Верховный Суд борется со злоупотреблениями застройщиков

В условиях, когда законодательство достаточно жестко защищает права дольщиков, а застройщик не защищен от административного произвола, волокиты и удорожания себестоимости строительства, вызванного инфляцией, строительные организации вынуждены, при привлечении средств, граждан пользоваться различными схемами, позволяющими снизить финансовые риски. Однако, «схемы» не всегда срабатывают…

Одну из таких «схем» развенчал в конце лета Верховный Суд РФ.

При рассмотрении дела о банкротстве строительной организации, члены жилищно-строительного кооператива (ЖСК), привлекавшего средства граждан для получения ими квартир в домах, возводимых застройщиком, потребовали применения к их требованиям правил Закона о банкротстве[1], позволяющих, в дальнейшем, добиваться передачи им жилых помещений.

При этом, члены кооператива указывали на то, что застройщиком используется «схема» для обхода положений Закона о долевом строительстве[2], позволяющих привлекать денежные средства граждан только после получения разрешения на строительство. Застройщик является одним из учредителей ЖСК, а кооператив был создан не для самостоятельного осуществления строительства, а для продажи будущих квартир за счет привлеченных средств граждан. Деньги от продажи паев поступали застройщику для ведения строительства. При этом в отношении застройщика было составлено несколько протоколов об административных правонарушениях по факту привлечения денежных средств граждан без соблюдения требований Закона о долевом строительстве.

«Схема» использовалась и при строительстве других домов. После получения разрешения на строительство договоры о приобретении паев ЖСК расторгались и вместо них заключались договоры долевого участия с застройщиком напрямую без доплаты. Таким образом, договоры по приобретению паев и последующее перечисление денег застройщику по договору инвестирования фактически прикрывали договоры долевого участия в строительстве. Т.е., фактически, ЖСК действовал как агент по договору поручения, продавая квартиры от имени и в интересах застройщика.

Суды первых трех инстанций не вняли доводам дольщиков и отказали в удовлетворении их требований, указав на то, что поскольку застройщик денежные средства не привлекал и договоров с участниками строительства не заключал, у него не могли возникнуть обязательства по передаче квартир.

Верховный суд не согласился с нижестоящими судами и указал [3], что ими занят формальный подход, не учитывающий цели законодательного регулирования соответствующего института, состоящей, в первую очередь, в необходимости защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков путем осуществления манипуляций с правовыми схемами привлечения денежных средств.

Законом о банкротстве не исключается возможность применения соответствующих положений и к тому лицу, которое обладает правами на земельный участок и объект строительства, но денежные средства граждан напрямую не привлекает.

Также, Верховный Суд указал, что доводы дольщиков и изложенные в них обстоятельства неоправданно были оставлены без внимания нижестоящими судами и, отменив все их судебные акты по указанному вопросу, отправил дело на новое рассмотрение, с указанием более полно исследовать обстоятельства излагаемые дольщиками.

Сайт коллегии

___________________________

1.§ 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

2. ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;

3. Определение ВС РФ от 22 августа 2016 года № 304-ЭС16-4218 (Дело № А46-13473/2014).