Офис с оглядкой на ярмарку

Офис с оглядкой на ярмарку
Аналитика

26 июня 2013, 14:51
Невзирая на некоторую экономическую отсталость, Троицк готовит своим клеркам кое-какие сюрпризы

В купеческом и ярмарочном городе Троицке всегда в цене были люди энергичные, тонко улавливающие конъюнктуру рынка, имевшие опыт в острой конкурентной борьбе. Это были купцы Яушевы, Батырева, Башкиров и многие другие предприниматели, чьи интересы простирались далеко за пределы города — от Ташкента вплоть до Парижа. Былая слава города и сегодня не дает покоя людям, в которых сильна предпринимательская жилка, в том числе и на ниве офисной недвижимости. Ибо традиции обязывают. Конечно, вряд ли в старом Троицке существовали специальные офисные здания и помещения. С другой стороны, ежегодное ярмарочное многолюдье требовало большого количества жилья для гостей города. И если «бизнесмены» низшего звена (лабазники, маклеры, торговцы скотом) довольствовались постоялыми дворами, то гостям именитым хотелось комфорта и уединения. Оценив ситуацию, предприимчивая троицкая купчиха Батырева сделала решительный шаг: она вложила большие средства в строительство двухэтажного здания и надворных построек по Николаевскому переулку и не прогадала. «Меблированные номера Батыревой» (ныне это один из корпусов Троицкой ветеринарной академии), пожалуй, первая ласточка на рынке офисной недвижимости Троицка. Многие годы номера Батыревой оставались единственной в городе гостиницей для приличной публики, которая не разгулу там предавалась, а чинно-благородно обитала, принимая в приватной обстановке деловых партнеров. Лишь построенная в 1909 г. купцом Башкировым биржевая гостиница с рестораном «Эльдорадо» (ныне гостиница «Центральная») изменила ситуацию. Неслыханная для провинции роскошь номеров сделала гостиницу чем-то вроде полузакрытого клуба для избранных: крупных биржевиков, банкиров, золотопромышленников и купцов первой гильдии. Постояльцы биржевой гостиницы не только отдыхали там от трудов праведных, но и заключали сделки под звон бокалов и рев цыганского оркестра. И хоть все эти события — дела давнего прошлого, нынешний Троицк своим уникальным обликом обязан именно им — предпринимателям и купцам, строившим со вкусом и тщанием свои особняки, торговые дома, жертвовавшим средства на храмы и благоустройство городских улиц.

Будущее под «Эгидой»

Сегодня патриотически настроенные предприниматели готовы вернуть центру своего родного города его первозданную красоту, не забывая при этом о реалиях сегодняшнего дня. Один из таких людей, челябинский бизнесмен Сергей Собко, намерен отреставрировать два доходных дома на ул. Малышева, некогда принадлежавших купеческой фамилии Яушевых, которые владели, в частности, почти всем деловым центром дореволюционного Челябинска. Эти пока что довольно ветхие здания после реконструкции станут частью историко-архитектурного комплекса, в котором будут органично уживаться здания столетней давности, облагороженный сквер Памяти с его зеленой зоной и новые торгово-офисные объекты, вписанные в городской ландшафт вокруг сквера. Масштабный проект давно просится с бумаги в реальность еще и потому, что отсюда начинался купеческий Троицк: на месте сквера в XIX веке располагались Сенная площадь и Нижние торговые ряды. Реконструкция зданий на ул. Малышева уже 1---Эгида.jpgведется полным ходом, хотя и не так быстро, как хотелось бы горожанам, неравнодушным к истории родного Троицка. Задачу усложняет необходимость провести основательную архитектурно-искусствоведческую экспертизу зданий со множеством согласований и бюрократических пируэтов. Тем не менее новый архитектурный ансамбль уже включен в генеральный план застройки и, хочется надеяться, будет гармонично сочетаться с гостинично-развлекательным комплексом на ул. Советской, 109. Помимо гостиницы «Уездная», выстроенной в старинном стиле, и модного клуба «Зебра» там есть и офисные помещения, они находятся в аренде у «Совкомбанка» и компании «Орифлейм». Характеризуя нынешнюю ситуацию на рынке офисной недвижимости Троицка, Сергей Собко сетует на его косность, недоразвитость и нежелание идти в ногу со временем. Его мнение поддерживают и другие игроки рынка. Действительно, большинство арендодателей в Троицке готово сегодня удовлетвориться небольшим кабинетиком, где бы уместились рабочий стол с компьютером, принтер и пара стульев для посетителей. Отсюда повышенный спрос на небольшие и недорогие офисные площади с минимумом удобств — дешево и сердито. Но при этом перемены грядут, и залогом тому — деятельность троицкой компании ООО «Эгида», которая вот уже 23 года держит пальму первенства на рынке троицкой коммерческой и офисной недвижимости. Специализация ООО «Эгида» — строительство коммерческих объектов, поддержание в надлежащем порядке и сдача их в аренду. Все объекты компании можно назвать торгово-офисными: по традиции, распространенной во вторых городах региона, часть площадей любого коммерческого здания отдается в аренду ритейлерам, а уж остатки достаются «белым воротничкам» и «синим рукавам». Из-за недостаточной развитости рынка офисной недвижимости такая концепция обеспечивает владельцам необходимый уровень доходности. На балансе у компании сегодня около 9 тыс. «квадратов» торговых площадей и около 500 — офисных.

Гарнизонный офис

Значительная часть этих площадей расположена на главной торговой улице города — ул. Гагарина, где самая высокая проходимость и самый большой приток арендаторов. Здесь особо стоит отметить торговый комплекс «Гарнизонный» (ул. Гагарина, 84), в здании которого до 1993 г. располагалась военная столовая, в 2000-м перешедшая под крыло ООО «Эгида». С той поры объект подвергся основательной реконструкции и прирос новыми площадями, в том числе и проходящими по ранжиру офисной недвижимости. В числе якорных арендаторов этого комплекса: страховые агентства «АльфаСтрахование-МС» и «Согласие», два стоматологических кабинета, ООО «Уралстройком», федеральная служба БТИ, Восточный экспресс-банк, ООО «Велес-М», Faberlic, «Русские финансы» — всего не менее 20 компаний. По словам генерального директора ООО «Эгида» Михаила Виноградова, заполняемость офисов у них практически стопроцентная, и их даже не хватает. В этой связи было принято решение строить в Троицке бизнес-центр «Эгида», способный изменить к лучшему ситуацию на рынке офисной недвижимости. Открыть его планируется в конце лета, располагается он на ул. Климова, 15, в 2---Гарнизонный.jpgздании бывшего медицинского училища. После реконструкции здания город получит в центре дополнительно 22 кабинета от 15 до 40 м2 на общей площади более 500 «квадратов».

По уже упомянутой традиции первый этаж бизнес-центра «Эгида» сегодня уже взят в аренду торговыми сетями «Монетка» и «Юничел». Второй этаж тоже предназначен под торговую недвижимость, а на мансардном и антресольном этажах разместятся сугубо офисные помещения со всем необходимым. Часть кровельного покрытия будет застеклена в целях максимального естественного освещения в кабинетах и коридорах. Инфраструктура офисного здания тоже несколько отличается от привычной — часть кабинетов планируется оборудовать душевыми кабинами. Кроме того, помимо необходимого любому офисному центру конференц-зала здесь будет открыта бильярдная комната. Ценовая политика собственников нового ТДК может быть охарактеризована как демпинговая: стоимость аренды офисных площадей составит, по сообщению руководства, от 300 руб.?/м2, что несколько ниже средней арендной платы по городу. Сдача объекта планируется в июле-августе 2013 г. и, вероятнее всего, вызовет обострение на рынке офисной недвижимости, а по мнению части экспертов, и вовсе полностью удовлетворит потребности городского бизнес-сообщества в офисных помещениях.

С фруктовыми нотами

Второй по коммерческой значимости можно назвать ул. Советскую, пролегающую параллельно ул. Гагарина. На ней находится еще один значимый объект троицкой офисной недвижимости. Это бизнес-дом East Side, чья история тоже довольно занимательная. В 2001 г. на месте сгоревшей обувной мастерской на ул. Советской, 64, закипела активная деловая жизнь. И уже в 2002-м предприниматель Фархад Джураев построил на пепелище оптово-розничный магазин «Мир овощей и фруктов», который быстро завоевал популярность у троичан. Десять лет спустя «Мир овощей и фруктов» крепко встал на ноги и превратился в предприятие с солидной логистической базой и большими торговыми оборотами. Очередным шагом в деятельности предпринимателя стало возведение бизнес-дома East Side по этому же адресу и выход на рынок торгово-офисной недвижимости. В 2006 г. бизнес-дом был сдан в эксплуатацию и принял первых посетителей. В трехэтажном здании общей площадью 1340 м2 расположились магазин «Норд», супермаркет «Мир овощей и фруктов» и офисные помещения общей площадью около 270 м2, занимающие второй и третий этажи (13 кабинетов на втором этаже и 8 кабинетов на третьем). 3---East-Side.jpgИх площадь варьируется от 15 до 32 м2 — именно такие небольшие офисы и пользуются повышенным спросом у троицких предпринимателей. В числе постоянных арендаторов этого комплекса: Челябэнергосбыт, «Радио Континенталь», негосударственный пенсионный фонд «Промагрофонд», студия ногтевого сервиса, парикмахерский салон. Арендные ставки колеблются от 350 (третий этаж) до 450 руб. (второй этаж) за «квадрат» с учетом электроэнергии, водоснабжения и прочих коммунальных услуг.

Кроме того, по соседству той же компанией недавно построено дополнительное двухэтажное офисное здание общей полезной площадью около 250 м2. Здесь насчитывается 12 офисных помещений площадью от 10 до 20 «квадратов». С учетом подходящего метража можно быть уверенным: это место тоже будет популярным у арендаторов средней руки. В офисах предусмотрены Интернет, телефон и прочие необходимые для бизнеса опции. Стоимость аренды в новострое составляет 400 руб.?/м2. В эту сумму входят коммунальные расходы. Впрочем, будущим арендаторам предлагается и солидный бонус: первые три месяца они получают более чем солидную скидку в 40%. Единственный недостаток нового здания — не хватает мест для парковки автомобилей арендаторов и их клиентов. Впрочем, эта проблема для всего исторического центра города является болезненной. Однако в этом случае ситуацию усугубило то, что недавно мэр предписал разбить на месте паркинга возле бизнес-центра East Side газон, высадив траву-мураву фактически прямо на асфальт. Можно еще добавить, что отношения арендаторов и арендодателей в бизнес-центре East Side строятся на доверительной основе. Если какой-то предприниматель, долговременно обитающий в этих стенах, испытывает затруднения в бизнесе, то ему идут навстречу — дают скидку в арендной плате.

Арендная стабильность

Что касается общей ситуации на офисном рынке Троицка, то ее можно назвать спокойной и где-то даже тяготеющей к стагнации. Под офисы зачастую приспосабливают помещения, переведенные из жилого в нежилой фонд. Спрос и предложение на рынке уравновешивают друг друга, стоимость аренды везде примерно одинаковая и колеблется в районе 350?–?400 руб., в отдельных случаях достигая 500?–?600 руб. Текучки на рынке тоже не наблюдается: большинство арендаторов крепко держится за насиженные места. Лишь в отдельных случаях отмечены перемещения по городу в поисках более низкой аренды. Так, одна косметическая компания по этой причине перебралась из бизнес-центра East Side в одно из соседних зданий на этой улице. Словом, троицким клеркам в ближайшем будущем никакие потрясения не грозят, но повышение качества сервисных услуг на здешнем рынке пока что остается нерешенной проблемой. Самым удивительным в этой ситуации можно считать то, что инициируют улучшение качества услуг не потребители, а поставщики этих услуг.

Found a typo in the text? Select it and press ctrl + enter