Posted 4 февраля 2015,, 08:19

Published 4 февраля 2015,, 08:19

Modified 18 августа 2022,, 20:03

Updated 18 августа 2022,, 20:03

Квартира «для собственных нужд»: ипотека или аренда?

4 февраля 2015, 08:19
Большинство людей рано или поздно задумываются о возможности жить отдельно от своих родственников. При этом у миллионов россиян нет достаточных финансовых средств на покупку собственного жилья. Значит, долгосрочная ипотека? Или всё же аренда без долгосрочных обязательств? Давайте разберёмся…

Прежде всего сразу хотелось бы оговориться - речь в данной статье пойдёт о приобретении жилья «для собственных нужд», то есть для проживания, а не для сдачи квартиры в аренду. И предупредить, что панацеи от всех финансовых бед в сфере недвижимости не существует, или говоря медицинским языком: «Перед применением всех советов, просьба проконсультироваться со специалистом!», в нашем случае – с финансовым советником. Все ситуации индивидуальны, особенно в долгосрочной перспективе, и требуют детального рассмотрения. Так что смотрите на данную статью только как на общие рекомендации по достижению своей недвижимой мечты…

Итак, для начала сделаем выбор: ипотека или аренда? У каждого варианта есть как свои плюсы, так и минусы. Ипотека позволяет получить квартиру «здесь и сейчас», застраховаться от скачков стоимости жилья в будущем и чисто психологически платить за свою собственную квартиру, а не за чужие стены. Но ипотека влечёт за собой и бОльшие, чем стоимость аренды, ежемесячные выплаты по кредиту, плюс дополнительные траты на страхование имущества и жизни. Не забудьте прибавить в «риски по ипотеке» и нестабильность в экономике, возможность потери работы и, как следствие, обеспечения своего кредита. Да и вообще: а вы уверены, что за ближайшие 15 лет (средний срок ипотеки в РФ, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию[1]) вы точно будете жить в своём городе и не захотите сменить место жительства? Или, что ваша работа не позовёт вас в другой город? Наверное, сложно планировать на такой немалый срок…

Казалось бы, на спасение приходит аренда жилья. Полная свобода действий, можно менять квартиру чуть ли не раз в месяц, а ежемесячные платежи много меньше сумм по ипотеке. Но и здесь, конечно, не обходится без подводных камней. А если вспомнить про «страховой депозит», который надо оставить хозяину квартиры, про комиссию риэлтору, если квартиру искали не напрямую, а ответственность за сохранность имущества квартиры? Говорить про нечистоплотных риэлторов, зачастую неадекватных хозяев квартир и всего остального из «форс-мажорных обстоятельств» даже и не хочется…

Так что же делать? Как принимать конечное решение? Мировой финансовый опыт говорит следующее: сначала необходимо определиться, готовы ли вы жить в своём городе весь срок ипотечного кредита? Есть ли у вас сейчас стабильный заработок, ну или хотя бы довольно стабильный заработок? Востребована ли на рынке ваша профессия и сможете ли вы быстро найти себе работу в случае сокращения?

Если хотя бы на один из вопросов вы ответили «нет», то скорее всего ваш вариант – аренда квартиры. Да, возможно это не самый выгодный в краткосрочной перспективе вариант, но поверьте, что он себя окупит. Ведь продажа квартиры в одном городе и покупка в другом с другим уровнем цен – это не всегда выгодная сделка. А неуверенность в собственном будущем грозит неприятностями прежде всего вам самим – необеспеченный кредит ведёт не только к потенциальной потере квартиры, но и потере первоначального взноса и всех уже произведённых выплат по кредиту. Арендуйте квартиру, не забывая «страховаться» от всех минусов аренды, описанных выше. А если всё же мечтаете о собственной квартире – копите на неё до лучших времён, когда ответы «нет» исчезнут из вашей жизни! Если даже на всю квартиру в итоге так и не накопите, то первоначальный взнос однозначно увеличите. И, конечно, не забывайте защищать свои накопления от инфляции и получать с них доход, то есть грамотно инвестируйте. Но накопления на квартиру - тема для отдельной и довольно большой статьи…

А если на все вышеупомянутые вопросы вы ответили «да», то задумайтесь над ипотекой. В конечном итоге она может быть интереснее аренды для вас. Но не спешите, не забывайте про основные правила «ипотечной безопасности»:

· Не берите на себя слишком тяжёлое бремя, особенно в непростые для экономики времена! Ежемесячный платёж по ипотеке не должен превышать 35% от вашего ежемесячного дохода или от суммарного дохода вашей семьи.

· Ипотеку берите только в той валюте, в которой получаете свой доход. То есть если ваша зарплата в рублях, то и кредит стоить брать в рублях. Ведь больше всего во время кризиса пострадали валютные заёмщики. Для них платеж резко вырос, а зарплаты у многих снизились.

· Не теряйте голову на пути к своей мечте и не вкладывайте все свои сбережения в покупку квартиры. Не забывайте про свою финансовую подушку безопасности, которая в идеальном варианте должна быть по сумме равна 3-6 вашим личным или общесемейным ежемесячным доходам. Эта подушка безопасности поможет справиться с возможными проблемами в будущем: если вы потеряете работу, лишитесь части дохода или наступит любой другой неприятный финансовый форс-мажор.

· Страхуйтесь! Причем страхуйте не только имущество, но и членов семьи. И в первую очередь должен быть застрахован кормилец – тот, на ком лежит основная ответственность по заработке денег, обеспечивающих выплаты по кредиту.

· Покупайте квартиру в состоянии, сразу пригодном для жилья. Ремонт невозможно прекратить, его можно только приостановить. И только усилием воли! А ко всему прочему, ремонт - дело очень затратное. Если ввяжетесь в стройку с расчётом на будущие доходы, то по закону подлости эта затея может съесть остатки ваших денег в самый неподходящий момент. Или есть варианты хуже - доходы упадут, а ремонт до конца не доведёте. Так и придется жить на стройматериалах. Не лишайте себя радости от покупки своей квартиры!

Вышеописанные правила с большой долей вероятности позволят не попасть вам впросак с ипотечным кредитом и всегда оставаться на плаву. Ну а если вы хотите ещё и сэкономить на кредите, то правильно ведите себя при выборе банка и программы ипотечного кредитования. Не забывайте про свой кредит и сразу после его получения, ведь его всегда можно усовершенствовать. Разобраться во всех этих финансовых хитросплетениях вам помогут следующие простые советы и правила:

· Берите кредит без комиссий. По закону, банки обязаны выдавать кредит без комиссий, но ещё не все об этом знают. А это реальная экономия для вас. Так что выбирайте банк, который выдаёт ипотеку без комиссий.

· Согласно Федеральному закону «Об ипотеке» обязательно страхование объекта залога по ипотечному кредиту (ст. 31). А вот страхование жизни заёмщика и его трудоспособности обязательным по закону не является, и банк не вправе вам его навязывать, увеличивая тем самым ваши расходы по кредиту. Да, такое страхование рекомендуется (см. выше), но выбирать страховую компанию и условия страхования – ваше право. К тому же, ряд банков увеличивает ставку по кредиту, если вы отказываетесь страховать вашу жизнь. В этом смысле выгоднее отбирать банк, который не только не навязывает страховать жизнь и трудоспособность заёмщика, но и не повышает ставку по кредиту, если вы от страхования откажетесь. А это – также экономия.

· Посмотрите, с каким банком в вашей компании (в которой вы работаете) действует зарплатный проект. Проще говоря, если у вас есть карточка, на которую начисляется зарплата, то какому банку она принадлежит? Дело в том, что многие банки предлагают пониженные ставки по ипотечным кредитам для сотрудников компаний – участников зарплатных проектов. Например, для таких клиентов банк снижает ставки на 1-1,5% по сравнению с клиентами, пришедшими в офис банка самостоятельно. То же самое возможно, если ваша компания просто аккредитована при каком-нибудь банке, но не имеет с ним зарплатного проекта. Такой информацией, как правило, располагает отдел кадров.

· Посмотрите, что именно банк может учитывать для оценки вашей платежеспособности. Важно, чтобы в расчет принимались не только ваши прямые доходы, но и имущество, которое принадлежит вам (и вашему созаёмщику, в т.ч. супругу или супруге). Например, банк при оценке платежеспособности заёмщика и созаёмщика может учитывать недвижимость в собственности (квартира, дом, дача, нежилое помещение и т.д.), земля, автомобили и т.д. Чем больше фактов в вашей финансовой ситуации банк принимает в расчет, тем ниже может быть ставка по кредиту (банк сочтет вас платежеспособным заёмщиком), и тем больше может быть сумма одобренного вам кредита. А это также приводит к более привлекательным условиям ипотечного кредита.

· Присмотритесь к различным специальным программам ипотечного кредитования, например, «Молодая семья». Как правило, условия по таким программам более интересные: понижен первоначальный взнос, уменьшена процентная ставка, есть возможность привлечения в качестве созаёмщиков родителей, присутствует и отсрочка по уплате основного долга или возможность увеличения срока кредитования в случае рождения ребенка и т.д.

· Кстати, о детях! Не забывайте и про «материнский капитал», выдаваемый при рождении (усыновлении) второго и последующего ребёнка (детей). Право на данный капитал возникает только 1 раз в жизни, а не при рождении каждого ребёнка, так что расходуйте деньги с умом. Но данный капитал возможно использовать как для первоначального взноса по кредиту, так и для досрочного погашения ипотечного кредита. Это также путь к экономии по кредиту!

· В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ, вы имеете право на имущественный налоговый вычет при приобретении или строительстве жилья, в размере 13% от суммы приобретения жилья плюс сумма процентных платежей по жилищному кредиту, взятому для приобретения или строительства этой недвижимости. Общая сумма возвращённых средств не может превышать 2 млн рублей. То есть вы сможете вернуть 13% от стоимости самого недвижимого имущества и столько же от уплаченных банку процентов по кредиту. Вычет предоставляется 1 раз в жизни, воспользуйтесь им рационально! Но полученные от вычета суммы вполне можно пустить на досрочное погашение ипотечного кредита.

· Не забывайте про рефинансирование своего кредита! Например, если вы взяли свой кредит под 15%, а через пару лет рынок предлагает ипотечные кредиты уже под 13% годовых, то попробуйте перекредитоваться или рефинансировать свой долг. Это понизит ваши ежемесячные выплаты по кредиту, если оставить срок кредита без изменений, или позволит уменьшить срок кредита, оставив без изменений сумму ежемесячных выплат – выбор за вами. И, кстати, рефинансирование не лишает вас права на имущественные налоговые вычеты.

Ну а в самом конце хочется ещё раз подчеркнуть, что все финансовые вопросы, связанные с арендой или приобретением недвижимости, крайне индивидуальны. Не забывайте про эти общие советы, но перед принятием окончательного решения проконсультируйтесь у финансового советника. Возможно, именно в вашей финансовой ситуации есть более простой и удобный способ исполнения вашей мечты о собственном доме!..

И совсем небольшой совет о самой квартире. Чтобы жилось вам в ней легко, комфортно и удобно, не забудьте перед собой в дверь нового дома впустить кошку. Финансовый мир молчит по поводу того, насколько это облегчит вам жизнь в смысле финансов, но говорят, что это залог счастливой жизни. А разве это и не есть главный результат столь непростой дороги к своей мечте, который так сложно прописать в сухих цифрах сумм, процентов и сроков?..

С новосельем вас!



[1] По данным АИЖК. Источник: http://ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis/

"