Posted 1 февраля 2019,, 13:25
Published 1 февраля 2019,, 13:25
Modified 18 августа 2022,, 20:06
Updated 18 августа 2022,, 20:06
Как сохранить свои деньги с доходностью до 12% годовых
Резонный вопрос – какую недвижимость купить: жилую или коммерческую?
Безусловно, вход на рынок коммерческих площадей зачастую по сумме существенно выше, чем на рынок жилой недвижимости. Но стоит отметить, что сроки окупаемости жилой недвижимости в случае сдачи ее в аренду, существенно превышают сроки окупаемости коммерческих объектов.
Также, стоит учитывать, нюансы объекта инвестирования: они существенно отличаются в зависимости от типа и вида недвижимости.
На что стоит обратить внимание при инвестировании в жилую недвижимость?
Инвестируя в жилую недвижимость, например, с дальнейшей сдачей в аренду, необходимо учитывать следующие нюансы:
Состояние приобретаемого объекта (требует вложений или нет)
Этаж и этажность дома
Локацию и инфраструктуру
Транспортные развязки
Перспективы развития района
Количество аналогичных предложений в аренде
Спрос в целом на рынке и в конкретном месте в частности и т.д.
Что стоит учитывать, приобретая коммерческую недвижимость?
Инвестируя в коммерческую недвижимость, стоит учитывать ряд обязательных показателей:
Место. Место. Место
Плотность населения в радиусе 500 м от объекта
Площадь помещения и его характеристики: высота потолка, ширина и высота входной группы, наличие ступеней и их количество, отдельный вход, количество входов, визуальные характеристики объекта (хорошо просматривается с проезжей и пешеходной части или нет), приближенность к перекресткам и остановкам общественного транспорта, наличие парковки и пр.
Анализ конкурентной среды
Анализ потенциальных арендаторов и анализ арендных ставок
Перспектива и ретроспектива района
Условия договора аренды и способы его расторжения, а также много других нюансов.
Что пользуется спросом в коммерческой недвижимости?
Говоря про большинство городов-миллионников, можно сказать, что основной спрос сосредоточен в небольших торговых площадях от 40 до 100 кв.м. В призме Челябинска стоимость квадратного метра в таких помещениях на сегодняшний день составляет ориентировочно 65 тыс.руб.
К арифметике
Давайте считать. Если средняя цена квадратного метра коммерческой недвижимости street retail – 65 т.р., а средняя ставка аренды в таких помещениях – около 650 руб. Получается, что, купив помещение за 4,5 – 5,2 млн.руб., собственник помещения может рассчитывать на доход в размере 45,5-52 тыс.руб. ежемесячно.
Что и дает 1 % от вложенных денег.
Какие расходы предстоят?
Безусловно, стоит учитывать расходы на открытие ИП, на расчетно-кассовое обслуживание, налоги, бухгалтера, коммунальные платежи. Также, возможен простой помещения без арендатора.
То есть грубо, на 10% чистой прибыли в год рассчитывать можно.
О рисках
В небольших торговых помещениях, как правило, располагаются небольшие бизнесы, которые зачастую подвержены высоким рискам закрытия, снижению доходности, потере клиентов, высокой конкурентной среде, дефициту бюджета на маркетинг и многим другим факторам.
Таким образом, помещения с малым бизнесом подвержены частой смене арендаторов.
Кроме того, собственник может столкнуться с несвоевременной оплатой, дебиторской задолженностью и частой сменой арендаторов.
Как минимизировать риски?
Если собственник помещения не имеет опыт работы в поиске арендатора, ведении переговоров с федеральными компаниями, франшизи, согласовании коммерческих условий договоров и сдаче в аренду коммерческой недвижимости, чтобы минимизировать риски, стоит обратиться к профессионалам. Брокеры по коммерческой недвижимости не только подберут наиболее подходящий и востребованный вариант объекта недвижимости в покупку, но и подберут долгосрочного надежного арендатора, подготовив прогноз возврата инвестиций, учитывая большое количество вышеупомянутых факторов и не только.
Учредитель АН "Дан-Инвест" и консалтинговой компании "Дан-Ритейл",
Сертифицированный эксперт рынка недвижимости,
Валентин Корытный