Нескладная перспектива

Челябинск не готов предложить известным федеральным сетям качественные складские помещения большой площади. Спрос на продукт растет с каждым годом, но предложение до сих пор в дефиците.

Апгрейд советского наследия

Сегодня рынок складских услуг в Челябинске представляет собой помещения в городских промзонах вблизи Троицкого, Уфимского трактов, ЧМЗ и т.д. Но объекты в основной своей массе не отвечают потребностям современного бизнеса. Торговые и производственные компании выдвигают довольно жесткие требования к складам: это и удобное место, и наличие железнодорожной ветки вблизи, и многочисленные условия по качеству самих помещений и инженерной инфраструктуре. Так что вопрос аренды складов для южноуральской столицы стоит очень остро. «Если небольшие склады площадью от 1 до 3 тыс. «квадратов» найти еще можно, то помещения от 10 тыс. м2 у нас пока в большом дефиците, — поясняет руководитель департамента индустриальной недвижимости компании «IBC-недвижимость» Александр Фомин. — Даже если что-то находим по запросу, арендатор проводит большую работу, чтобы переделать склад под нужды своего бизнеса. Тем временем спрос с каждым годом становится все выше, а новых объектов вводится крайне мало».

Скромно и мало

По данным аналитического отдела АН «Дан-Инвест», в Челябинске насчитывается в общей сложности порядка 155 объектов производственной, складской и иной недвижимости, которая может быть использована в качестве складской. Средняя стоимость продажи таких помещений составляет 10,7 тыс. руб. за квадратный метр. Что касается аренды, то прайс за последние несколько лет практически не изменился. Александр Фомин отмечает: ставки долгое время ведут себя инертно. За аренду теплых складов собственники просят 120 – 150 руб./м2 ежемесячно, за неотапливаемые — 70 – 150. Есть и эксклюзивные предложения, за которые владельцы не стесняются просить по 300 – 350 руб. за «квадрат». Однако арендаторы готовы рассматривать и эти ставки, ведь речь идет о дополнительных качественных характеристиках. Из-за малого количества конкурентоспособных складских помещений производственные и торговые компании идут по наиболее очевидному, хотя и не всегда удобному для них пути — созданию логистических центров под себя. Но, по приблизительным оценкам местных риэлторов, таких компаний на челябинском рынке не более 10%.

Уральский конкурент

Эксперты рынка отмечают, что Челябинск с точки зрения логистики расположен даже выгоднее, нежели соседний Екатеринбург. Однако столица Урала успешно перетягивает «складское одеяло» на себя, предлагая предприятиям подходящие склады. Здесь же анонсируются заманчивые новые проекты. Так, в марте этого года инвестиционный кластер PNK Group объявил о намерении создать индустриальный парк со складским комплексом категории А+ на территории Свердловской области. Находиться объект будет рядом с поселком Косулино, в 15 км от аэропорта Кольцово. Общая площадь парка составит 125 тыс. м2, из них 98 тыс. м2 отведут непосредственно под помещения для хранения готовой продукции. Часть помещений изначально проецировалась под конкретных заказчиков. В июле этого года свои предложения выдвинула финская логистическая компания Itella. Представители компании собираются добавить Екатеринбургу еще два склада общей площадью 30 тыс. паллето-мест, и также под конкретного заказчика. Эти площади дополнят уже существующие склады в районе Новосвердловской ТЭЦ на 20 тыс. паллето-мест. Расширить склад финны обещают в крайне сжатые сроки — всего за год, так как площадка уже оснащена всеми коммуникациями. Год назад в соседнем миллионнике анонсировался еще один совместный проект местных властей и железнодорожников — крупнейший в Европе терминально-логистический центр. Он должен появиться на базе станции Екатеринбург-Сортировочный. Проект находится в стадии реализации.

Это лишь часть воплощаемых в столице соседнего региона проектов. Челябинск в то же время уступает соседнему миллионнику по темпам роста — рынок складских услуг в южноуральской столице развивается медленно. По словам Александра Фомина, южно­уральским предложением время от времени интересуются инвесторы из Воронежа, Санкт-Петербурга, Саратова, Екатеринбурга и других городов, но после оценки маржинальности и сроков окупаемости часто делают выбор в пользу того же Екатеринбурга. При почти сопоставимых расценках на землю и инженерную инфраструктуру построить и сдать в аренду склад в Екатеринбурге оказывается значительно выгоднее.

Челябинская попытка

Из более-менее заметных складских объектов, появившихся на Южном Урале за последнее время, эксперты рынка отмечают проект ЗАО «Тандер» в Сосновском районе. Компания с нуля построила помещение площадью более 18 тыс. м2 под нужды продуктовой сети «Магнит». По аналогичному пути готовы пойти и другие торговые сети: «Ашан», «Дикси» и «Х5». Компании ведут переговоры с местными властями о возможности создания собственных логистических центров: то, что есть из складских помещений в наличии, для крупных торговых сетей не подходит.

Все остальные крупные проекты, которые могли бы изменить расклад сил в этом складском противостоянии, с одной стороны, довольно свежие, с другой — активно распиаренные. Два из них уже находятся в процессе реализации. Так, в апреле 2014 г. под Челябинском была открыта первая очередь ООО «Логоцентр». Это, пожалуй, один из самых ожидаемых проектов, проанонсированных в регионе. Государственная транспортная лизинговая компания и общество «Ресурс» договорились о создании этого масштабного центра. Тогда врио губернатора региона Борис Дубровский упомянул о «Стратегии развития Челябинской области-2020» и констатировал, что Южный Урал как точка пересечения транспортных потоков давно нуждается в подобном проекте. Объект с полезной площадью порядка 60 тыс. м2 появился на 16,5 га близ поселка Октябрьский. Склады здесь позиционируются как класс А и способны принимать до 60 тыс. большегрузных автомобилей в год. Тогда же в минтрансе был подписан договор о финансировании строительства транспортно-логистического комплекса «Южноуральский». Предполагается, что ТЛК «Южноуральский» будет обслуживать грузооборот транспортного коридора КНР–РФ. Общая площадь комплекса составит 180 га, из которых 64 га отведено под распределительные склады класса А общей площадью 400 тыс. м2. В сутки комплекс будет обрабатывать более 400 контейнеров. Запуск в эксплуатацию первой очереди торгово-логистического комплекса запланирован на апрель 2015 г. Общая стоимость проекта комплекса «Южноуральский» оценивается в 6,8 млрд руб.

В августе этого года свое намерение построить на Южном Урале логистический центр выразили бизнесмены из Алматы. Инвесторы выступили с инициативой создать логистический комплекс для хранения овощей сельхозпроизводителей Казахстана. Для воплощения проекта в жизнь инвесторам нужно 12 га земли поблизости от Челябинска. Помещения склада смогут вместить до 50 т продукции. Зампред правительства Челябинской области Иван Феклин поддержал идею, уточнив, что это неплохой способ компенсировать дефицит товаров, возникший из-за санкционных запретов в отношении России.

Стратегия в помощь?

До недавнего времени перспективы развития логистических комплексов на Южном Урале представлялись весьма туманными, но правительство Челябинской области настояло на анализе пути развития региона. Так появилась «Стратегия-2020», согласно которой область, в частности, должна наращивать темпы экономического развития, приводить в порядок сельскохозяйственный сектор и т.д. Очевидно, что без качественной логистики совершить экономический рывок практически невозможно. Так что теперь чиновники готовы рассматривать самые разнообразные предложения инвесторов.

Не исключено также, что отлаживанию логистических процессов и развитию этого рынка будет способствовать и создание Челябинской агломерации. Напомним, что 5 сентября 2014 г. учредительный договор о создании соответствующего координационного совета подписали главы муниципальных образований. В агломерацию вошли Челябинск, Копейск, а также пять районов — Красноармейский, Еткульский, Еманжелинский, Коркинский и Сосновский. Генеральный директор Союза российских городов Александра Игнатьева охарактеризовала проект как самый амбициозный среди аналогичных пилотных проектов в России. Новые полигоны по утилизации ТБО, развитие транспортной сети, строительные и другие проекты, возможно, помогут Южному Уралу стать более привлекательным для инвесторов. Правда, эксперты напоминают: речь идет о долгосрочной и планомерной работе. Так что в ближайшем будущем ситуация на рынке складской недвижимости радикально не изменится. Даже строительство проанонсированных проектов не сможет удовлетворить нарастающий со стороны бизнеса спрос.