Преждевременная разморозка

Преждевременная разморозка
Аналитика

26 мая 2011, 12:55
Доступность ипотеки, изрядно возросшая за последние месяцы, пока не привела к оживлению на южноуральском рынке недвижимости.

tendencii01_10_94.jpgНа рынке недвижимости Челябинска складывается любопытная ситуация. Оправившись от первичного кризисного шока, к осени банки начали более лояльно подходить к клиентам и намного охотнее выдавать ипотечные займы. Однако никакого рыночного оживления ипотечная демократизация не вызвала, скорее, наоборот, продавцы квартир, оценив первые предпосылки к повышению спроса на жилье, либо не стесняются взвинчивать цену за квадратный метр, либо вовсе снимают объект с продажи. Последнее объясняют просто: раз оживляется спрос, значит, рынок «на дне» и скоро начнется подъем. А следовательно, и ценник через некоторое время может подрасти.

Интерес на миллион

За последний год рынок ипотеки успел пережить все стадии регресса, вплоть до полного падения: банки, оказавшиеся одними из первых пострадавших от экономического спада структур, почти моментально свернули свои ипотечные программы. Или же предприняли все возможное, чтобы де-факто сделать ипотечные кредиты невыгодными. В одних банках устанавливали запредельные ставки под 30% годовых в рублях, в других — предлагали мало кому подходящие кратковременные кредиты на 3–5 лет, да еще с солидным первоначальным взносом, в третьих — просто отказывали клиентам в жилищном кредите, как и положено, без объяснения причин. В итоге летом реально работающие с ипотекой банки можно было пересчитать по пальцам. Основной костяк «смельчаков» составляли Сбербанк, ВТБ, Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ) и несколько местных банков. Но уже к сентябрю-октябрю наступила «кредитная оттепель»: банки понемногу переключились с назойливой рекламы вкладов на кредиты для бизнеса, потреб-кредитование, автокредиты и, разумеется, ипотеку. Процентная ставка понемногу сползала вниз и уже почти перестала пугать потенциального заемщика, снизился размер первоначального взноса.

tendencii02_10_94.jpgСовместными усилиями за девять месяцев 2009 г. банки и небанковские структуры Челябинской области выдали 2194 ипотечных кредита на общую сумму 2 млрд 75,1 млн руб., то есть средняя сумма кредита по-прежнему колеблется в пределах 1–1,5 млн руб. Для одного из основных заимодавцев (ЮУ КЖСИ) провальными выдались лишь первые месяцы 2009-го — январь и февраль. Уже с марта число выданных кредитов пусть медленно, но неуклонно увеличивалось. При этом ипотечную ставку по займам за последний месяц здесь снижали трижды. «Сейчас она на докризисном уровне — от 10,75 до 12,25% годовых в рублях, — поясняет пресс-секретарь ЮУ КЖСИ Людмила Тишкина. — Кредиты выдаются сроком до 30 лет с первоначальным взносом от 30% от стоимости приобретаемого жилья. По нашим данным, сегодня на территории области 25 банков активно выдают ипотечные кредиты. По федеральной программе АИЖК работают четыре банка, присутствующих в регионе: «Мосстройэкономбанк», «УралПромБанк», «Снежинский», «Тверьуниверсалбанк». В среднем ЮУ КЖСИ продает в месяц около 30 построенных на средства корпорации объектов жилой недвижимости по области. Это в основном займы корпорации. Также используются сертификаты и субсидии на приобретение жилья».

В Челябинвестбанке тоже отмечают оживление спроса на ипотеку — в октябре по отношению к сентябрю 2009 г. количество выданных кредитов на жилье выросло почти вдвое. Правда, сотрудники банка отмечают, что средняя сумма кредита снизилась по сравнению с прошлым годом примерно на 25%. Чтобы привлечь заемщиков, банк, в частности, отменил требование по обязательному страхованию жизни и объекта недвижимости и снизил процентную ставку. Как показала практика, именно собственная программа ипотечного кредитования зачастую оказывается более приемлемой для клиента, нежели федеральные стандарты.

tendencii03_10_94.jpgОсенний ценопад

Главной причиной ипотечного интереса челябинцев эксперты рынка недвижимости называют упавшую цену на жилье. Вплоть до сентября квадратный метр демонстрировал отрицательную динамику. На вторичном рынке к сентябрю средняя цена квадратного метра упала почти до 33,2 тыс. руб. — это фактически уровень 2006 г. По аналитическим данным риэлторской компании «Служба недвижимости», общий темп падения стоимости квадратного метра вторичной жилой недвижимости составил 28%. Но это лишь средняя величина. Более активно, к удовольствию немногочисленных покупателей, дешевело массовое жилье — квартиры среднестатистической группы (все типовые серии, за исключением жилья повышенной комфортности). Общий темп падения для таких квартир достиг 29,3%, тогда как жилье повышенной комфортности подешевело на 26,1%. Среди типовых серий максимально снизились в цене «брежневки», «хрущевки», квартиры 121 и 97-й серий (темпы падения для данных серий составили от 29 до 34%). Ощутимее всего за последние 10 месяцев подешевели квартиры типовых серий в Металлургическом и Тракторозаводском районах. Менее всего просела цена на элитку и жилье бизнес-класса в Центральном районе.

Отложенное новоселье

Впрочем, как правило, стоимость элитных метров, так же как и цена новеньких квартир, нынешних покупателей мало волнует: основная часть заемщиков кредитуется именно на покупку вторичного жилья. Спрос на все остальные объекты пока невысок, но банки готовы кредитовать и их. «С ноября 2009 г. мы начали предлагать кредиты на покупку квартир в строящихся домах, — поясняет начальник управления розничного кредитования ОАО «Челябинвестбанк» Ирина Чебанюк. — Поскольку в настоящее время возводится небольшое количество домов, основная доля кредитов предоставляется на покупку жилья на вторичном рынке и готового жилья у застройщиков. Кредиты на строительство дома тоже пользуются спросом, но не в таком объеме, как покупка готового жилья». Также о возобновлении кредитования новостроек объявили ВТБ24, «Дельтакредит», «Московский кредитный банк», в некоторых регионах — Сбербанк.

tendencii04_10_94.jpgРуководитель компании «Кредитный брокер» Игорь Семененко соглашается с коллегой: большинство челябинцев оформляют кредит на покупку вторичных квадратов; «первичка» же интересует тогда, когда она готова на 100%. При этом Семененко отмечает, что временная недоступность ипотеки нисколько не охладила кредитный пыл. Нередко покупатели, так же как и в докризисное время, относятся к процессу покупки достаточно легкомысленно: «Как ни странно, портрет заемщика за год изменился не слишком: все так же много людей хотят оформить кредит с минимальным первоначальным взносом или вовсе без него, с уровнем доходов, едва покрывающих платежи по кредиту, с неофициальной зарплатой и т. д. В то же время появилось много желающих воспользоваться материнским капиталом». Также игроки банковского сектора отмечают: минимальный семейный доход, декларируемый при получении ипотечного кредита, — 25 тыс. руб. Верхний предел не ограничен.

Впрочем, в отличие от клиентов банкиры рисковать не готовы. Чтобы «понравиться» банку, заемщику придется накопить внушительный первоначальный взнос — не менее 30–40% от стоимости квартиры. Напомним, что в 2007–2008 гг. достаточно было показать «первоначалку» в 10–15%. Шансы обзавестись жильем в ипотеку возрастают еще и у тех, кто имеет материнский капитал или сертификат на приобретение жилья (военные, переселенцы с Крайнего Севера, чернобыльцы и прочие отдельные категории граждан).

Казалось бы, хрупкий баланс найден: ипотека понемногу становится доступнее, что на фоне всеобщего падения цен на недвижимость делает покупку жилья особенно привлекательней. Но не тут-то было. Теперь в позу встает продавец недвижимости. Его доводы просты: если банки начали стимулировать платежеспособный спрос более доступной ипотекой, значит, время торга прошло. За пару недель челябинские риэлторы могут накинуть на объект 50–150 тыс. руб. или вообще снять объект с продажи в надежде на рост цен. Нередко эти деньги все же выторговываются покупателем, но в итоге продавец все же отыгрывает на завышении цены несколько десятков тысяч. Эксперты называют такое поведение продавцов не иначе как нагнетанием обстановки. Ведь кардинально экономическая ситуация в стране и мире не изменилась, да и условия банков улучшаются для заемщиков не слишком быстро. Не исключено, что спрос на жилье ненадолго всколыхнут новогодние праздники, после чего вновь воцарится стагнация.

Found a typo in the text? Select it and press ctrl + enter