Отдача от дачи

Отдача от дачи
Аналитика

28 июня 2011, 15:16
Несмотря на рост предложений в сегменте аренды загородной недвижимости и падение уровня платежеспособности арендатора, арендные ставки в курортной зоне области не только не упали, но и заметно подросли.

TASS_622981.jpgЗимние прогнозы экспертов были единодушны: никаких предпосылок для роста арендных ставок в сегменте загородной недвижимости нет и быть не может. Наоборот, если безработица и сокращение доходов будут набирать силу, то неизбежно еще и снижение платы за наем дач к июню. По разным оценкам, аренда загородной недвижимости должна была подешеветь на 15–25%. Именно для падения цен, а не для их роста кризис создал все условия. И первое из них — рост предложения по всей России. Традиционно рынки купли-продажи и аренды любой недвижимости находятся в обратно пропорциональной связи: если объемы продаж снижаются, возрастают показатели аренды, и наоборот. Сегмент «загородки» в этом отношении наиболее показателен. Те дома, которые выставлялись на продажу в прошлом году, сегодня сдаются в аренду. Их владельцы стремятся хотя бы частично окупить вложенные в строительство деньги и дождаться послекризисной оттепели цен на недвижимость. Кроме того, многие из тех, кто никогда не сдавал свои курортные метры в добрые руки, сейчас на это решились. Как говорится, нужда заставила: кризис стеснил в средствах. И действительно, в части предложения прогнозы сбылись. По сравнению с прошлым годом эксперты отметили увеличение количества арендных объектов примерно на 14%, а в некоторых регионах до 45%. Параллельно с этим начались нервные обсуждения на интернет-форумах. Злодеи-арендодатели задрали ставки: даже лачуга с видом на такую же лачугу не по карману отпускнику. Крепенько кризис залез в тот карман. Спокойно, утешали эксперты, потерпите, цены упадут, поскольку и спрос по объективным причинам тоже снизится и не превысит предложение, как это было в предыдущие годы сытого благоденствия. Наслышанные про падение цен в кризис арендаторы начали ждать дисконтов. В результате спрос и предложение все-таки нашли друг друга: летний сезон-2009 по арендным ставкам практически ничем не отличается от предыдущего года. Просто произошло некоторое перераспределение преференций в сторону эконом-отдыха на скромных дачах (по некоторым оценкам, спрос на этот сегмент вырос на 40% по сравнению с прошлым годом). А вот элитные коттеджи сейчас не в чести. Итог — общее равновесие на поле отпускной недвижимости, но с одной оговоркой: все это касается тех регионов, где рынок аренды загородной недвижимости сформирован давно и прочно: Подмосковье, побережье Финского залива, берега Волги, не говоря уж о приморских ландшафтах. Иное дело Челябинск.

У наших собственная гордость

Практически ни в одном челябинском агентстве недвижимости на сегодняшний день нет полноценной базы данных по рынку дачной аренды. Во-первых, никто особо не предлагает, во-вторых, не спрашивает. Как-то это у нас не принято. Традиционно дачи строили для себя, с оглядкой на соседей по кооперативу. И даже в последние годы, когда коммерческий вектор повернулся в сторону строительства с целью дальнейшей продажи, определение на постой «неуДАЧливых» горожан оставалось фактором скорее случайным, чем целенаправленным. Так и продолжается до сих пор: поиск нескольких квадратных метров, достойных того, чтобы скоротать на них лето всем семейством, — процесс хаотичный. Ищут, изучая объявления на столбах, опрашивая жителей приглянувшихся дачных поселков, и, конечно же, через знакомых. При этом складываются парадоксальные предпосылки для формирования арендных ставок: потенциальный арендатор зачастую понятия не имеет, сколько это должно стоить, а потенциальный арендодатель в плане понятий находится еще в большем неведении. Первому, естественно, хочется по минимуму, второму, также естественно, по максимуму. Золотую середину в этом случае мог бы найти риэлтор, но его присутствие в этой схеме не предусмотрено. В результате арендные ставки формируются стихийно, нет ни стандартов, ни райдера. В некоторых случаях ставки однозначно занижены, в некоторых — непомерно задраны. Вторых, естественно, больше. И в этом году ставки выросли. Иногда даже очень выросли. Например, в дачных поселках на побережье озера Увильды аренда подскочила от 10 до 45% вопреки всем законам депрессивного периода. Аргументы? «Вырос доллар», «выросли цены на продукты питания», «выросли коммунальные тарифы», «выросли цены на электричество», «выросли дети», «а у соседа еще дороже».

Tabl.gif

Испуг аренде не приятель

В некотором смысле бездачные челябинцы сами спровоцировали рост арендных ставок на местных курортах. Заранее испугались, что отдых за границей и на традиционных российских курортах в этом году будет не по карману, и переориентировались на региональные дома, базы отдыха и дачи. В среднем, по оценкам экспертов, спрос на дачи и местные базы в этом сезоне вырос на 17% по сравнению с прошлым годом и в части дачной аренды превысил предложение еще в апреле. При этом многие арендаторы, помня дефицит номерного и дачного фонда прошлых лет (все раскупалось начиная с февраля), не торгуясь соглашались на заявленные ставки, хотя финансовые возможности большинства будущих отпускников уже не позволяли такой роскоши. Что в итоге? Одноэтажный домик на территории базы отдыха без организованного питания, без удобств (сортир в 50 м, вода в колонке в 100 м), обставленный мебелью «времен Очакова и покоренья Крыма» (не подумайте, что антиквариат, просто очень старая) на тех же Увильдах обходится горожанину в 50 тыс. руб. за три летних месяца, то есть 545 руб. в сутки. Аналогичный домик в дачном поселке на берегу Азовского моря (мебель, душ, сплит) cтоит 300 руб. в сутки. В Геленджике дом-гостиница в пяти минутах от моря на летний период обойдется в этом году в июне в 500 руб., в июле–августе — 600 руб. в сутки. А огромный особняк в центре Светлогорска (под Калининградом) с евроремонтом, новой мебелью, бытовой техникой и прочими прелестями в виде сауны, ухоженного участка, барбекю и парковки среди корабельных сосен «ограбит» компанию, которая решит там отдохнуть, на 999 руб. в сутки. Коттеджик в Комарово возле Финского залива предлагается на весь сезон (май–октябрь) за 40 тыс. руб. И это с учетом интересов риэлторов.

Где какая рыба и почем

Хоть и условно, но возможности для формирования цивилизованного рынка дачной аренды у челябинских риэлторов все-таки есть. В непосредственной близости от города находится порядка тысячи всевозможных поселков, которые могут претендовать на статус дачных хотя бы в летний период, обладая такой роскошной недвижимостью, как озеро. Излюбленными местами отдыха остаются статусные курортные зоны: Увильды, Тургояк, Еловое, Кисегач, Зюраткуль, а также озера, озерца, пруды, карьеры и лужи в непосредственной близости от промышленного мегаполиса, который только близость к многочисленным водоемам и спасает от асфиксии собственным промышленным величием. Естественно, что вид на воду значительно увеличивает арендную ставку наряду с наличием удобств и раскрученностью курортного бренда. Так уж сложилось, что коттедж на лето на берегу Тургояка стоит дороже, чем аналогичный на берегу Сугояка (впрочем, это замечательное, теплое, с золотистым песчаным дном озеро почему-то вообще незаслуженно остается в хвосте рейтинга мест для аренды дачи или деревенского дома). В общей сложности в нынешнем сезоне предложения на рынке загородной аренды, по данным мониторинга «КД», потенциального арендатора вовсе не радуют  (см. таблицу).

Сегодня дача — это и возможность отдохнуть, и отличный инструмент для заработка в летние месяцы. Но чтобы и то, и другое не зависело от случайности, необходим цивилизованный рынок формирования ставок. Что неизбежно с ростом спроса на сезонную аренду.

Found a typo in the text? Select it and press ctrl + enter