Posted 29 октября 2013,, 04:52

Published 29 октября 2013,, 04:52

Modified 18 августа 2022,, 20:03

Updated 18 августа 2022,, 20:03

Офисный уголок в стиле «Уголек»

29 октября 2013, 04:52
В Копейске, который постепенно становится еще одним районом Челябинска, налицо дефицит качественных офисных площадей.

Город шахтеров, преобразившийся в респектабельный пригород Челябинска, — это уже больше не миф, а ослепительная реальность. Человек, давно не бывавший в Копейске, будет приятно поражен тем, как за последние год-два похорошели центральные улицы городка, некогда приземистого и населенного мрачноватыми горняками. Широкие улицы, вереницы высотных кирпичных домов, большие и малые торговые комплексы — центр города выглядит ненамного хуже пресловутой Тополиной аллеи и других престижных челябинских локаций.

При этом Копейск — хоть и небольшой, но самостоятельный город с индивидуальным характером. Одна из его специфических черт — здесь нет четких границ между спальными районами и зонами повышенной деловой активности. Хотя даже в малых городах области это наблюдается: офисы отдельно и преимущественно в центре, жилые кварталы либо в промзонах, либо на окраинах. Но в Копейске на центральных улицах в цокольных этажах жилых домов мирно уживаются магазины, точки общепита и офисные объекты. О последних поговорим поподробнее.

Трест в аренде

1---IMG_2115.jpgС довоенной поры вплоть до начала 80-х гг. главной улицей Копейска была ул. Ленина, на которой располагались все властные структуры: милиция, профсоюзы, медицинское и учительское руководство, горком партии и главный кормилец города — трест «Копейскуголь». На этой же улице находилась и вся культурно-досуговая инфраструктура, типичная для провинциального шахтерского городка: гостиница, старейший кинотеатр, музыкальная школа, горный техникум, Дворец пионеров, гастроном № 1, а также машиностроительный завод им. Кирова, городская баня и в дальнем конце улицы — психушка, где от белой горячки лечили алкоголиков.

С конца 50-х здесь внешне мало что поменялось. Властные структуры прописаны по прежним адресам, но сама ул. Ленина теперь самая спокойная и малолюдная в городе. Однако отсюда и берет начало местный рынок офисной недвижимости — из здания бывшего треста «Копейскуголь», построенного вскоре после войны. В 70-е гг. прошлого века здесь был открыт Копейский филиал ЧПИ, позже ставший филиалом сначала ЧГТУ, а потом ЮУрГУ, по мере того как головной вуз менял свои имена. Затем значительную часть помещений в здании стали сдавать в субаренду всем желающим. Вот только есть у этого офисного центра первой волны один изрядный минус — дизайн и сервис в стиле военного коммунизма, то есть практически на нулевом уровне. Но имеется и плюс — близость к городской администрации, которая расположена буквально в соседнем здании. В столь же привлекательной близости располагаются БТИ и прочие организации, имеющие непосредственное отношение к оценке и купле-продаже недвижимого имущества. По этой причине помещения в здании «Копейскугля» в эпоху приватизации вызвали живой интерес у частных риэлторов и агентств недвижимости, и этот интерес не угасает по сей день. Арендные ставки в здании бывшего треста нефиксированные, поэтому и стоимость офисов варьируется довольно широко. Впрочем, она не выходит за пределы средней по городу арендной ставки — от 200 до 400 руб./м2.

Тройственный союз

2---IMG_2106.jpgСегодня у копейских арендаторов офисной недвижимости интерес вызывают ровно три центральные улицы, точнее — три проспекта. Это пр. Славы, Коммунистический и Победы. При том что последний из перечисленных, застроенный сплошь «хрущевками» начала 60-х, предлагает игрокам рынка небольшие пространства, ограниченные площадью отдельно взятой квартиры. Как правило, собственники предпочитают отдавать их в аренду под магазины, а не под офисы, ибо коммерческая аренда в городе существенно выше офисной — до 1000 руб./м2 в месяц. На этом проспекте, ведущем прямиком в Челябинск, располагаются небольшие конторы и конторки нотариусов, юристов и разные прочие косметические салоны. Многоэтажный Коммунистический пр., как это ни парадоксально, страдает теми же проблемами, что и ветхозаветный пр. Победы. Большинство офисных помещений здесь — все те же переведенные в нежилой фонд квартиры на первых этажах, только дома повыше и выглядят посвежее. Это обстоятельство определенно тормозит и рынок офисной недвижимости, и развитие бизнеса арендаторов, поскольку площади ограничены размерами жилых комнат — все стены капитальные, сносить их запрещено. Неудивительно, что такой вариант устраивает далеко не всех, хотя и офисы располагаются на первой линии, и транспортная доступность в том районе хорошая. Цена аренды здесь достаточно высока — стоимость квадратного метра начинается от 650 руб. в месяц. Но есть в этом районе два приятных исключения из правил. Во-первых, офисно-торговый комплекс «ОТК» по адресу: Коммунистический пр., 24а. Он представляет собой пристрой общей площадью 589 м2 к многоэтажному дому, который был возведен в 2009 г. На втором этаже комплекса расположено шесть кабинетов площадью от 8 до 32 м2. Полезная площадь офисного этажа — около 180 «квадратов». Дополнительные 180 м2 офисных площадей в ближайшем будущем планируется ввести в эсплуатацию в цокольном этаже этого же здания. Аренда здесь колеблется в пределах от 450 до 600 руб./м2 в месяц, в ее стоимость включены услуги охраны и вся коммуналка. В числе арендаторов: бюро недвижимости «РиэлстройИнвест», многочисленные юристы и страховщики, страховая медицинская компания «РЕСО-Мед», корпорация «Сибирское здоровье».

Неподалеку, по адресу: Коммунистический пр., 22, находится еще один бизнес-центр Mega общей площадью 1500 м2. Он был построен в 2007 г. Аренда тут фиксированная — 400 руб. за «квадрат», но коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Заполняемость объекта при этом стопроцентная, это очень удобное место для небольших компаний без излишнего пафоса. Посему пул арендаторов состоит здесь из АН «Миллениум», АН «Фаина», туристического агентства «Мега Лайф», детского развивающего центра «Грамотейка», главной копейской телекоммуникационной компании «Инсит» и мастерской по реставрации пухо-перовых изделий «Перо».

Третий значимый объект, расположенный в этом же районе, — это торгово-коммунальный комплекс «Невский» (Коммунистический пр., 13а). Здание сравнительно новое, построенное в начале нулевых, но расположено оно слегка в стороне от столбовых магистралей цивилизации — между центром города и бывшим поселком «4-й участок», на пересечении Коммунистического пр. с пр. Ильича. Тем не менее здесь на третьем этаже сдаются в аренду несколько офисных помещений, которые занимают АН «ЮжУралДом», парикмахерская «Шоколад», экспресс-ателье и еще ряд полезных организаций. Текучка минимальная, арендаторы сидят крепко, в здании есть еще несколько небольших помещений под аренду в цокольном этаже, но их роль на местном офисном рынке незначительна.

Сбоку-припеку

3---IMG_2119.jpgЕще один ветеран офисного рынка — это Дом быта эпохи 60-х с игриво-двусмысленным названием «Уголек». Тут арендаторам предлагают совсем уж минимальный сервис и практически полное отсутствие подъездных путей, поскольку здание расположено на задворках Коммунистического пр., впритык к стадиону детско-юношеской спортивной школы. Зато все дешево и сердито, да еще в шаговой доступности от всего, что душе угодно: рядом ЗАГС, налоговая инспекция, торговый центр «Слава», автовокзал и так далее. В арендаторах значатся ателье-студия «Золотая нить», химчистка «Диана», парикмахерская, турагентство «Лайм-тур» и фирма «Профбух», помогающая неискушенным предпринимателям грамотно заполнять налоговые декларации.

Офис у прилавка

4---IMG_2123.jpgТорговый комплекс «Солнечный» появился на карте города совсем недавно. Это случилось после того, как бывшее здание автовокзала поменяло собственника, подверглось тотальной реконструкции и превратилось в оплот цивилизованной торговли, убив между делом близлежащий продовольственно-вещевой крынок под открытым небом. Для офисных арендаторов тут простора немного: в аренду сдаются всего лишь два помещения площадью 13 и 15 м2, в которых располагаются фотосалон и ателье по ремонту одежды. В ближайшее время ТК «Солнечный» значительно расширится и прирастет супермаркетом «Молния». Офисные площади, однако, владельцы наращивать не планируют, чтобы не менять профиль комплекса и сосредоточиться на более выгодной торговле. Тем более что совсем рядом располагается ТК «Урал», где офисные помещения предлагаются в куда больших количествах. Этот объект площадью 800 м2 был открыт 23 февраля 2012 г., но при этом имеет интересную и долгую историю. Здание старого Копейского хлебозавода было построено в период с 1945 по 1951 г. военнопленными немцами. А в XXI веке неожиданно для себя превратилось в современный трехэтажный торгово-офисный комплекс, нацеленный на комплексное обслуживание арендаторов и удовлетворение всех их насущных нужд. Стоимость аренды в ТК «Урал» — 500 руб./м2, в нее входит оплата коммунальных услуг, уборка помещений, охрана, услуги системного администратора, текущий ремонт здания и прочие радости ненавязчивого сервиса. Заполняемость комплекса стопроцентная, в иные офисы даже стоит очередь из двух-трех претендентов. Площадь кабинетов здесь варьируется от 15 до 30 – 40 м2. При этом владельцы комплекса целенаправленно работают над тем, чтобы превратить ТК «Урал» в офисный оазис. Промониторив рынок офисной недвижимости, они пришли к выводу, что в Копейске наблюдается острый дефицит качественных площадей с евроремонтом, кондиционерами и прочими благами цивилизации. При этом потенциальные потребители их услуг готовы оценить по достоинству полноценный сервис и доплачивать за него в разумных пределах.

Этой же точки зрения придерживаются и другие копейские арендодатели: спрос на офисы повышенной комфортабельности однозначно превышает предложение. И вполне вероятно, в скором времени возрастет еще больше, ведь по мере того как неофициальная агломерация Копейск–Челябинск будет укрепляться, у местных бизнесменов пропадет центростремительная тяга к офисам в областном центре. Особенно если когда-нибудь в шахтерском пригороде появится полноценный офисный центр хотя бы В-класса.

"