АпперКОТ по-кризисному

АпперКОТ по-кризисному
Аналитика

28 июня 2011, 13:33
Вынужденная продажа земельных участков в загородных организованных поселках может обанкротить идею комплексного освоения территорий.

kotedzh.jpgВозведение так называемых организованных загородных поселков стало своеобразной фишкой в строительстве с середины 2007 г. И причин для такого исхода из мегаполиса было несколько. Во-первых, резервы уплотнительной застройки к тому моменту исчерпались: земли под застройку в центре практически не осталось, да и в популярных спальных районах этот дефицит начинал ощущаться. При этом темпы строительства были таковы, что перспектива остаться без земли в границах промышленного миллионника становилась более чем очевидной. Во-вторых, инфраструктурные вето в виде изношенных инженерных сетей, недостатка электрических мощностей, загруженности автодорог. Плюс проблема парковок и прочие прелести городской жизни. В-третьих, более милосердные цены на загородные квадратные метры. И, наконец, возможность выделения земли одному застройщику единым крупным лотом, измеряющимся сотнями гектаров, что позволяло избежать множества проблем, возникающих в случае выделения небольших участков земли нескольким компаниям. Перелопатить такие строительные объемы и необходимый перечень работ (создать концепцию жилой среды, профессионально управлять таким сложным проектом и т. п.) могут только крупные компании, обладающие собственными финансами или сумевшие гарантировать возврат кредитов. Более того, государство посулило бюджетный рубль под всю эту глобализацию бизнеса, получившую, как положено, официальный статус комплексного освоения территорий (сокращенно КОТ), подразумевающий не просто стихийную застройку в пределах выделенного участка, а «создание нового качественного жилья, встроенного в комфортную, организованную среду обитания».

Первые КОТята

Вокруг Челябинска как грибы начали расти коттеджные поселки, позиционировавшиеся застройщиками как организованные поселения с оригинальной архитектурной концепцией, единой развитой инфраструктурой и организацией управления. Три амбициозных проекта городов-спутников получили государственную поддержку в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»: «Город-сад» (компания «Юго-Запад ЖилСтрой», входящая в состав «ВВП-холдинг»), «Солнечная долина-2» («РеноваСтройГруп», входящая в многоотраслевой холдинг Виктора Вексельберга) и «Белый хутор» (Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию). 8 апреля 2007 г. на Южно-Уральском экономическом форуме были подписаны соглашения между «РеноваСтройГруп», «Юго-Запад ЖилСтрой», правительством Челябинской области и администрацией Сосновского района. Согласно этим договорам, региональные власти обязуются обеспечивать девелоперам государственную поддержку в рамках закона «О стимулировании инвестиционной деятельности в Челябинской области», оказывать административное сопровождение, осуществлять софинансирование строительства объектов инфраструктуры, в том числе коммуникаций и автомобильных дорог. Все это в некоторой степени гарантировало будущим собственникам своевременную реализацию проектов в полном соответствии с обязательствами застройщиков.

Появились в органайзерах риэлторов и другие не менее (а может, даже и более) амбициозные названия: «Премьера», «Соколиная гора», «Северные Шершни», «Малинки Village», «Видово»... Мечты задыхающегося в автомобильных пробках горожанина приобретали конкретные очертания, собственные имена и метрики, где в графе «Родители» прописывались названия компаний-застройщиков и инвесторов.

Черная кошка, бедный КОТ

«Родители» о будущем своих рождавшихся «на свежем воздухе» малоэтажных вундеркиндов грезили примерно так же, как любой среднестатистический папа: он не мечтает, он строит планы. Скажите, многие ли наследники, повзрослев, эти планы оправдывают? Увы, призванные продолжить династию адвокатов становятся дворниками, а предполагаемые пластические хирурги, перешагнув рыдающую родню, идут в ночные сторожа. Иногда по призванию, но в большинстве случаев под влиянием обстоятельств. В случае с престижной загородной недвижимостью черной кошкой стал кризис: породистый КОТ (комплексное освоение территорий) еще в возрасте КОТенка рискует мутировать в нечто дворовое, поскольку над архитектурным единообразием замыслов нависла угроза «бездом-ности». У всех игроков на рынке загородной недвижимости начались серьезные проблемы с реализацией готовых, полуготовых и проектируемых квадратных метров. Потенциальным покупателям просто негде взять деньги на приобретение своей загородной мечты в виде готового дома с лужайкой и свежего воздуха в качестве бонуса. Не дают банки кредитов на мечту о буколическом образе жизни, впрочем, как и о любом другом на собственной площади. В кризисном бессилии компании, мечтавшие о реализации готовых коттеджей, начали продажу земельных участков под свободное строительство. Хоть и не та, но все же денежка. По данным риэлторских компаний, сегодня в абсолютном большинстве загородных поселков, претендовавших на статус «организованных» и «комплексно осваиваемых», есть предложения о свободной продаже нарезанных земельных участков всем желающим.

О беде из одного КОТелка

Одними из первых объявления о продаже земельных участков под свободную застройку разместили на своем официальном сайте самые раскрученные застройщики организованного пространства — «Солнечная долина-2». Площадь участка от 6 соток. Стоимость 250 тыс. руб. за сотку. Часть поселка уже заселена, газ, электричество и дорожная сеть обеспечены. Позиционируется как «элитный коттеджный поселок закрытого типа с ограниченным въездом и своей собственной системой охраны». Основная застройка — отдельно стоящие коттеджи из клееного деревянного бруса с прилегающими земельными участками от 6 до 10 соток.

Имеются предложения о продаже земельных участков в клубном поселке «Лесной остров» (ООО «Дом-Универсал»): недалеко от Шершневского водоема, в 7 км от Шершневского поста ДПС. В недалеком прошлом здесь планировалось построить «спорткомплекс с бассейном и отлично оборудованным спортзалом, теннисные корты, конно-спортивный комплекс и конную трассу, кафе, ресторан...». Проект предусматривал единый архитектурный стиль строений, выдержанный в общем ансамбле, и единую социальную среду, но, главное, «отсутствие долгостроя за счет комплексной застройки».

Землеторговцами поневоле можно назвать и многие другие компании: Градский прииск (ООО «Посад»), поселок Райский («Горотделстрой»), Петровка (ООО «ПСО Дом»), Кайгородово (ООО «Астро-Дом»).

КОТ, да не тот

Правда, как говорят те же риэлторы, такая продажа осуществлялась и в «мирные» времена, просто не афишировалась и не была характерным фактором, отражающим общую тенденцию. Некоторые поселки изначально планировались под застройку собственниками приобретенных участков, но в договоре при этом оговаривались некие условия, регламентировавшие определенную архитектурную целостность будущего «загородка». Так разрабатывался проект «Малинки Village», предусматривающий застройку разного ценового уровня в разных микрорайонах поселка, объединенных единой инфраструктурой, коммунальной системой и дорожной сетью.

Несколько по иному принципу предлагается земля под застройку в коттеджном поселке «Лазурная долина» (ООО «Лазурная долина») на берегу озера Сугояк, в 20 км от Челябинска (правда, из сотни запланированных домов пока построен один, а потому претензии на «поселок», наверное, преждевременны и можно говорить только о проекте). Безусловный плюс — то, что данная земельная территория имеет статус «земель поселений», а не сельскохозяйственных угодий и земель для садового и дачного назначения; что земельные участки от 6 до 15 соток продаются по цене 50 тыс. руб. за сотку. Покупателям предлагается одновременно с приобретением земельного участка заключить договор с генеральным подрядчиком на строительство коттеджа, предполагая, по всей вероятности, таким образом визуализацию мечты об архитектурном единстве.

НеКОТорые нюансы

Продажа земли под стихию частной застройки является вынужденной мерой, призванной в условиях кризиса привлечь деньги, необходимые на гашение и обслуживание кредитов, а также продолжение строительства. Закон не нарушается, но может потерять смысл само понятие организованного социального-бытового пространства. Именно это преимущество изначально привлекало тех, кто приобретал первые докризисные коттеджи, мечтая о жизни, представление о которой до сих пор формировалось исключительно картинками с экранов и туристическими вояжами в малоэтажную Европу или Америку. Теперь же как вариант «перспективное» соседство с землевладельцем, купившим участок с возможностью застройки когда-нибудь. А пока на нем можно залить подобие фундамента, складировать стройматериалы, построить теплицу, разбить огородик, сдобренный навозом, а в идеале, конечно, оборудовать пасеку, чтобы жизнь соседям показалась настоящим медом. Даже если продавец при заключении сделки в договоре предусмотрит регламент будущего строительства и проживания приобретателя, привлечь нарушителя этих условий к ощутимой ответственности никто не сможет. Разве что обеспечить общественное порицание и некомфортное сосуществование с соседями, презрительно косящимися на паршивую овцу в общем мериносном стаде. Конечно, в случае задержки строительства на неопределенное время можно впоследствии запретить передвижение по поселковым элитным дорогам тяжелой строительной техники. Тогда «штрафнику» придется копать ямку вручную, но опять же не факт. А если таких «долгостроев» окажется большинство?

Просто организованность — понятие не юридического, а условного порядка, как и сам классификатор загородной недвижимости. В общепринятом представлении организованный загородный поселок выглядит примерно так: застройщик (один или пул) получает крупный участок земли и обносит его по периметру забором, выставляя охрану, видеонаблюдение, сигнализацию и пару-тройку овчарок, как и положено при охране любой границы. За забором строится городок, состоящий хоть и из разных, но по-родственному похожих друг на друга коттеджей, в полном соответствии с изначальным проектом, разработанным в соответствии с концепцией, заданной заказчиком. Концепция помимо жилья предусматривает все, что должно окружать человека в его повседневной жизни: магазины, школа, детский сад, стадион, бассейн, кинотеатр, теннисный корт, конная дорожка, поле для гольфа и еще многие-многие бытовые излишества первой необходимости. Естественно, здесь отличные дороги, дорожки и тропинки, ничем и никем не ограниченная подача горячей и холодной воды, газа и электричества, а также обработка территорий от клещей, комаров и дурно пахнущих бомжей. Пасторальная картинка для городского идеалиста. Но кроме организованного архитектурного пространства необходимо организованное правовое пространство. А с ним все очень условно. В зависимости от категории земли (сельхозназначение или поселение) создается либо дачное некоммерческое партнерство, либо товарищество собственников жилья, а далее все как по писаному: управляющая компания (зачастую создается изначально самим застройщиком), устав и прочие документы, регламентирующие существование социальной среды. Однако ни один из этих документов и никакая управляющая компания не принудят собственника земельного участка строить дом в соответствии с общей концепцией, в условленные сроки и соблюдать условные правила условного распорядка. Единственным «фильтром» на этапе продажи земельных участков под свободную застройку в поселках, проектировавшихся как организованное пространство с комплексным освоением территории, может стать только цена. Но держать соответствующую планку в условиях кризиса не всякий себе позволит.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter