Застройщику предлагают застраховать гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче нежилого помещения

В настоящий момент на рассмотрении в Госдуме РФ находится Законопроект "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Проект федерального закона направлен на усовершенствование законодательства, регулирующего вопросы защиты прав участников долевого строительства и снижение социальной напряженности населения в случае банкротства застройщика.

Федеральный закон от 30.04.2004 г. № 214-ФЗ определяет, что объект долевого строительства это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Граждане, участники долевого строительства достаточно часто одновременно с договорами, предполагающими приобретение жилых помещении в многоквартирном доме, заключают и договоры на приобретение нежилых помещений, не имеющих статуса жилого помещения, не относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме и являющихся самостоятельным объектом строительства по договору долевого участия в тех же домах в целях их использования исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Вместе с тем, в соответствии со статьей 201.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" при банкротстве застройщика требования участников долевого строительства о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 указанного Закона. При этом действующее законодательство не предполагает возможности включения в реестр требований физических лиц - кредиторов застройщика требования о передаче нежилых помещений.

Таким образом, вопрос о правах на нежилые помещения в рамках процедуры банкротства застройщика сегодня является непростым. Судебная практика решения соответствующего вопроса неоднозначна и нередко суды ссылаются на то, что закон на требования по нежилым помещениям не распространяется. Суды включают в реестр требований на передачу помещений требования о передаче жилых площадей, а вот вопрос с нежилыми помещениями остается нерешенным, чем, безусловно, нарушаются права и законные интересы граждан - участников долевого строительства.

В целях защиты прав участников долевого строительства, заключивших договоры долевого участия в отношении нежилых помещений, представленным законопроектом предлагается распространить действие норм § 7, «Банкротство застройщиков» Федерального закона от 26.10.2002г. №127-Ф3 на отношения, связанные с защитой прав участников долевого строительства на нежилые помещения в рамках процедуры банкротства застройщика. Для целей § 7 указанного Закона законопроектом вводится понятие "нежилое помещение".

Кроме того, законопроектом предлагаются отдельные уточнения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ и также вводится понятие "нежилое помещение". Принятие законопроекта позволит снять напряжение в обществе, возникающее при банкротстве застройщиков.

При этом, обращаем внимание, что данный законопроект не просто вводит понятие «нежилое помещение», но и предлагает страховать гражданскую ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче как жилого, так и нежилого помещения по договору.

Напомним, что ранее застройщики страховали гражданскую ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче только жилого помещения по договору об участии в долевом строительстве.