Вдоль по Кировке?

Вдоль по Кировке?
Аналитика

31 октября 2012, 11:16
Стрит-ритейл по-прежнему остается самым востребованным форматом для торговли товарами премиум-класса.

А конкурирующие с ним челябинские ТРК, видимо, так и останутся нишей для масс-маркета.

Несмотря на множество масштабных ТРК и ТРЦ, формат стрит-ритейла в Челябинске не сдает позиций: торговые точки всех мастей и размеров по-прежнему вольно рассеяны по челябинским улицам. На некоторых из них как в силу исторических причин, так и из-за вполне очевидной их рыночной ценности концентрация всевозможных магазинов и бутиков особенно велика. О том, какие челябинские улицы могут претендовать на звание главных торговых артерий южноуральской столицы, какие факторы мешают им получить этот статус, какие формы примет стрит-ритейл в Челябинске и кто в конечном итоге победит в конкурентной борьбе — улицы или торговые комплексы, рассуждают наши эксперты: владелица бутика итальянской одежды Milano Татьяна Баева, директор обувного салона «Гончаров» Виктор Сухоруков, коммерческий директор салона Capitol Алла Ильтякова, президент Региональной гильдии риэлторов «Южный Урал» Валентин Корытный, специалист по проектированию торговых помещений, директор ООО «Торговые проекты» Юлия Зырянова и преподаватель менеджмента ЧелГУ Зинаида Русакова. Ведет дискуссию специалист по коммерческой недвижимости, директор АН «Служба недвижимости» Денис Стукалов.

— Думаю, нет смысла гадать, какая в Челябинске главная торговая улица. Ясно, что это Кировка. Кроме того, считается престижным «встать» на пр. Ленина, на участке от Центрального рынка и вплоть до памятника Курчатову. А какие еще улицы можно считать сформировавшимися зонами стрит-ритейла?

Валентин Корытный:

— Мне кажется, необязательно рассматривать исключительно центр. Северо-Запад сегодня уже приравнивается к центру и по ставкам аренды на коммерческую недвижимость, и по концентрации обеспеченных семей. Аналогом пр. Ленина можно считать Комсомольский пр. Другое дело, что там помещений такого качества, как в центре, нет. В основном это фонд, переведенный из жилого в нежилой, где даже входные группы элементарно не соответствуют имиджевым характеристикам товара. И тем не менее даже за ними предприниматели уже в очередь стоят. В челябинских ТРК представлен масс-маркет и практически отсутствует премиум-сегмент. То есть камерного ТЦ для VIP-публики в нашем городе пока нет. Более того, нет также и сформированной брендовой галереи в челябинском стрит-ритейле. В отличие от того же Екатеринбурга, где на одной линии расположены всевозможные бутики — от Louis Vuitton до Mosсhino. И, кстати, именно туда на шопинг ездят многие челябинцы.

Юлия Зырянова:

— Согласна, идеальная торговая улица — это та, на которой можно сделать все покупки, от часов до шубы. Поэтому я, кстати, и езжу в Екатеринбург. Мне там комфортно, там отличные галереи, там рядом прекрасные рестораны. Ничего подобного в Челябинске нет, это я говорю как специалист по проектировке торговых помещений. Ко мне часто приходят клиенты, спрашивают, где посоветуете открыть магазин, имея в виду именно стрит-ритейл, и жалуются, что в ТРЦ у них не идут продажи!

Валентин Корытный:

— Скорее всего, в зоне застройки на Северо-Западе по Университетской набережной появится новая зона стрит-ритейла. И если там возвести одноэтажную брендовую галерею типа екатеринбургской, то спрос бы был. С другой стороны, в «Западном луче» планируют создать бутиковую зону. И место для такого проекта выбрано, по-моему, удачно: как раз на стыке центральной части города и самого развивающегося района — Северо-Запада.

Виктор Сухоруков:

— Единственный, на мой взгляд, удачный способ сформировать новые торговые площадки — создать пул арендаторов. Если ты заявляешь застройщику, что хочешь взять в аренду сразу 4000 м2, то и разговор с тобой другой, и ставки ниже. Участники пула заранее договорятся, кто и где будет стоять, чтобы соседние магазины дополняли друг друга. Создание брендированной галереи может идти только таким образом. Здесь главное — начать, и все получится, если поддержат администрация и застройщик. И будет шопинг, как в Екатеринбурге.

— В Челябинске специалисты по коммерческой недвижимости выделяют шесть субрынков. Первый, как уже говорилось, — Кировка, где самые дорогие помещения и меньше всего предложений (на данный момент всего два), и пр. Ленина. Второй — перекрестки Советского и Центрального районов, Калининского и Курчатовского, Металлургического, Тракторозаводского и Ленинского. Третий — главные улицы Советского и Центрального районов, первые, но соответственно уже отдаленные от центра линии Калининского и Курчатовского районов. Что касается ТК, то первым по посещаемости является «КУБа», правда, в дневное время. А что вообще изменилось для стрит-ритейла с появлением ТРЦ? Повлияли ли они на популярность торговых помещений на первых этажах зданий?

Татьяна Баева:

— Мне кажется, размещение в стрит-ритейле и размещение в ТРЦ — это все же два принципиально разных подхода к торговле. Мой бутик располагается не в самом оживленном месте, хотя и в центре. Но постоянные покупатели знают и где эта улица, и где этот дом. А чтобы привлечь новых, нужно давать рекламу, хотя отдачу от нее довольно трудно просчитать. Сейчас я собираюсь открывать второй магазин и рассматриваю также вариант аренды площадей в ТРЦ. Там, с одной стороны, хороший трафик, с другой — велик процент случайных посетителей. И большинство марок, представленных в челябинских ТРЦ, действительно масс-маркет. Вот если бы у нас были торговые центры премиум-класса типа московских ЦУМа или «Охотного ряда», то у меня было бы очень большое желание там разместиться.

Алла Ильтякова:

— Возможно, в таких случаях стоит искать помещение где-нибудь на пр. Ленина, поближе, допустим, к бутику Мax Мara. Правда, там есть проблемы с парковкой. С другой стороны, и на ул. Кирова не так просто поставить машину. Но клиенты приходят: паркуются за пару кварталов, идут пешком. Они ведь хотят купить одежду или обувь определенной марки, и раз эти бренды представлены в городе в единственном магазине, то, получается, выбора у покупателя в данном случае немного.

Виктор Сухоруков:

— Я считаю, что покупатель уже предпочел улицам торгово-развлекательные центры. Потому что ТРЦ дает праздник и для души, и для ума, и для гардероба. А что касается стрит-ритейла, то он у нас вообще какой-то неоднородный: нет четких зон по сегментам, нет линий для люкса, тут — элитный салон, тут — дешевая одежда для подростков, все вперемешку.

Юлия Зырянова:

— Я все же не стала бы так уж противопоставлять стрит-ритейл и ТРЦ. Площади этих комплексов также можно использовать для создания бутиков с автономным доступом. Например, ТРЦ «Урал». Там на первом этаже много помещений с отдельными входными группами, почему бы тут не сделать элитные магазины?

Зинаида Русакова:

— При серьезном подходе торговую улицу или зону можно сформировать где угодно. Можно привести примеры других субъектов РФ, где предприниматели стремились избежать высоких арендных ставок. Наши студенты проводили исследования в трех регионах — Поволжье, Челябинской и Свердловской областях. В Нижнем Новгороде под торговые зоны используют прибрежную территорию, потому что там земля дешевле. И ничего, трафик очень даже неплохой, хотя это и совсем не в центре.

— Что вам мешает развивать вашу торговлю, какие факторы против?

Виктор Сухоруков:

— Я считаю, что прежде всего это «заслуга» риэлторских агентств, которые играют на повышение ставок. Был кризис — собственники помещений столкнулись с тем, что арендаторы уходят, не тянут таких цен, и прайс снизился. Когда экономика и покупательский спрос пошли в рост, ставки снова начали задирать, и я считаю, что этому сильно способствуют риэлторы.

— Но это и есть основная задача риэлтора — найти для собственника арендатора, который будет платить максимально возможную на этот момент ставку. Если у собственника помещения завышены аппетиты, ему объяснят, что за такие деньги к нему никто не пойдет. Но если идут, почему нет?

Виктор Сухоруков:

— Понятно, это ваш хлеб. Но в результате иметь точку на Кировке сегодня можно скорее для витрины, чем для прибыли. Собственники не хотят заключать долгосрочные договоры — каждый месяц ждешь повышения арендной ставки. Понятно, что вкладываться в магазин, зная, что тебя в любой момент могут попросить, не хочется. В Италии предприниматель платит за аренду 10% прибыли, у нас — до 90. Многие считают, что купить магазин на пр. Ленина или Кировке и сдать арендаторам — это как нефтяную скважину открыть.

Зинаида Русакова:

— Больной вопрос для стрит-ритейла — это парковки. Бизнесмен вкладывает деньги, асфальтирует площадку, занимается ее благоустройством — все ради того, чтобы клиент удобно припарковался, зашел в магазин и сделал выручку. Но занять парковку могут вовсе не покупатели, а кто угодно, потому что парковочных мест в центре в принципе мало. А потенциальные клиенты проедут мимо и оставят деньги в другом месте. В этом смысле у нас закон никак коммерсанта не защищает.

Татьяна Баева:

— Не секрет, что большие деньги делаются не на люксе, а на масс-маркете. И высокие арендные ставки вынуждают многих предпринимателей заниматься совсем дешевым товаром, чтобы иметь маржу для покрытия этой аренды. Я хотела зайти на челябинский рынок с новым брендом из среднего ценового сегмента и разместиться с ним в одном из челябинских ТРЦ. Попросила помочь в переговорах москвичей, официальных представителей марки. Они открывают магазины по всей стране, но с Челябинском не смогли договориться. Сказали, арендные ставки, которые тут «заряжают», даже наша хорошо окупаемая марка не потянет.

— Да, некоторые точки съезжают, проработав в ТРЦ от силы 3–4 месяца. Но на их место тут же приходят другие, и владельцы комплексов считают, что у них все отлично. Зачем снижать ставки, если и так отбоя нет от арендаторов? Но такая же ситуация и в стрит-ритейле. Это в Европе большинство помещений на первых этажах зданий — собственность муниципалитета. И власть может влиять на управление арендной ставкой и условия развития бизнеса. Но когда владельцем площадей является физлицо, кто же может заставить его не повышать ставку? Это рынок.

Валентин Корытный:

— В том-то и дело. Каждый предприниматель работает на прибыль. И если размещение на Кировке позволяет продать товар почти без остатков, то всегда найдется тот, кто заплатит больше.

— Привлекательность Кировки еще и в том, что там удачно соседствуют люксовые бренды. Да и прочих, неторговых, заведений в избытке. Они как-то влияют на продажи в стрит-ритейле? С кем выгоднее соседствовать: с ними или с другими магазинами?

Виктор Сухоруков:

— Лучше всего находиться в шаговой доступности от товара, дополняющего твой ассортимент. У меня был ­обувной салон на Ленина, а рядом мужская одежда, прямо через стенку. Купил обувь — зашел за костюмом или наоборот.

Алла Ильтякова:

— У нас рядом суши-бар, и мы хорошо сосуществуем. Там не очень дешево, поэтому и контингент соответствующий, тот, что и нам подходит. Поели — зашли, купили платье. Ну или наоборот: устали после примерок — по­шли пообедали. А вообще, я считаю, что разнородные сегменты рядом — это хорошо. Пусть будет конкуренция. На Кировке несколько демократичных марок буквально под одной крышей соседствуют, а «Покровский пассаж» рядом с «Гостиным двором».

— Все же где выгоднее сегодня развивать торговлю: в зоне стрит-ритейла или все же в ТРЦ?

Виктор Сухоруков:

— Я рассматриваю оба этих варианта. И если построят еще пару ТРЦ типа «Алмаза», который сейчас возводят в Ленинском районе, будет хорошо всем — и предпринимателям, и покупателям. Владельцы помещений в стрит-ритейле, видя возросшую конкуренцию, по­шли бы на заключение долгосрочных договоров. И можно было бы вкладывать деньги в ремонт, дизайн, спокойно работать.

Алла Ильтякова:

— У нас сетевая компания, и в других городах отделы располагаются как в стрит-ритейле, так и в торговых комплексах, так что есть с чем сравнивать. Челябинск — не самый бойкий торговый город, прямо скажем, но развитие все равно идет. Если расширяться, то и в уличной торговле, и в ТРЦ.

Татьяна Баева:

— Я сейчас сделала хороший заказ обуви в Италии. Товар будет приходить с января 2013-го, и поэтому в настоящее время я ищу место под магазин. И если помещение «Милано» в собственности, то сейчас думаю об аренде. Рассматриваю и ТРЦ, и стрит-ритейл, и центр, и Северо-Запад. Но арендные ставки в центре слишком высоки, и платить около 180 тыс. руб. в месяц экономически нецелесообразно. Вот тысяча рублей в месяц за «квадрат» — было бы оптимально. Вообще хотелось бы, чтобы концепцией стрит-ритейла кто-то управлял. У нас же пока ее просто нет.

«Курс дела» выражает особую благодарность ресторану ­«Премьер» за высокие стандарты проведения бизнес-встречи и создание атмо­сферы деловой дискуссии.

Сюжеты:
Торговля
Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter