Преждевременная разморозка

На рынке недвижимости Челябинска складывается любопытная ситуация. Оправившись от первичного кризисного шока, к осени банки начали более лояльно подходить к клиентам и намного охотнее выдавать ипотечные займы. Однако никакого рыночного оживления ипотечная демократизация не вызвала, скорее, наоборот, продавцы квартир, оценив первые предпосылки к повышению спроса на жилье, либо не стесняются взвинчивать цену за квадратный метр, либо вовсе снимают объект с продажи. Последнее объясняют просто: раз оживляется спрос, значит, рынок «на дне» и скоро начнется подъем. А следовательно, и ценник через некоторое время может подрасти.

Интерес на миллион

За последний год рынок ипотеки успел пережить все стадии регресса, вплоть до полного падения: банки, оказавшиеся одними из первых пострадавших от экономического спада структур, почти моментально свернули свои ипотечные программы. Или же предприняли все возможное, чтобы де-факто сделать ипотечные кредиты невыгодными. В одних банках устанавливали запредельные ставки под 30% годовых в рублях, в других — предлагали мало кому подходящие кратковременные кредиты на 3–5 лет, да еще с солидным первоначальным взносом, в третьих — просто отказывали клиентам в жилищном кредите, как и положено, без объяснения причин. В итоге летом реально работающие с ипотекой банки можно было пересчитать по пальцам. Основной костяк «смельчаков» составляли Сбербанк, ВТБ, Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ) и несколько местных банков. Но уже к сентябрю-октябрю наступила «кредитная оттепель»: банки понемногу переключились с назойливой рекламы вкладов на кредиты для бизнеса, потреб-кредитование, автокредиты и, разумеется, ипотеку. Процентная ставка понемногу сползала вниз и уже почти перестала пугать потенциального заемщика, снизился размер первоначального взноса.

Совместными усилиями за девять месяцев 2009 г. банки и небанковские структуры Челябинской области выдали 2194 ипотечных кредита на общую сумму 2 млрд 75,1 млн руб., то есть средняя сумма кредита по-прежнему колеблется в пределах 1–1,5 млн руб. Для одного из основных заимодавцев (ЮУ КЖСИ) провальными выдались лишь первые месяцы 2009-го — январь и февраль. Уже с марта число выданных кредитов пусть медленно, но неуклонно увеличивалось. При этом ипотечную ставку по займам за последний месяц здесь снижали трижды. «Сейчас она на докризисном уровне — от 10,75 до 12,25% годовых в рублях, — поясняет пресс-секретарь ЮУ КЖСИ Людмила Тишкина. — Кредиты выдаются сроком до 30 лет с первоначальным взносом от 30% от стоимости приобретаемого жилья. По нашим данным, сегодня на территории области 25 банков активно выдают ипотечные кредиты. По федеральной программе АИЖК работают четыре банка, присутствующих в регионе: «Мосстройэкономбанк», «УралПромБанк», «Снежинский», «Тверьуниверсалбанк». В среднем ЮУ КЖСИ продает в месяц около 30 построенных на средства корпорации объектов жилой недвижимости по области. Это в основном займы корпорации. Также используются сертификаты и субсидии на приобретение жилья».

В Челябинвестбанке тоже отмечают оживление спроса на ипотеку — в октябре по отношению к сентябрю 2009 г. количество выданных кредитов на жилье выросло почти вдвое. Правда, сотрудники банка отмечают, что средняя сумма кредита снизилась по сравнению с прошлым годом примерно на 25%. Чтобы привлечь заемщиков, банк, в частности, отменил требование по обязательному страхованию жизни и объекта недвижимости и снизил процентную ставку. Как показала практика, именно собственная программа ипотечного кредитования зачастую оказывается более приемлемой для клиента, нежели федеральные стандарты.

Осенний ценопад

Главной причиной ипотечного интереса челябинцев эксперты рынка недвижимости называют упавшую цену на жилье. Вплоть до сентября квадратный метр демонстрировал отрицательную динамику. На вторичном рынке к сентябрю средняя цена квадратного метра упала почти до 33,2 тыс. руб. — это фактически уровень 2006 г. По аналитическим данным риэлторской компании «Служба недвижимости», общий темп падения стоимости квадратного метра вторичной жилой недвижимости составил 28%. Но это лишь средняя величина. Более активно, к удовольствию немногочисленных покупателей, дешевело массовое жилье — квартиры среднестатистической группы (все типовые серии, за исключением жилья повышенной комфортности). Общий темп падения для таких квартир достиг 29,3%, тогда как жилье повышенной комфортности подешевело на 26,1%. Среди типовых серий максимально снизились в цене «брежневки», «хрущевки», квартиры 121 и 97-й серий (темпы падения для данных серий составили от 29 до 34%). Ощутимее всего за последние 10 месяцев подешевели квартиры типовых серий в Металлургическом и Тракторозаводском районах. Менее всего просела цена на элитку и жилье бизнес-класса в Центральном районе.

Отложенное новоселье

Впрочем, как правило, стоимость элитных метров, так же как и цена новеньких квартир, нынешних покупателей мало волнует: основная часть заемщиков кредитуется именно на покупку вторичного жилья. Спрос на все остальные объекты пока невысок, но банки готовы кредитовать и их. «С ноября 2009 г. мы начали предлагать кредиты на покупку квартир в строящихся домах, — поясняет начальник управления розничного кредитования ОАО «Челябинвестбанк» Ирина Чебанюк. — Поскольку в настоящее время возводится небольшое количество домов, основная доля кредитов предоставляется на покупку жилья на вторичном рынке и готового жилья у застройщиков. Кредиты на строительство дома тоже пользуются спросом, но не в таком объеме, как покупка готового жилья». Также о возобновлении кредитования новостроек объявили ВТБ24, «Дельтакредит», «Московский кредитный банк», в некоторых регионах — Сбербанк.

Руководитель компании «Кредитный брокер» Игорь Семененко соглашается с коллегой: большинство челябинцев оформляют кредит на покупку вторичных квадратов; «первичка» же интересует тогда, когда она готова на 100%. При этом Семененко отмечает, что временная недоступность ипотеки нисколько не охладила кредитный пыл. Нередко покупатели, так же как и в докризисное время, относятся к процессу покупки достаточно легкомысленно: «Как ни странно, портрет заемщика за год изменился не слишком: все так же много людей хотят оформить кредит с минимальным первоначальным взносом или вовсе без него, с уровнем доходов, едва покрывающих платежи по кредиту, с неофициальной зарплатой и т. д. В то же время появилось много желающих воспользоваться материнским капиталом». Также игроки банковского сектора отмечают: минимальный семейный доход, декларируемый при получении ипотечного кредита, — 25 тыс. руб. Верхний предел не ограничен.

Впрочем, в отличие от клиентов банкиры рисковать не готовы. Чтобы «понравиться» банку, заемщику придется накопить внушительный первоначальный взнос — не менее 30–40% от стоимости квартиры. Напомним, что в 2007–2008 гг. достаточно было показать «первоначалку» в 10–15%. Шансы обзавестись жильем в ипотеку возрастают еще и у тех, кто имеет материнский капитал или сертификат на приобретение жилья (военные, переселенцы с Крайнего Севера, чернобыльцы и прочие отдельные категории граждан).

Казалось бы, хрупкий баланс найден: ипотека понемногу становится доступнее, что на фоне всеобщего падения цен на недвижимость делает покупку жилья особенно привлекательней. Но не тут-то было. Теперь в позу встает продавец недвижимости. Его доводы просты: если банки начали стимулировать платежеспособный спрос более доступной ипотекой, значит, время торга прошло. За пару недель челябинские риэлторы могут накинуть на объект 50–150 тыс. руб. или вообще снять объект с продажи в надежде на рост цен. Нередко эти деньги все же выторговываются покупателем, но в итоге продавец все же отыгрывает на завышении цены несколько десятков тысяч. Эксперты называют такое поведение продавцов не иначе как нагнетанием обстановки. Ведь кардинально экономическая ситуация в стране и мире не изменилась, да и условия банков улучшаются для заемщиков не слишком быстро. Не исключено, что спрос на жилье ненадолго всколыхнут новогодние праздники, после чего вновь воцарится стагнация.