Завод, да не тот

Опубликовано в 2007 г.

Дефицит качественных коммерческих помещений в Челябинске заставляет девелоперов заниматься реконцепцией существующих производственных площадей.

Период, когда производственная недвижимость воспринималась собственниками и топ-менеджментом промышленных предприятий как священное имущественное наследство, прошел. Недвижимость — прежде всего дорогостоящий актив, требующий эффективного использования. Именно на производственные площадки девелопмент сделал стойку, как сеттер на куропатку. В 2006 г. доля реконструированных промышленных площадей составила порядка 40% от всех выведенных на рынок коммерческих помещений класса В (именно на этот класс в соответствии с общепринятыми европейскими нормами могут претендовать производственные площадки, подвергшиеся перепрофилированию). И на то есть масса объективных и субъективных причин. Дефицит коммерческих метров, во-первых. В среднем, по данным статистики, на сегодняшний день этот дефицит измеряется приблизительным числом 500 тыс. м2 в год. И пока это число будет меняться скорее в сторону увеличения, нежели уменьшения. И дело не только в том, что количественно растет региональный бизнес. Ежегодно на местное рыночное пространство заходят все новые и новые федеральные и международные игроки. И требуют себе места под солнцем, которое может быть обеспечено не только строительством «с нуля», так как почти все наиболее привлекательные территориальные ресурсы для нового строительства уже израсходованы. К тому же по сравнению с новым строительством реконцепция требует от инвесторов гораздо меньших финансовых затрат, соответственно срок окупаемости проектов тоже снижается и, как правило, составляет 2–3 года. И, наконец, у бывших цехов есть ряд достоинств: высокие потолки, большие окна, удобные подъездные пути, просторные паркинги. С другой стороны, и само производство уже не нуждается в многогектарных пространствах. Цеха, построенные во времена СССР, не подходят для обустройства в них современных заводов. Сегодняшние производства невыгодно и нерационально привязывать к производственным площадкам позапрошлого века. Такие исторически сложившиеся производственно-технологические цепочки, где весь производственный цикл разорван на три-четыре этажа, отжили свое. Крупные инвесторы для производственных целей предпочитают строить новые предприятия, а не заниматься реконструкцией старых. И данная ситуация в мировом масштабе не уникальна. Имеется мировой опыт (например, Восточной Германии) по реструктуризации промышленности, формировавшейся при административной системе советского образца. Обновление основных фондов, при котором новое оборудование было более компактным, легко «вписывалось» в производственные линии и являлось наиболее транспортабельным, позволило уменьшить размеры как производственных площадей, так и занимаемых производством земельных участков. И это касается не только промышленных гигантов, но и «середнячков», что видно хотя бы по увеличению количества реализуемых в городе проектов реконцепции, перепрофилированию бывших цехов в бизнес-центры и другие объекты коммерческой недвижимости.

Стали историей

Строммаш. Укатали сивку крутые «Горки»

Выросший на площадях завода «Строммашина» крупный торгово-досуговый комплекс «Горки» занял территорию более 50 тыс. м2, прилегающую к основным транспортным магистралям, и самим своим существованием повысил коммерческую привлекательность места, ранее считавшегося «непроходным». Заводское оборудование «переехало» на свободные площади ЧТЗ, а промышленные помещения подверглись кардинальной реконструкции. Первоначальная стоимость этой «переделки» оценивалась в 800 млн руб., однако, по нашим сведениям, фактически собственникам потребовались гораздо более крупные капиталовложения. Но все не так суицидально, поскольку мировая практика показывает, что инвестиции в подобные проекты оправдываются сравнительно быстро. Не случайно главной причиной перепрофилирования и «вымывания» старого производственного фонда специалисты называют разницу в уровне рентабельности производственного и коммерческого секторов, которая отличается в разы. Достаточно нескольких простых арифметических действий, чтобы определить, во что компании обходится квадратный метр той или иной площади и какой доход он дает. При этом статья «недвижимость» выходит на первое место для оптимизации издержек компании.

Табачная фабрика. Попасть в историю

Исторический центр Челябинска, безусловно, навязывает свою концепцию перепрофилирования промышленных помещений. Самый характерный пример такого естественного концептуального насилия — перепрофилирование здания табачной фабрики. Кстати, назвать это реконцепцией трудно, поскольку изначально в здании располагался магазин Стахеевых, так что в каком-то смысле открытие на углу Кировки и ул. Труда торговых рядов — это восстановление исторической справедливости. Символичное возвращение к истокам. При этом здание, которое пару лет назад портило своими «слепыми» окнами весь окружающий пейзаж, сегодня достойно свидетельствует, что истина о всем хорошем новом и забытом старом по-прежнему актуальна. Правда, это не спасло от полного уничтожения здание прядильно-ткацкой фабрики на углу ул. Свободы и пр. Ленина. Впрочем, здесь была ситуация, когда снос здания и строительство нового обходятся дешевле реконструкции. Затраты на современный ремонт могут достигать $1500 за м2, и редко кто рассчитывает на то, что здание окупится меньше чем через 2 года.

«Калибр». Первый выстрел

Но чаще всего на месте бывших цехов, а вернее, в самих бывших цехах появляется торговый, он же бизнес-центр, где арендные ставки, как правило, на 20–30% ниже, чем в новых зданиях соответствующего класса. Поскольку инфраструктура у реконструированных объектов и объектов, возведенных «с нуля», по качеству может быть аналогичной, многие компании-арендаторы готовы поступиться красотой фасада и взамен получить торговые площади по умеренным ценам. В результате при грамотном редевелопменте капитализация здания может увеличиться на 200–300%. Характерный пример из «темного прошлого» начала 90‑х — торговый комплекс на месте завода «Калибр». Первая ласточка дикого рынка вызвала море противоречивых эмоций на постсоветском пространстве города, по инерции гордо считавшего себя правофланговым оборонной промышленности. Однако время все расставило по своим местам. В том числе и по рабочим, которых благодаря тому же торговому комплексу стало не меньше, а, пожалуй, даже больше. И, несмотря на последующие открытия многих торговых рядов, востребованность «Калибра» остается по-прежнему высокой, хотя его 35 тыс. м2 требуют вложений для более современной реконструкции.

Часовой завод. Время пришло

Еще один фасад, который раздражал глаз эстетически развитой части горожан, — мрачноватое здание челябинского часового завода «Молния». Говорят, раздражать больше не будет: реконструкция, которая началась еще в 2004 г., коснется и внешности. Учитывая амбиции застройщика, надо полагать, что это не будет наведением глянца на валенок, тем более что реконцепция «Молнии» подразумевает в качестве конечного результата 25-этажный техноторговый бизнес-центр, охватывающий по площади всю заводскую площадку. Тем не менее производство здесь предполагают сохранить, правда, в сокращенном варианте.

Заявили о себе

Видит око

В связи с часовым заводом как-то сами собой напрашиваются реминисценции относительно «дистанций огромного размера», занимаемых ПО «Полет». Уж очень место «сладкое». Как и ул. Энтузиастов, перегруженная на участке от ул. Сони Кривой до ул. Худякова всевозможными производственными площадками и площадочками, которые просто напрашиваются на роль кухни той самой нерадивой хозяйки, готовящей из гусиной печени ботвинью вместо фуа-гра. Не совсем вписывается в концепцию современного мегаполиса и участок набережной Миасса в районе дворца спорта «Юность». Не говоря уж о таком востребованном сегодня участке, как завод оргстекла. Еще в советское время грела местных жителей радужная перспектива строительства на острове парка развлечений, до сих пор напоминающая о себе радужными бензиновыми лужицами на перекрестке ул. Нагорной и Свободы. Словом, есть на чем в центре города редевелоперу денег заработать. И странно, что этот процесс еще не приобрел характера необратимости кома с горы.

Полетят клочки по закоулочкам

Но центр, как говорится, не резиновый. К тому же зачастую «не проканывает» из-за тесноты и обиды, особенно в аспекте парковки, дорожных пробок и свежего воздуха. В этом смысле все прогнозы сводятся к росту коммерческой привлекательности спальных районов, из которых под номером один идет, безусловно, Северо-Запад. Тропинку редевелопмента здесь уже протоптали: фабрика художественных изделий, безболезненно пережив операцию по смене старого пола на танцпол, изменила и взгляд тусовки на этот «непродвинутый» район. Вместе с тусовкой зоркий взгляд девелопмента уперся в потенциальные объекты рентабельной реконцепции: швейная и обувная фабрики, производственные площадки завода «Теплоприбор», здание ПГ «Метран», промзона в районе автоцентра. Вроде бы окраина, но и «Тополиная аллея» совсем недавно была таковой, явив сегодня волшебство роста цен на коммерческие метры в районах проживания состоятельных людей.

Транспортная развязка «Вокзал — Ленинский район» вплотную приблизила сюда центр города, что, в свою очередь, вызывает закономерный интерес к возможным преобразованиям на производственной площадке завода им. Колющенко. Вряд ли для существующего в настоящий момент производства требуется такое пространство. Конечно, «широка страна моя родная», но рациональное использование широты и долготы еще никому вреда не приносило. Кстати, минувшим летом Олег Дерипаска озвучил версию переноса производства с площадки завода им. Колющенко на территории ЧТЗ. Освободившиеся площади на территории, прилегающей к центру Челябинска и району железнодорожного вокзала, предприниматель планировал использовать для получения прибыли от жилой и торгово-офисной застройки. С жилой застройкой он, конечно, погорячился. Товарняк под балконом и перекличка диспетчеров на «матовом» русском по ночам — не самый лучший вариант для реализации нацпрограммы по жилью. В случае с коммерческой недвижимостью эти недостатки поворачиваются своим теплым боком.

Вполне естественно, что инвесторы в первую очередь осваивают наиболее привлекательные территории. Так, если существует выбор между земельным участком в центре города и территорией промзоны в районе ЧЭМК, он, естественно, будет сделан в пользу центрового участка, так как доходность реализуемых проектов во многом зависит и от их месторасположения. Тем не менее дефицит земельных площадей в центре вынуждает челябинских девелоперов обратить внимание и на территории промышленных зон на периферийных участках. Один из последних примеров — «Мебель на Мебельной». Вряд ли открытие торгового центра повлияет на цену за квадратный метр земли в этом районе, но затраты на реконструкцию самого здания окупит достаточно быстро. Здесь стоит отметить, что успех редевелоперского проекта во многом зависит от того, насколько грамотно разработана концепция, насколько полно учтены влияющие на конечный результат факторы. Пока есть определенные сложности с оформлением сделок и прав собственности на объекты бывшего заводского хозяйства, но инвесторов это вряд ли остановит, потому что доходность этой недвижимости, а также земли под ней имеет большой потенциал. Затраты, вложенные в реконструкцию производственных помещений для превращения ее в коммерческую недвижимость, окупаются довольно быстро, а земля в городской черте, и особенно в центре города, является очень выгодным и долгосрочным ­капиталовложением.

СПУСТЯ 4 ГОДА

Леонид Орлов, заместитель генерального директора ЧРЗ «Полет» по финансово-экономическому развитию:

— Процесс реконцепции производственных площадок начался на ЧРЗ «Полет» в период акционирования и реструктуризиции самого производства. Во-первых, объем заказов для гражданской авиации и Министерства обороны не требовал такого огромного количества площадей, которое имелось в наличии у завода. Во-вторых, продукция, выпускаемая «Полетом», уже не требует полного производственного цикла. Поэтому начиная с 2005 г., когда предприятие вошло в государственный концерн радиостроения «Вега», началось поэтапное осуществление плана оптимизации использования имеющихся площадей и продажа непрофильных активов (старых цехов по ул. Лесопарковой, нескольких площадок по ул. Сони Кривой). Удачей было то, что все эти промплощадки купила одна компания, получив возможность комплексной реконструкции и застройки. При этом выиграли все: завод получил единовременную оплату за весь объем проданной недвижимости, реструктуризировал задолженность бюджетам различных уровней и избавился от налоговой обузы в виде отжившей свое недвижимости, застройщик — огромную площадку под строительство жилой и коммерческой недвижимости в лесопарковой зоне, а город — преображающиеся на глазах улицы. В настоящий момент идет активное строительство новых домов по ул. Лесопарковой, что гораздо более уместно в «тихом центре», нежели старые заводские цеха. Ул. Сони Кривой тоже изменилась в лучшую сторону: на месте морально устаревшего заводского здания появились современный офисный центр, ресторан и ночной клуб. В дальнейшем мы планируем полностью освободить производственную территорию, ограниченную ул. Тернопольской, Сони Кривой, Лесопарковой и Витебской. А все свое производство передислоцировать на одну площадку. Для этого будут построены современные корпуса внутри квартала ул. Тернопольской. Это будут современные здания с красивыми фасадами, которые достойно впишутся в общую концепцию района. Также будут облагорожены фасады еще одного заводского корпуса, для чего полностью заменятся старые окна, не будет страшных ржавых труб, которые так пугающе портят внешний облик здания. Но для такого оптимистичного развития событий есть необходимые условия. Реализация данного проекта возможна только в том случае, если не изменятся финансовые условия, связанные с нашим участием в Государственной целевой программе развития предприятий оборонно-промышленного комплекса. Я имею в виду гипотетическую возможность снижения финансирования этой программы в случае каких-либо «объективных обстоятельств». Но в настоящий момент перспективы стабильного развития вполне реальные, и мы активно готовимся к грядущим переменам. Следовательно (учитывая положение указанной промышленной площадки), у челябинских архитекторов и девелоперов появится возможность развернуться в одном из самых престижных мест нашего города.

Вячеслав Юсупов, директор РА «Служба недвижимости», председатель комиссии по этике Южно-Уральской ассоциации риэлторов:

— В Челябинске до сих пор огромное количество производственных площадок, построенных еще в советское время. Некоторым из них больше 80 лет. В силу понятных причин абсолютное большинство из них уже не используется. Либо потребности рынка в той или иной продукции изменились настолько, что некоторые производства просто закрылись, либо новые технологии привели к тому, что для производства уже не требуется такого большого количества производственных площадок, либо предприятие для своих нужд построило новые цеха. Так или иначе встает вопрос, как использовать имеющиеся активы. Огромное преимущество такой недвижимости в том, что здесь уже имеется вся необходимая инфраструктура и коммуникации в промышленном объеме. Поэтому они весьма привлекательны для девелоперов. Примеры реконцепции производственных площадок («Горки», «КУБа», «Мебель на Мебельной», «Полет») уже доказали эффективность таких проектов. В особенности те, которые находятся в центральной части города. Исчезли уродующие центральные улицы города старые заводские цеха, появились современные развлекательные, торговые и офисные центры. С этой точки зрения выиграл архитектурный облик города. Горожане получили дополнительные возможности для отдыха, работы и шопинга. Заводы избавились от непрофильных активов. Застройщики и управляющие компании получили источник стабильного дохода, обусловленный покупательским трафиком и привлекательностью офисной аренды, городская казна — дополнительные налоги. Но есть одно «но». Одно дело, когда большой производственной площадкой, требующей реконцепции, владеет единственный собственник. Он понимает и необходимость такого проекта, и собственную заинтересованность. В этом случае проще договориться. Другое дело, когда промзону образует множество мелких частных производственных предприятий. В этом случае процесс реконцепции данного участка может затянуться или вообще оказаться невозможным. Сегодня просто «напрашивается» на реконцепцию часть набережной реки Миасс по ул. Труда от Свердловского пр. до ул. Энгельса. Неподалеку уже построен жилой и торговый комплекс «Западный луч», в перспективе строительство престижного микрорайона «Манхэттен» и общее благоустройство набережной, которая станет замечательным местом для пешеходных прогулок. Словом, эта небольшая по сути территория становится чем-то вроде грязного пятна на светлом галстуке. Возможна и реконцепция участка между ул. Кирова и Елькина. Здесь участок просто предназначен для комплексной застройки или бережной реконструкции зданий, представляющих историческую или архитектурную ценность, для размещения здесь магазинов, галерей, в крайнем случае художественных мастерских с торгово-выставочными залами. Но никак не складских помещений. Стоит подумать, нужны ли промплощадки по ул. Энтузиастов или есть возможность перенести производство в более подходящее место, чем «тихий» центр города. Словом, таких «промышленных пятачков» там, где целесообразнее развивать сектор торговой, культурной и офисной недвижимости, еще много. Поэтому, на мой взгляд, очень перспективна дальнейшая тщательная оценка существующих свободных производственных площадей, анализ вариантов их использования, создание условий для привлечения инвесторов в сферу развития производства либо создание технопарков, что положительно скажется на экономическом развитии города и области, создаст рабочие места, обеспечит развитие Челябинска.

Так и просятся