чем областной центр. С этой точки зрения, строительство города-спутника для малочисленного населения этих поселков — обстоятельство, внушающее оптимистичные надежды: сегодня город-спутник, завтра городской район, учитывая, что себестоимость строительства снижена за счет использования малозатратных технологий и стройматериалов, к тому же до всех необходимых коммуникаций рукой подать. Но проект рассчитан на 100 тыс. человек. Однако все население Сосновского района составляет 58 тыс. человек. Значит, всетаки расчет идет на областной центр. Жилье организаторы проекта планируют продавать покупателю со средним уровнем доходов — учителям, врачам, даже пенсионерам, более того, людям из ветхого жилья на условиях социального найма, а также реализовывать программы обеспечения квартирами бюджетников и молодых семей. Но для этих людей смена места жительства с преодолением таких расстояний почти всегда означает смену работы… 100 тыс. новых рабочих мест, соответствующих профессии, квалификации и притязаниям по зарплате? Ну, предположим, опять же не 100, а 80 тыс. покупателей нашлось.

Чурилово

Место расположения: 5 – 7 км от города в восточном направлении.


Общая площадь строительства: 131 963 и 121 171 м².


Предполагаемые объемы: 250 тыс. м².


Предполагаемое население: 10 тыс. человек.


Реализация проекта: группа строительных предприятий «Массив», «Строительная компания «Стройком».

На протяжении 2 – 3 лет планируется возвести на территории поселка жилой микрорайон с панельными, кирпичными и каркасными домами различной этажности (от 5 до 16), многоэтажное жилье эконом-класса современной планировки. Львиную долю работ по развитию инфраструктуры в пос. Чурилово берет на себя муниципалитет Челябинска. Планируется также строительство хорошей дороги от пр. Ленина до пос. Чурилово, в ближайшее время будут построены транспортные развязки на Аэропорт, железнодорожный вокзал, в центр города. Готовы городские власти уладить и вопросы, связанные с отсыпкой территории из-за близости грунтовых вод, используя для этого средства, полученные от аукционов.

Прогноз. Назвать Чурилово городом-спутником было верхом легкомыслия. Во-первых, не город, а во-вторых, не спутник. Поселок давно уже стал частью областного центра, как Новосинеглазово или Градский прииск. Другое дело, что никогда Чурилово не было так близко к Челябинску (во всех смыслах). Однако есть сомнения, что жилье эконом-класса будет стоить эконом-деньги. При прогнозируемой интенсивности развития восточных окраин Челябинска цены на жилье могут вырасти не на 15% в год (предполагаемых сегодня), а на все 25%. Единственный сдерживающий фактор — исторически сложившееся негативное отношение к этим окраинам. В советское время Северо-Восток прогнозировался не менее «белым» и «пушистым», чем спальный Северо-Запад, однако бестселлером не стал, несмотря на близость озера и современную планировку. Тем не менее будем считать, что все 10 тыс. человек покинут загазованный и запробоченный центр и переедут на воздух к рощам и скверам, предусмотренным проектом застройки.

Копейск

Город-спутник, который «всегда с тобой». Для многих он уже давно удаленный район Челябинска. Вроде Металлургического. Достаточно утром подойти к остановке 123-го автобуса. Аншлаг! Кто на работу, кто на учебу. А вечерком тем же маршрутом обратно. Не имея возможности приобрести квартиру в Челябинске, сегодня многие значительно дешевле приобретают оную в Копейске, признавая эту меру вынужденной, но не жалея о ней впоследствии. Копейск — лидер в строительстве доступного жилья. Если в 2005 г. в Копейске было сдано 30 тыс. м² жилья, то в 2006‑м планируется сдать 45 тыс. м². Эта цифра, а следовательно, и полуторный рост объемов строящегося жилья не вызывает сегодня у чиновников особых сомнений. Как и то, что в 2007 г. этот показатель возрастет до 100 тыс. м². Строят и местные, и иногородние компании. Панельные десятиэтажки самой ходовой 97-й серии, предназначенные под социальное жилье. Краснокирпичные дома, по челябинским меркам еще недавно вполне тянувшие на «элитки». Модная каркасная серия с подземными парковками для жильцов и, наконец, малоэтажные таунхаусы. Если так будет продолжаться дальше, то Копейск вполне способен «оттянуть» из Челябинска еще порядка 80 тыс. домо‑ и квартировладельцев с законной пропиской в городе-спутнике, то есть в самостоятельном административном образовании.

Простое сложение

Оставив в покое Чурилово, но не забывая, что города-спутники, о которых мечтают застройщики и управляющие компании, не ограничиваются вышеперечисленными (таких «городов Солнца» еще как минимум 5 и каждый на 100 тыс. жителей), произведем несложные арифметические подсчеты. Выходит, что покинуть Челябинск в ближайшее время должно примерно 400 тыс. горожан. Привет миллионнику! И всем плюсам, связанным с шестью нолями. Правда, можно все спутники «прирастить» к мегаполису, собрав под единое крыло одной администрации. Впрочем, вряд ли 400 тыс. горожан в одночасье сорвутся на пленэр, даже если условия жизни в городе ограничиваются однокомнатной «хрущевкой» на три поколения семьи. Тогда образуется резервный жилищный фонд, что в общем-то тоже очень по-европейски. А точечное строительство в городе все равно будет развиваться своим ходом, несмотря на скептические рассуждения о всех его многотоннажных проблемах и бессилии городской коммуналки.

5 ЛЕТ СПУСТЯ

Денис Стукалов, доцент кафедры маркетинга и менеджмента ЮУрГУ, эксперт по недвижимости:

— Осуществлению заявленных проектов, конечно, помешали финансовые трудности, возникшие в строительстве с началом кризиса. В тот момент были понятны намерения, определены места, но дальнейших действий — вложения денег — так и не произошло. Сейчас достраиваются организованные коттеджные поселки, но говорить о городах-спутниках смешно. Начнем с того, что такое город-спутник по определению. Это прежде всего автономная самостоятельная административная единица с собственными органами самоуправления и развитой инфраструктурой, которая не замыкается в границах собственной территории, а прочно связана с инфраструктурой мегаполиса. Прежде всего это дороги. Не внутри самого поселения, а связывающие пригород с городом. Предположим, что в городе-спутнике проживают заявленные застройщиком 100 тыс. человек. 30% из них владеет собственным транспортом, 30% добирается на работу в областной центр общественным транспортом, 20% остается на рабочих местах, созданных непосредственно в поселении, еще 20% учится, ходит в детский сад или занимается домашним хозяйством. Очень просто посчитать, что с утра в одну сторону движется поток из 30 тыс. автомобилей и 3 тыс. маршрутных такси. А вечером примерно в одно и то же время такой же поток движется в обратном направлении. И все это по одной полосе или в лучшем случае по двум? Картинка для фильма-катастрофы. Не только дороги, но и сама система транспорта должна решаться по-другому. Например, наземное метро. Во-вторых, необходимы сети. Не только электро- и газоснабжения, но и водоснабжения, и водоотведения. И это не локальные септики, а именно центральная система. В-третьих, город-спутник — это муниципальное образование, позволяющее его жителям существовать автономно, то есть там есть как минимум структура покупки товаров повседневной необходимости, сервисное обслуживание (в том числе банки, страховые компании и т. п.), культурные заведения, медицинское обслуживание (не только платное, но и обязательно бесплатное), школы, детские сады (опять же не только коммерческие, но и муниципальные). Чтобы все это создать, нужны огромные деньги, огромные усилия и достаточно продолжительное время. Просто построить дешевые квадратные метры, территориально оторванные от рабочих мест потенциальных жителей, тупо загнать туда людей и предоставить им самим решать все вышеизложенные проблемы — не получится. Никто не поедет. Возможно, когда-нибудь в будущем сложится система сдачи загородных домов в аренду по доступной для семьи среднего достатка цене. Но опять встает вопрос инфраструктуры (школа, садик, медицинское обслуживание), которая в этом случае должна быть муниципальной, поскольку аренда дома или загородной квартиры — уже серьезная статья расходов. Сегодня есть примеры, когда предприятия для приглашенных на временную работу специалистов снимают дома в пригороде, но это единичные и весьма дорогие прецеденты.

Марат Хуснуллин, директор риэлторской компании «Хочу дом»:

— Это была «цель-мечта». Так сейчас говорят про Сколково. Это правильно, так и нужно мыслить в такой перспективе. С цели-мечты появляются конкретные цели, рассчитанные на перспективу, идет планирование на несколько лет. В итоге мы выходим на новый уровень развития, начинаем по-другому мыслить. Но такая «цель-мечта» могла быть осуществлена только с помощью такого инструмента, как бюджетные деньги. Другого варианта создания города-спутника не существовало даже до кризиса. С началом кризиса ни о каких бюджетных деньгах уже не было речи, так что цель — построить город-спутник — перестала существовать даже в качестве мечты. «Ренова» теперь строит Сколково. Очередная «цель-мечта» сегодня там. Города-спутники уже неинтересны. Более того, сменились приоритеты. Если несколько лет назад вопрос президента, почему у нас так много земли, а мы до сих пор не решили проблему жилья, инициировал предложение перевода сельскохозяйственных земель в земли поселений, то сегодня все с точностью до наоборот. Не отдавать сельхозземли. А если вы взяли землю и на ней не строитесь, мы будем забирать у вас эту землю, чтобы выращивать на ней хлеб. У нас очень часто цели остаются только мечтой. Строящиеся коттеджные поселки ни в коей мере не могут претендовать на то, что называется «городом-спутником». Начнем с того, что население такого «города» должно быть как минимум 50 тыс. человек. Застройщики вообще заявляли до 100 тыс. человек. Но пока нет тенденции, что горожане так массово поедут «на землю». И этому есть простое объяснение. Во-первых, абсурдно думать, что из города, который едва дотянул до миллионника, 300 тыс. человек одномоментно рванутся заселять города-спутники. Во-вторых, если сравнить с той же пресловутой малоэтажной Америкой, то она четко поделена статусно. Есть «бедные» районы, они расположены на окраине города, т. е. оказываются «внутри», так как «богатые» городки оказываются за городом, то есть «снаружи». У нас — «все смешалось в доме Облонских». Один и тот же поселок — самое разное соседство, но один фитнес-зал, один ТЦ, один РК, никакого выбора. В итоге тем, кто может позволить себе загородную жизнь, жить в таком образовании неинтересно. Что касается эконом-класса, речь сразу заходит о возможностях загородной инфраструктуры: в организованном поселке, конечно, могут быть детский садик, школа, медицинское учреждение, но это все коммерческие структуры. Садик, например, за 15 тыс. в месяц (вряд ли бюджет позволит себе содержать в каждом коттеджном поселке муниципальное образовательное учреждение). А возить каждый день ребенка в город и обратно… По меньшей мере это дискомфорт. И, конечно, дороги, как минимум восьмиполосные. Тогда можно гарантировать, как сейчас это пытается делать реклама, что вы доберетесь из центра города до своего дома за 10 минут. Да и скажу честно, чтобы жить за городом, надо иметь определенный образ мышления. В абсолютном большинстве случаев желание «пожить на травке» возникает весной и исчезает под первый дождик по осени. «Загородка» сейчас перспективна только в качестве «второго» дома. Провести отпуск, приехать на выходные, маму-пенсионерку переселить на грядки. Но не жить постоянно, испытывая все «прелести» дискомфортного быта в надежде на скорое светлое будущее. Так что городу-спутнику весьма сомнительно найти свое население.