Про торговые центры, моллы и коммерческую недвижимость в Челябинске

Когда-то у нас в Челябинске был только один торговый центр. Тот самый, на улице Каслинской. Построен был в 1975 году, строился 15 лет. Это был уникальный проект «советского времени» и через него в день проходило 100 000 человек.

Сейчас всё изменилось. Если открыть 2 ГИС и найти соответствующую рубрику, то вы узнаете, что торговых центров сейчас 155, конечно они разного размера и формата. Торгово-развлекательных и гипермаркетов около десятка.

Ещё немного истории, для тех, кто забыл или даже не знал

В 90-х и нулевых - арендаторы суетились и бегали, чтобы получить место и терпеливо сносили любые капризы и частые повышения арендных ставок собственников торговых площадей. Был период, когда многие розничные отделы работали натурально «за еду», а точнее – на аренду, выручки хватало, чтобы заплатить аренду, зарплату продавцам и рассчитаться за новый товар. Надежда была на осень, Новый год и весенние праздники, что обороты рванут и все убытки с лихвой перекроются. Иногда перекрывалось, иногда – не очень.

Можно было строить любые форматы, исходя из здравого смысла «любые торговые площади хороши, если они в Челябинске», с учетом того, что хорошее месторасположение многое решает.

А что сейчас?

Новая реальность пришла: арендаторов нужно искать, им нужно суметь продать и главное – суметь их удержать потом, после первых 2-3 месяцев. Да, теперь нужно делать то, о чем раньше даже не думалось, много разных других вещей – заниматься привлечением не только арендаторов, но и конечных клиентов. Ведь именно поток влияет на то, будут ли у них арендаторы и останутся ли они. Создание потока – головная боль не только арендаторов, но и арендодателей, потому что теперь – обстановка рыночная и это ещё не предел.

Пришли новые технологии – ставим счетчики для учета посетителей и не только на входе, желательно чтобы учитывали соцдем и потоки внутри, для разных отделов - свой трафик. Новые способы монетизации – аудиореклама и многое другое.

Некоторые ТЦ в Москве уходят от жесткой арендной ставки к иной оплате – в виде процентов от торговой выручки. Наверняка, это придет и к нам в город.

К чему я это всё?

Недавно в Челябинске была конференция «Торговый центр будущего на Южном Урале», зал был полный, порядка 80-100 участников, собственников и управляющих объектов торговой недвижимости городов Южного Урала – Челябинска и городов области.

Среди докладчиков – известные эксперты по консалтингу и маркетингу торговых центров из Москвы и других городов России. Из области статистики: в настоящее время в Челябинске обеспеченность качественными торговыми площадями на 1000 человек составляет 234 кв.м, что конечно, далеко не предел. Как ни странно, это ниже, чем в Уфе и Оренбурге.

Поэтому эксперты уверены, что Челябинск обладает огромным потенциалом в части развития рынка торговой недвижимости, однако с учетом всех новых правил этого изменившегося рынка.

Несколько тезисов из докладов экспертов, а также мысли после конференции

1. 1) «Время жизни» торгового центра около 10 лет, потом интерес к нему покупателей снижается ( и арендаторов естественно тоже) и обязательно нужно что-то с ним менять (реконструкция в той или иной форме). Покупатели любят новизну, обновления, события и т.д. Я сразу вспомнил про Торговый центр на Каслинской. И не только про него. Некоторые ТЦ пока ещё существуют меньше это срока, у них всё впереди.

2. 2) Повысились требования к архитектурным проектам - т.к. цена ошибки высока. Ошибки в проектировании очень сложно, а иногда и просто невозможно исправить. Местные архитекторы делают по старинке или выдумывают из головы. Появилась специализация у архитекторов – проектирование ТЦ. Экономия тут очень вредна.

3. 3) Недавно было отличное интервью Арсена Унаняна для Коммерсанта про рынок коммерческой недвижимости в Челябинске. «Если посмотреть на участки под коммерческую недвижимость, то этот рынок уменьшается — свободных пятен для застройки остается все меньше.» Естественно, земля при этом только дорожает, поэтому девелопер – должен особо взвешенно принимать решения о будущем проекте, на основе качественных оценок и исследований – своей команды и экспертов отрасли.

4. 4) Проект уже есть. Что делать? Как промежуточный вариант, можно получить диагностику имеющегося готового проекта у московских профи и даже варианты оптимизации чужих проектов – перед началом стройки (причем это может быть номинально бесплатно, для объектов более 40 000 м., на определенных условиях). У тех, кто участвовал в проектировании 10-15 крупных центров, посещает европейские отраслевые мероприятия и в курсе трендов и многих ошибок. Кто в Челябинске обладает таким опытом и экспертизой?

5. 5) Идеальный проект должен учитывать мнения всех сторон, участвующих в бизнесе – в т.ч. тенденции рынка коммерческой недвижимости (что лучше продаётся, спрос) со стороны брокера и многие другие факторы.

6. 6) Земля есть, что строим? Если у вас есть земля и речь идёт о коммерческой недвижимости и вопрос «строить или не строить» не стоит, то следующая большая задача – «что конкретно- то будем строить?» (недавний пример из собственной практики консультанта)- торговый центр ? а может офисы – бизнес центр? Или офисы с гостиницей? Офисы и магазины в цоколе? Многофункциональный комплекс? Это задача маркетинга.

7. 7) Архитектурный проект торгового центра (или любого другого объекта коммерческой недвижимости) должен быть рассмотрен с разных точек зрения - сколько мест для парковки, какие нормы существуют для этого? Открытая парковка или подземная? Во сколько раз подземная дороже? Как сэкономить на фасаде ТЦ без ущерба качества? Сколько выделить и где помещений для административных целей? Как проанализировать будущие потоки внутри ТЦ – чтобы не было заглушек, тупиков и равномерное распределение? Шаги колонн, узкие галереи, широкие галереи – везде возможны ошибки.

8. 8) Экономия. С точки зрения бизнеса и себестоимости проекта – можно и нужно оптимизировать формы – квадрат, круг, прямоугольник – на одной и той же земле можно сделать разные проекты, а площадь стен, а следовательно себестоимость метра будет очень сильно отличаться. Материалы можно использовать тоже разные для разных участков , в т.ч. фасады – что опять ведёт к снижению себестоимости.

9. 9) НЕ Экономия. Самые дорогие ошибки – управленческие. Эксперты не могут стоить дорого, гораздо дороже – привлекать недорогих (некомпетентных) специалистов с целью экономии. Нехватка своих девелоперских компетенций, особенно для больших проектов – должна решаться внешними силами.

10. 10) Какие формате ТЦ перспективны у нас сейчас? Fashion centre, Retail-park, Гипермаркет с галереей, Community centre, Outlet-centre, рынки (современные форматы).

11. 11) Управление Торговым центром – это многофакторная деятельность и требует профессионального подхода. Управляющих компаний на рынке не так много, для собственника важна отдача в виде прибыли.

Напоследок, вот Вам страшилка про США – 900 закрытых моллов с 2009 года (см. подробней на сайте www.deadmalls.com) , там другой уровень конкуренции, другие количества ТЦ и мы к этому, вероятно, тоже когда-нибудь придем – когда «бросить» ТЦ дешевле, чем содержать убыточную структуру.

Молл (от англ. mall - рынок, галерея, пассаж, торговый центр) - несколько магазинов, находящихся в одном здании, или в комплексе зданий, связанных между собой крытыми переходами.