Жилье: проскочим без дефицита?

Жилье: проскочим без дефицита?
Аналитика

29 апреля 2015, 14:06
Строители начали задерживать сроки сдачи жилья и откладывать до лучших времен уже анонсированные проекты. Все это в обозримом будущем может повлечь дефицит квадратных метров и рост их стоимости.

Строители начали задерживать сроки сдачи жилья и откладывать до лучших времен уже анонсированные проекты. Все это в обозримом будущем может повлечь дефицит квадратных метров и рост их стоимости.

Крупные вопросы

Кризис, похоже, подбирается к строительной отрасли Челябинска — в южноуральской столице начались сложности не только с реализацией уже введенного в эксплуатацию жилья, но и со строительством новых микрорайонов. Так, в конце марта в местных СМИ появилась информация о спорах вокруг масштабного проекта ООО «Гринфлайт» — микрорайона «Видный», анонсированного всего-то несколько месяцев назад. Тогда предполагалось, что жилой массив с площадью застройки 160 тыс. м2 расположится в 29-м микрорайоне Северо-Запада между ул. С. Юлаева, Академика Макеева и 250-летия Челябинска, по соседству с ледовой ареной «Трактор», и будет застраиваться в основном высотками по проектам, отработанным застройщиком в «Академ Riverside». Однако в мартовских новостях сообщалось, что проект может как минимум притормозить, если не свернуться совсем: администрация Челябинска постановлением, изданным еще в январе 2015-го, отозвала у компании ранее выданное разрешение на строительство. В «Гринфлайте» заявили о том, что компания уже начала нести финансовые потери от решения властей, и вступили в борьбу за участок: подали в областной арбитраж ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде приостановления действия распоряжения администрации города об отмене разрешения на строительство. Арбитражный суд удовлетворил ходатайство застройщика и приостановил действие отмены разрешения на строительство, но в дело вмешалась челябинская прокуратура — ведомство подало апелляционную жалобу на эту отмену. Теперь ожидается очередное судебное разбирательство в 18-м Арбитражном суде, заседание намечено на 23 апреля.

Под вопросом, похоже, и реализация проекта под Кременкулем от ЮУ КЖСИ. В конце прошлого года корпорация была готова начать продажи и бронирование квартир в микрорайоне «Озерный». Потенциальным покупателям обещалось недорогое жилье стоимостью 30–36 тыс. руб./м2. Предложение выглядело заманчиво еще и потому, что застройщик предлагал квартиры от небольших студий (за 910 тыс. руб.) до четырехкомнатных вариантов. ЮУ КЖСИ планировала строить и продавать «Озерный» в рамках госпрограммы «Жилье для российской семьи». Однако сначала появилась информация о том, что «Озерный» в программу не попал. Сейчас в списке объектов застройщика на сайте компании анонсов «Озерного» уже нет. Стоит ли ждать в ближайшем будущем реинкарнации проекта, пока не сообщается.

Впрочем, проблемы наблюдаются не только с новыми проектами, в уже строящихся районах и поселках вновь начинают затягиваться сроки сдачи объектов. В первую очередь эксперты говорят о загородных поселках, строительство которых ведут компании «Грин Парк» и «Стройград-плюс» и которые реализуются через АН «РиэлтСтройком», а также о вновь начинающихся задержках со сдачей еще в одном проекте ООО «Гринфлайт» — микрорайоне «Академ Riverside». Остроты проблеме добавила недавняя акция дольщиков одного из поселков «РиэлтСтройкома» — «Женевы». В знак того что с мечтами о загородных домах клиенты уже распрощались, люди принесли к офису агентства траурные венки, устроив проекту похороны.

В межрегиональную общественную организацию по защите прав потребителей к началу апреля уже обратилось около 400 южноуральцев, считающих себя пострадавшими от переносов сроков сдачи домов в Челябинске. «Такие проекты, как поселки «Залесье», «Просторы», «Женева», — во всех есть проблемы с просрочкой, — прокомментировал ситуацию руководитель организации Андрей Овчинников. — Где-то больше, где-то поменьше, где-то вообще все стоит. Застройщик «Гринфлайт», известный такими большими проектами, как «Парковый» и «Академ Riverside», — у них тоже есть процент задержки сроков сдачи».

Заморозка близко?

В других крупных городах России эксперты тоже фиксируют смену стратегии застройщиков и девелоперов: имеющиеся ресурсы в лучшем случае перераспределяются в пользу ранее начатых проектов. В худшем же девелоперы отказываются от своих амбициозных планов. Эта тенденция, по мнению игроков рынка, может привести к тому, что через 6–12 месяцев на рынке жилья может сформироваться дефицит. А вслед за ним стремительно пойдут в рост цены.

Однако для Челябинска все не так плохо, как может показаться на первый взгляд. Еще до кризиса строители успели сформировать тот задел, который пока покрывает спрос на жилье. Им пока есть что достраивать. «Нынешняя ситуация отличается от той, которую мы наблюдали в прошлый кризис, когда стройки буквально вставали одна за другой, — говорит заместитель директора по развитию СК «Легион» Алексей Сахаров. — Конечно, все застройщики столкнулись с падением спроса и ценовой стагнацией. Рано или поздно это может привести к дефициту, но думаю, что тренд коснется в первую очередь массового сегмента. Более дорогие объекты менее подвержены таким колебаниям спроса. И все же полагаю, что большого дефицита с учетом ранее анонсированных и запущенных объектов быть не должно. Примерный объем возводимого жилья существенно не изменится».

Представитель компании также добавляет, что СК «Легион» не отказалась от ранее намеченных планов по застройке микрорайона «Ньютон», который расположится вблизи ледовой арены «Трактор». Стартовавшее начало продаж также показало, что спрос на квартиры в «Ньютоне» для нынешней экономической ситуации довольно высок. На первый дом, состоящий из 300 квартир, поступило более 200 заявок.

Впрочем, директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов уточняет: ситуация с продажами СК «Легион» скорее исключение, нежели правило. «В эконом-сегменте у местных застройщиков сейчас остался только 21 объект, а в бизнес-классе и выше — целых 93, — поясняет эксперт. — И большинство этих объектов не находят своего покупателя. Задел у строителей действительно сформирован большой как в точечной, так и в комплексной застройке. Для новых же объектов сейчас не самое лучшее время: хорошо бы довести до ума то, что уже начато».

Разыскивается покупатель

Дефицитную перспективу местному рынку жилья аналитики предрекают с известной долей скепсиса и еще по одной причине: дефицит ведь возможен при условии, если на товар есть спрос. И вот с ним-то и начинаются проблемы. Причем нерадужная картина вырисовывается как в Челябинской области, так и по всей России. Глава Министерства труда и соцзащиты РФ Максим Топилин обнародовал следующие данные: за первые два месяца 2015 г. реальная зарплата россиян сократилась на 9,1% относительно того же периода 2014 г. Текущее же положение дел, скорее всего, заметно пессимистичнее. Это наглядно демонстрирует ситуация с ипотекой. Только в Москве, по данным ЦБ, кредитов стали брать на 43% меньше.

«Мы еще не получили актуальной информации по сделкам от Росреестра за I квартал, но уже по январю и февралю видно, что ипотеку в Челябинске брали меньше, чем в 2014 г., — поясняет Денис Стукалов. — Зато договоров долевого участия оформили больше. Это можно связать с тем, что в декабре люди спешно старались вложить имеющиеся деньги в квадратные метры и в начале года доводили сделки до регистрации».

Несмотря на обнадеживающие новости о снижении ипотечной ставки и ее субсидировании правительством, мало кто верит в скорейшее оздоровление рынка. Ипотека, будучи локомотивом экономики, тянула на себе львиную долю спроса потребителей жилья. Это касалось как тех, кто покупал недвижимость для решения своего квартирного вопроса, так и инвесторов. Теперь даже сниженная процентная ставка слабо влияет на рынок, ведь денег в кошельках среднестатистических россиян не прибавляется. Да и перспективы субсидированной ипотеки вовсе не такие отчетливые, как кажется на первый взгляд. «Средств, выделенных государством на субсидирование ставки по ипотеке, хватит до августа этого года, — прогнозирует Руслан Музафаров, коммерческий директор екатеринбургской компании «ЛСР. Недвижимость-Урал». — Остается надеяться, что когда они кончатся, государство нам еще поможет, как это было в 2009–2010 гг.».

Цены идут за спросом

Если в январе и феврале продавцы недвижимости на первичке еще старались держать цену, то к началу апреля начали давать скидки. Для многих из них это шанс побороться за тех, кто еще способен оплатить столь дорогую покупку. «На рынке уже встречаются объекты от подрядчиков, работающих с застройщиками. И там дисконт тоже имеет место, — говорит руководитель компании «Ключ-Инвест» Александр Чернов. — Но вообще со спросом, конечно, проблемы. И инвесторы, и реальные покупатели готовы покупать только те квартиры, которые отдают по очень низкой цене».

Застройщики тоже начали активно продвигать свои проекты под соусом спецпредложений, скидок и акций. В итоге средняя этикетная стоимость квадратного метра на рынке недвижимости также поползла вниз: с 48 тыс. руб. в марте она подешевела почти на 700 руб. Причем заметнее всего просели элитные квартиры и квартиры-студии. Очевидно, что инвесторы готовы отдавать ранее прикупленное по сниженной цене, лишь бы только вернуть вложенные средства.

Девелоперам, желающим в нынешней экономической ситуации реализовывать новые проекты, придется считаться с изменившейся структурой спроса. Например, в некоторых регионах России застройщики уже пересмотрели проекты и максимально уменьшили площадь будущих квартир. «В нашем новом микрорайоне площадь жилья будет начинаться от 38 м2, — подтверждает тенденцию Алексей Сахаров. — Но покупатель ориентируется не только на цену, как это было раньше. У сохранивших свои доходы потребителей сейчас есть возможность выбирать объекты более придирчиво. Поэтому будут смотреть на все — от удобства инженерной инфраструктуры и архитектуры до безопасности и ландшафтного дизайна».

Неожиданный конкурент

В это же время у челябинских застройщиков, ведущих борьбу за остатки спроса, появились конкуренты из других регионов. Ближе к активному туристическому сезону на территории России инвесторы начали присматриваться к недвижимости в Крыму и Сочи. Именно эти направления в условиях подорожавшей валюты пользуются в 2015 г. у российских туристов повышенным спросом. А значит, есть возможность получать доход с курортной недвижимости, если на виллу в Греции или Испании не хватает денег.

Если рынок недвижимости в Крыму еще только начинает наращивать свою привлекательность для инвесторов, то в Сочи свое дело Олимпиада сделала еще год назад. По оценкам московской ГК «Грас», до второй половины 2014 г. сочинский рынок жилой недвижимости двигали в основном покупатели, которые приезжали из регионов и приобретали небольшие квартиры по 50–60 м2. Стоимость сделки редко превышала 4 млн руб. Но рынок изменился из-за того, что Черногория, Болгария и Турция стали практически недоступными для российского потребителя. Ценник на недвижимость в Сочи вырос до 10–15 млн руб. Эконом-жилье тут оценивается в 50–60 тыс. руб. /м2, а в бизнес-классе цена вдвое выше. Элитки же дотягивают до 230 тыс. руб. за «квадрат». Но покупатели есть, и застройщики в последнее время подняли цены на объекты в среднем на 10%. Так что если два года назад аналитики сообщали о перенасыщении рынка Сочи предложением, то теперь заговорили о дефиците, и в первую очередь это касается недвижимости в Центральном Сочи. По примерным подсчетам, около половины покупателей сочинской недвижимости приходится на москвичей, еще 15% — на Санкт-Петербург. Остальные же сделки проводятся за счет региональных инвесторов, тех, кто не нашел интересных и выгодных проектов среди предложений местных застройщиков. Наверняка в их числе есть и покупатели с Южного Урала.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter