Ценопад по всей округе

Ценопад по всей округе

Ценопад по всей округе
Аналитика

26 мая 2011, 13:41
Кризисный год прибавил немало седых волос всем, имеющим отношение к рынку жилья, — строителям, риэлторам, арендаторам и домовладельцам. А сам рынок, стабильно падая во всех городах Челябинской области, являл при этом свои ­микрорегиональные особенности.

Лихорадочный «квадрат»

ricksomething.jpgНад челябинским рынком жилья кризис прошел, как торнадо: по некоторым данным, из 400 риэлторских компаний в городе выжило лишь 70. Продажи «первички» упали в два раза, «вторички» — в три. Любопытно, что объемы продаж элитного жилья (особенно коттеджей) во время кризиса снизились весьма незначительно. В целом же цены на всю недвижимость рушились вплоть до августа. Затем на рынке началось оживление, в сентябре стоимость квадратного метра «вторички» (прежде всего в однокомнатных квартирах) выросла примерно на 100 тыс. руб. «Первичка» же продолжала падать, и сентябрьский «квадрат» в этом сегменте подешевел на 22% в сравнении с январем.

В октябре рынок замер, хотя наиболее ликвидная недвижимость немного подорожала. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составила 35,5 тыс. руб. — на 24% ниже, чем в январе 2009 г. В Центральном районе «вторичка» подорожала на доли процента, в остальных районах жилье продолжало дешеветь. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в октябре составила 33 тыс. руб., снизившись на 21% по сравнении с январем. В ноябре эта тенденция сохранялась — стоимость квадрата на первичном рынке упала до 32,5 тыс. руб., на вторичном — подросла до 36 тыс. руб. В декабре понижение цен отмечалось во всех сегментах. Новое жилье упало в цене до 32 тыс. руб./м2, подержанное — до 35,5 тыс. руб./м2. Сейчас средняя стоимость квартир примерно такая: 1-комнатные — 1,4 млн руб., 2-комнатные — 1,9 млн руб., 3-комнатные — 2,8 млн руб. Эксперты полагают, что существенного падения цен в начале 2010 года не будет, но традиционное постновогоднее затишье еще потреплет нам нервы.

Усадка темпов

Буржуазный пригород областной столицы не избежал ледяных объятий кризиса — копейский рынок недвижимости впал в кому на долгие пять месяцев. С февраля по май количество сделок купли-продажи упало чуть ли не до нулевой отметки. Оживать рынок начал лишь в сентябре, и к декабрю цены выросли примерно на 100 тыс. руб. При этом стоимость жилья за минувший год упала на 40% (400–500 тыс. руб. в денежном эквиваленте). Кризис наследил повсюду — как в сегменте первичного, так и в сегменте вторичного жилья. На вторичном рынке 1-комнатная квартира улучшенной планировки, стоившая до кризиса 1,5 млн руб., сегодня продается за 1 млн. Аналогичная двушка, за которую в конце 2008 г. просили 2 млн руб., в декабре 2009-го продается за 1,5–1,6 млн руб.

На рынке нового жилья тоже наблюдалось падение цен — осенью 2009 года цены на жилье в сравнении с аналогичным периодом прошлого года упали на 500 тыс. руб. Но, главное, замедлились темпы строительства кирпично-каркасных зданий по Коммунистическому пр., незавершенными остались жилые комплексы по ул. Жданова и Калинина. На уровне 3-го этажа завис новый дом напротив рынка «Янтарь». Правда, в минувшем году был сдан дом по пр. Победы, 18а. Цены на новое жилье колеблются в районе 24–25 тыс. руб. за м2. И хотя банки после затяжной паузы начали выдавать ипотечные кредиты, большинство сделок — за наличные.

К концу года возобновилась, хоть и не в полной мере, активность на рынке коммерческой недвижимости — торговые площади в центре города вновь востребованы и витрины магазинов не пестрят объявлениями «Сдам в аренду».

Спутник и шахтеры

Еще в одном городе-спутнике Челябинска — Коркино — динамика цен на жилье до боли напоминала копейскую — до сентября цены падали, затем началось выравнивание и вялый рост. В конечном итоге на вторичном рынке стоимость жилья снизилась на 100–150 тыс. руб. К примеру, двушка, уходившая в начале года за 1 млн руб., в сентябре стоила 750 тыс. руб., а в декабре — 850 тыс. Стоимость однокомнатной квартиры к сентябрю упала с 650 тыс. руб. до 500 тыс. руб., но сейчас цена вновь подтягивается к прошлогодней. Рынок частного жилья от кризиса пострадал меньше — цены здесь сохранились примерно прежними, хоть и не выросли. Рынок нового жилья прирос новыми домами с квартирами улучшенной планировки по ул. Калинина и Дзержинского, квартиры в них продают по 20 тыс. руб. за м2. Аналогичные проблемы еще в одном городе-шахтере — Еманжелинске, с той разницей, что цены здесь на 10–15% пониже, чем в Коркино и активность на рынке жилья заметно поменьше. Зато тамошний рынок частного жилья на гримасы кризиса реагирует со стоическим спокойствием — цены не меняются.

Малоэтажный феномен

Парадокс, но благодаря кризису Южно­уральск выбился в лидеры УрФО в малоэтажном строительстве. Сделав ставку на федеральный проект «Малоэтажная Россия», южноуральцы добились того, что на весь город здесь всего два долгостроя и достаточно высокая активность на рынке недвижимости. В сравнении с прошлым годом сектор индивидуального жилья прирос примерно на 5%, главным образом за счет коттеджного поселка Рощино-2, строительство которого ведет ЮУ КЖСИ. Реализация проекта началась весной 2008 года, нынешним летом возведено 40 коттеджей, к концу года планируется сдать еще около 40 домов. Всего здесь будет построено 300 домов. Многоэтажное жилье возводится в микрорайоне «Е» по ул. Первой — несколько девятиэтажек и торговый центр. Всего в 2009 г. в Южноуральске планируется сдать не менее 30 тыс. м2 жилья (в 2008 году было построено 24,5 тыс. «квадратов»). Летом квадратный метр в новостройках стоил здесь 23–24 тыс. руб., к зиме цена снизилась до 22–23 тыс. руб.

Метражные аутсайдеры

Троицк тоже кряхтит под гнетом кризиса — продажи упали, квартиры подешевели на 200–500 тыс. руб. Так, полуторка, которую до кризиса продавали за 920 тыс руб., уходит за 700, а трешка, стоившая 1,7 млн руб., продается за 1,2 млн руб. При этом новое жилье худо-бедно строится с помощью АИЖК (сдан дом в 5 мкр и еще один — на ул. Карташова). Характерно, что цены  на «первичку» порой выше, чем в областном центре, — от 23 до 30 тыс. руб. за м2.

Плохи дела в Каслях — местные риэлторы отмечают, что активность рынка упала так низко впервые за последние 10 лет. Рынок встал: цены (20 тыс. руб./м2) не снижаются, но ничего не покупается и не продается — ни квартиры, ни частное жилье, ни земельные участки. В целом объем продаж в сравнении с 2008 годом снизился на 90%.

В Кыштыме дела обстоят чуть лучше. Да и жилье стоит подороже — от 25 тыс. руб. за м2, но вообще районы севернее Челябинска (Верхний Уфалей, Нязепетровск, Вишневогорск) пребывают в апатии. Новое жилье не строится, а старое купить не на что.

Горнозаводский провал

В Сатке с января до конца лета шло снижение цен. В августе–сентябре 1-комнатную квартиру можно было купить за 350 тыс. руб., т.е. из расчета примерно 12 тыс. руб. за м2. А двушка площадью 50 м2 продавалась за 600 тыс. руб. Затем ситуация стабилизировалась — в декабре рыночная стоимость «квадрата» варьировалась в пределах от 18 до 22 тыс. руб. Зато к зиме кризис крепко ударил по сегменту коммерческой недвижимости: владельцы складов и магазинов пытаются сбыть недвижимость, взятую в кредит, но спроса на нее категорически нет. Новое жилье в Сатке продается в среднем по 25 тыс. руб. за «квадрат». В 2009 году построены 9-этажка в Западном поселке (ул. Российская) и 5-этажка на ул. 50 лет ВЛКСМ. Дальнейшая ситуация целиком зависит от комбината «Магнезит».

В Миассе ситуация в целом типичная — жилье подешевело в среднем на 150–300 тыс. руб. Тем не менее в коттеджном поселке на ул. Богдана Хмельницкого выставлены на продажу коттеджи за 4 млн руб., а новое жилье на Машгородке продается по цене от 23 тыс. руб.

В Златоусте цены на жилье стоят с начала осени, а с начала года стоимость вторичного жилья упала на 100–200 тыс. руб. Однокомнатную при должной сноровке можно прикупить за 500–550 тыс. руб., самые лакомые районы расположены на ул. Гагарина и на машзаводе. Центр города и район вокзала вызывают меньший интерес.  Катав-Ивановск и Усть-Катав кризиса не замечают — он там вечный и бесконечный, как дождь над Лондоном. Рынок жилья там такой же неподвижный и безразличный, как египетский сфинкс. 

Магнитный спасжилет

В Магнитке кризис имеет свою специфику, поскольку это моногород с персональным спасательным жилетом — металлургическим комбинатом. Он и держит и город, и местный рынок недвижимости на плаву. Даже по количеству риэлторских сделок Магнитка не отстает от более крупного Челябинска. Хотя потери налицо: количество агентств недвижимости с начала кризиса сократилось с 80 до 40, стоимость жилья снижалась с прошлого октября. Незначительный рост цен наблюдался в апреле, потом снова начался спад, продолжавшийся до августа, а затем цены начали робко ползти вверх. В среднем в 2009 году недвижимость дешевела на 1,5–2% в месяц. Был незначительный рост в сентябре–ноябре, но к январю он, скорее всего, прекратится.

В мае 2009 года средняя стоимость «квадрата» в новостройках составляла 22–28 тыс. руб., в июле подросла примерно на 3%, а к декабрю достигла 23–29 тыс. Цены на «вторичку» за этот год, наоборот, упали — с 34 тыс. руб. до 26 тыс. руб. за м2 в Ленинском районе и с 33 тыс. руб. до 27 тыс. руб. за м2 в Орджоникидзевском.

В сегменте офисной недвижимости Магнитогорска ситуация следующая: стоимость аренды упала в среднем по городу с 450 руб. (до 500 м2) и 750 руб. (свыше 500 м2) в январе до 270 руб. (до 500 м2) и 520 руб. (свыше 500 м2) в декабре. Средняя стоимость коммерческого «квадрата» в декабре составляла 45–48 тыс. руб. — с начала года цены упали примерно на 5%. Коттеджные поселки продолжают разрастаться. В поселке «Нежный» (в черте города на пути в аэропорт) более 500 домов, планируется расширение еще на 600 домов. На южных подступах к Магнитке проектируется поселок Благодатный — рядом с новой трассой на Сибай. Планируется строить 300 домов с последующим расширением. Средняя стоимость загородной недвижимости (коттеджи) в декабре — 44 тыс. руб. за «квадрат». В январе за него просили 56 тыс. руб. Словом, цены на коттеджи за год упали почти на 20%.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter