Справочник инвестора. Плюсы и минусы новостройки

Выбор недвижимости для инвестора – основа успешного вложения денежных средств. Определиться не всегда просто. Ведь за цену маленькой однокомнатной квартиры в устаревшей «панельке» можно приобрести современную квартиру свободной планировки или апартаменты, примерно такой же площади, т. е.выиграть в классе. Либо двух-трех-комнатную квартиру в отдаленных районах (ряд этот можно продолжать). Покупатель должен подойти к выбору объекта в соответствие с моделью инвестирования: консервативной, умеренной, высокорискованной.

Новостройка – это дом, который, как правило, еще не сдан, и квартира продается по договору пая, договору долевого участия или иному договору, подразумевающему регистрацию права собственности в дальнейшем.

Плюсы новой квартиры:

1. Отсутствие у квартиры истории сделок, в которых может быть скрытая угроза нарушения чьих-то прав и признания сделок недействительными, а значит, и потери самой квартиры.

Но "плюс" этот - с оговоркой. Если квартира в строящемся доме продается по договору переуступки права требования, то у квартиры уже есть история, и нужно проверить, насколько предыдущие сделки были «чистыми» юридически, все ли обязательства по внесению платежей были выполнены прежними покупателями.

2. Современные системы потребления и учета воды, тепла, электричества.

Надеясь на большую экономию средств по оплате коммунальных услуг, нужно учитывать, что она будет достигнута не за счет каких-то особых пониженных тарифов, – они будут такими же, как везде в городе, а за счет установки счетчиков на воду и тепло. Тепловые приборы учета могут быть установлены не в каждой новостройке, а только там, где предусмотрена горизонтальная разводка системы теплоснабжения. Поэтому, прежде чем ориентироваться на невысокую стоимость «коммуналки», нужно уточнить у застройщика вопрос с разводкой и приборами.

3. Современные планировки и отделочные материалы.

В эконом-классе застройщики стараются делать чистовую отделку, поскольку понимают, что основному покупателю такого жилья она нужна, потому что зачастую у покупателей все имеющиеся деньги уходят на покупку квартиры, и средств на ремонт уже не остается. Но даже если новые объекты сдаются в эксплуатацию без чистовой отделки, в них сегодня обязательно устанавливаются пластиковые окна, сейф-двери и застекленные лоджии.

4. Выгодность инвестиций.

Чем раньше от начала строительства вы оплатили покупку квартиры, тем цена меньше. Правда, в последнее время некоторые застройщики стали практиковать фиксированные цены квадратных метров на всех этапах застройки. Делают они это для того, чтобы исключить спекулятивные сделки. Но таких примеров немного, и в основном цены, как и прежде, меняются в сторону повышения. Если уж рассматривать выгодность инвестиций, то в более длительной перспективе, чем срок строительства. Квартиру в новостройке можно продать дороже в будущем, когда нивелируются строительные минусы.

5. Новостройка дешевле вторичного жилья.

Квартиры в строящихся домах традиционно стоят дешевле, чем готовое жилье. Однако, неоправданно низкая цена на жилье в новостройках должна насторожить покупателя, настаивают риэлторы. Проблема обманутых дольщиков до сих пор актуальна. Уменьшить риски можно двумя способами, досконально проверяя документацию проектов и выбирая застройщиков с лучшей репутацией.

6. Функциональность помещений

Широкое предложение новостроек позволяет выбрать наиболее подходящую планировку квартиры или вообще остановиться на квартире с открытой планировкой и самостоятельно выстроить зонирование помещения «под себя».

7. Инфраструктура

Еще один важный момент – инфраструктура двора и территории. Как правило, владельцы новостроек обеспечены парковкой, оборудованной детской площадкой, приличным двором. В районах новостроек активно открываются магазины, парикмахерские, аптеки, кафе. Ко всему этому прилагаются новые дороги, карманы парковки и более-менее облагороженная территория.

8. Выбор конкретной квартиры в пределах комплекса

В течение реализации проекта, и, тем более, вначале продаж всегда есть выбор однотипных квартир, расположенных на разных этажах (первый, низкий, средние, высокий, последний), ориентированных по разным сторонам света (север, юг, запад, восток).

9. В новостройках минимален риск получить маргинальных соседей.

Покупка новой квартиры – инвестиционной или для собственного проживания – ответственный и дорогостоящий шаг.

10. Наличие гарантий строительной компании на исправление недоделок.

Если квартира приобретается у проверенного застройщика, работающего по действующему законодательству, то на все новостройки до 5 лет действует гарантия на конструктив здания и 2 года на внутреннюю отделку.

11. Если квартира аккредитована у банка, то получить кредит даже легче, чем на вторичном рынке.

С проверенным застройщиком банк не тратит много времени на одобрение объекта, что существенно сокращает сроки.

Минусы новостройки

1. Перманентный ремонт.

Первый существенный недостаток нового жилья связан с комфортом проживания. В первые несколько лет в доме все новоселы будут делать ремонт, работать перфоратором и т. д. В районе комплексной застройки, где строится несколько домов, будет грязно и шумно от строительной техники.

2. Ремонт после усадки.

Больших дизайнерских преобразований в новой квартире сразу не сделать. Дом в течение нескольких лет дает усадку, керамическая плитка на стенах может потрескаться и отпасть, обои – перекоситься и поползти и т. п. Поэтому делать ремонт сразу – равносильно выбросу денег на ветер.

3. Скрытые дефекты.

К сожалению, они могут проявиться и не сразу. Качество современной стройки может уступать качеству «вторички», и сеет сомнения хотя бы уже тем, что здесь не всё сразу увидишь, как в случае со вторичным жильем. Сложно заранее оценить качество строительства, определить, нет ли каких-либо недостатков именно в вашей квартире.

4. Неопределенность со сдачей дома в эксплуатацию.

Не всегда возможно предугадать, когда построят и сдадут дом, когда вам передадут ключи, когда вы получите свидетельство о собственности. На сроки сдачи может повлиять все что угодно: кризисы, недофинансирование, а также не такие очевидные причины, как грунтовые воды и скальные породы под домом, а также банальная бюрократическая волокита.

5. Если вы покупаете в районе комплексной застройки, то есть риск, что будут сорваны и отложены планы по развитию транспортной инфраструктуры.

6. Зарегистрироваться в квартире можно будет только после оформления ее в собственность. А это занимает 2-4 месяцев.

7. Сложно предугадать, во сколько обойдется обслуживание квартиры в будущем. Часто квартиры, не находящиеся в собственности, обслуживаются по более высоким тарифам.

8. Часть квартир сдаются без отделки. А это значит, что ремонт (со всеми вытекающими последствиями) делать все равно придется.

9. Высокие ипотечные ставки

Стандартно, квартиры в строящихся домах имеют более высокие ставки по ипотечным кредитам (кризис 2015 г. – исключение. Для стимулирование отрасли, Правительство РФ субсидирует ставки по ипотеке только на новостройки). Таким образом банки страхуют себя от рисков долгостроя. Покупая квартиру в кредит, вы платите не только сумму долга и проценты по кредиту, но и заложенную банком защиту от недобросовестного застройщика.

10. Строительные ошибки

Не исключены последствия строительных ошибок и экономии на материалах. Например, квартира может промерзать зимой, на стенах могут появиться трещины, а свежая штукатурка – внезапно осыпаться вместе с поклеенными обоями. Жители новостроек часто жалуются на плохую звукоизоляцию.