Верховный Суд РФ снова заступился за дольщиков

В отношениях дольщиков и застройщиков достаточно распространенной является ситуация, когда застройщик, не успевающий завершить строительство в срок под разными предлогами предлагает дольщику заключить соглашение об изменении сроков передачи квартиры.

Нередко, дольщики, вынужденные подписать такое соглашение, полагают, что каких либо финансовых претензии к застройщику они уже предъявлять не вправе. Так же полагали и некоторые суды… до тех пор, пока Верховный Суд РФ не обратил внимание на одну из многочисленных похожих ситуаций*.

Гражданка заключила со строительной организацией договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Незадолго до истечения указанного в договоре срока передачи квартиры застройщик направил дольщице уведомление о переносе срока сдачи объекта в эксплуатацию с предложением заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве.

Еще через пять месяцев Застройщик и дольщица заключили дополнительное соглашение, которым срок ввода объекта в эксплуатацию перенесён на более поздний срок. Еще через два с половиной месяца застройщик известил покупательницу о завершении строительства и предложил ей принять и осмотреть квартиру. Сторонами был подписан акт осмотра квартиры с указанием выявленных недостатков и установлен срок для их устранения. Помимо всего, между сторонами возник спор по площади передаваемой квартиры, но он в данном случае не представляет особого интереса. Еще через пять месяцев застройщик направил покупателю односторонний передаточный акт.

В итоге, покупатель квартиры обратилась в суд с иском, одним из требований которого было взыскание с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры.

Суд первой инстанции установил факт нарушения срока передачи квартиры застройщиком и взыскал с него неустойку, снизив её размер на основании ст. 333 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания неустойки отменил, указав, что судом первой инстанции напрасно оставлено без внимания заключённое истцом и ответчиком дополнительное соглашение к договору, которым срок ввода объекта в эксплуатацию перенесен.

Верховный Суд РФ, в итоге рассмотревший спор, указал, что согласно положениям закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поскольку в срок установленный договором объект долевого строительства не был передан истцу, то со следующего после его окончания дня подлежала начислению и выплате неустойка.

Дополнительное соглашение, которым изменён срок передачи квартиры было заключено после истечения предусмотренного договором срока передачи, с которым закон связывает начало начисления неустойки. При этом дополнительное соглашение не содержит условий о6 освобождении застройщика от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате покупателю неустойки. При таких обстоятельствах основания для освобождения застройщика от обязательства по уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцу отсутствовали.

Остались вопросы? Обращайтесь: http://www.economlaw.org/contact

_________

* Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.09.2016 года № 4-КГ16-37