Справочник инвестора. Плюсы и минусы апартаментов

Апарта́ме́нт (фр. appartement - квартира, от итал. appartamento - комната) - комната или отдельное помещение в доме (квартира). В Европе апартаментами принято называть помещение, включающее одну и более комнат для аренды или покупки. В России новый формат жилья стал актуален, когда многие застройщики, имеющие в своем распоряжении участки под коммерческие объекты, стали искать новые варианты использования простаивающих по причине невысокого спроса земель и при этом имели возможность получить наибольшую выгоду от застройки. Так появился новый формат, соединяющий в себе удобства гостиничного сервиса и домашний уют. Сегодня апарт-комплексы многими покупателями рассматриваются, как объект для инвестирования с возможностью последующей сдачи в аренду или организации мини-гостиницы.

Итак, апартаментами принято считать жилье в многоэтажных бизнес-комплексах, на площади которого имеется все, что необходимо для комфортного проживания. Однако, действующее законодательство не рассматривает их как отдельный вид недвижимости, с точки зрения закона апартаменты являются просто номером высшей категории.

Согласно Приказу Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи», апартамент – это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)) общей площадью не менее 40 кв. м.

Апартаменты представляют собой некое промежуточное звено между квартирой в жилом доме и номером в отеле. Их основное отличие от квартиры заключается в наличии полного пакета сервисного обслуживания (услуги уборки, охрана, видеонаблюдение, служба консьержа), а за коммунальные услуги, ремонт, эксплуатацию здания, придомовой территории отвечает не ЖСК, а управляющая компания, обслуживающая здание, в котором находятся апартаменты.

От номера в отеле апартаменты отличаются, в первую очередь, намного более низкой стоимостью проживания, а также тем, что в рамках одного и того же здания или комплекса зданий жилые номера мирно уживаются с офисами компаний, торговыми залами бутиков и развлекательными заведениями.

Чаще всего апартаменты не являются основным жильем и предназначены для того, чтобы подчеркнуть статус владельца. Поэтому при их оформлении используются нестандартные решения – интересная дизайнерская планировка, дорогая отделка, а территориально большинство подобных предложений сосредоточено в центре столицы. Сегодня жить в апартаментах стало модным, а кроме того, выбирая этот тип жилья, владелец или арендатор в определенной мере решает транспортную проблему – нет необходимости ехать на работу и обратно через весь мегаполис.

Плюсы апартаментов:

1. Стоимость

Апартаменты обычно продаются дешевле квартир, иногда до 40%.

2. Инвестиционная привлекательность

Это максимально доходное вложение средств для потребителей – рынок элитной недвижимости, пожалуй, единственный сегмент, показывающий положительную динамику даже в условиях кризиса

3. Местоположение

В виду того, что апартаменты пока еще малознакомый для рынка продукт, их проекты, как правило, обладают уникальной концепцией, заметно выделяющей их среди традиционных жилых объектов. А поскольку сами по себе апартаменты появились в результате редевелопмента проектов коммерческой недвижимости, исторических и промышленных зданий, все они имеют удачное расположение

4. Развитая инфраструктура и комплекс дополнительных услуг

Расположение рядом с офисными помещениями является весомым преимуществом для тех покупателей, кому нужна квартира «для пиджака». Это наиболее приемлемый вариант для бизнесменов и топ-менеджеров, у которых семья живет за городом или в квартире в тихом зеленом районе. А также для компаний, предоставляющих жилье для своих сотрудников.

5. Эксплуатационные вопросы возложены на управляющую компанию

В зависимости от класса жилья в проекте может быть предусмотрен свой пакет услуг от управляющей компании, при этом практически во всех проектах предлагаются уборка, охрана, вывоз мусора, телефония

6. Свободная планировка

Свободные планировки, позволяющие легко спроектировать помещение по вкусу владельца квартиры, высокие потолки, добавляющие пространству воздушности и легкости, а также окна высотой во всю стену, благодаря которым в помещение попадает максимум дневного света.

7. Регистрация

Владелец или арендатор может оформить регистрацию по мету пребывания – такой документ выдается на срок до пяти лет и может быть продлен. А на его основании уже можно налаживать коммуникацию со структурами социального назначения – встать на учет в поликлинику, оформить ребенка в школу, детский сад, пр.

Кроме того, в апартаментах могут быть зарегистрированы не только физические, но и юридические лица, что дает возможность компании организовать представительство. И если обычная квартира, как жилая недвижимость, не может выступать в таком качестве, то владелец апартаментов может использовать свои помещения, как для проживания, так и для организации офиса, выставки, магазина.

8. Продажа

Реализация имущественных прав на апартаменты ничем не отличает последние от основных видов жилой недвижимости. Апартаменты можно купить единолично или коллективно, в т.ч. в ипотеку, также жилье может быть завещанным, подаренным.

9. Ипотека

До недавнего времени и финансовые учреждения, и покупатели настороженно относились к апартаментам как к сравнительно новому формату недвижимости. Банки разработали дополнительную услугу для покупателей апартаментов. Теперь деловую квартиру в бизнес-центре можно приобрести в ипотечный кредит на тех же условиях, что и обычное жилье.

Минусы апартаментов:

1. Прописка

Прописки в апартаментах нет и не будет. Законодатели трижды пытались рассмотреть вопрос об изменении статуса апартаментов, но пока никаких подвижек в этом вопросе нет.

2. Коммунальные платежи

Коммунальные платежи за апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышающий коэффициент и, как правило, отличаются на ставку НДС. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло +25%, на электричество +27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт.ч). В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2–2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры.

3. Налог на недвижимость

Налог на апартамент выше налога на квартиру и составляет 0,5% от расчетной стоимости апартамента, против 0,1% для квартиры. С 1 января 2015 года он будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта.

4. Правовой статус

Покупать апартаменты придется по всем вариантам и схемам, которые могут придумать юристы застройщика. Обычно это значит, что ответственность застройщика и продавца резко отличается от повышенной ответственности покупателя. Достаточно посмотреть просто на рынок новостроек, который только отчасти регулируется ФЗ-214. В остальном предлагаемые схемы - одна другой кривее.

5. Низкая ликвидность

На снижение ликвидности влияет и то, что апартаменты - не массовый сектор. И при дальнейшей продаже вам придется ориентироваться на 5-10% покупателей, которых привлечет именно низкая цена.

Апартаменты сложнее реализовывать, чем квартиры. Жилье с пропиской продается более гибко, поскольку это более востребованный и понятный для потребителя продукт. В итоге, срок окупаемости апартаментов в среднем вдвое выше, чем срок окупаемости жилого дома.

6. Инфраструктура

Застройщик не несет обязательств по формированию социальной инфраструктуры комплекса. При постройке нежилых помещений требования к застройщикам снижены и они не регулируются законом об участии в долевом строительстве. Также не нужно выделять долю квартир для муниципальных властей. Не нужно обеспечивать социальные блага, типа детских садов, игорных площадок, машиномест и т.д.

7. Продажа

Апартаменты оформляются в долгосрочную аренду на 25 лет или 49 лет. Но при передаче их по наследству возникают определенные трудности. Существует несколько разновидностей апартаментов. Только один вид апартаментов — кондо -отели – можно купить в собственность. В кондо-отелях часть номеров сдается, как в гостинице, а другая часть продается в собственность. Если человек приобрел такие апартаменты, то он может проживать в них временно или постоянно, сдавать их в аренду.

8. Парковка

Один из главных недостатков – дефицит стационарных парковочных мест или вовсе отсутствие подземной парковки.

9. Формат жилья

Значительная часть апартаментов расположена в многофункциональных комплексах, по соседству с офисами и торговыми центрами, что может обернуться проблемой для семей с детьми. Отсюда же отсутствие традиционных детских площадок и дворов, которые всегда имеются в классических жилых комплексах.

В отношении апарт-комплексов не работают правила, принятые для жилых домов. Например, не действует запрет не шуметь после 23.00.

10. Имущественный вычет

На апартаменты не распространяются социальные льготы, потому как юридически они относятся к коммерческой недвижимости и нормы Жилищного кодекса на них не распространяются. Вы не сможете получить налоговый вычет.

11. Нетрадиционное применение

Ну, и напоследок необычное применение апартаментам придумали мошенники – это идеальное место для проживания человека, скрывающегося от судебных приставов Взыскать неуплаченные налоги или, не дай бог, алименты с помощью продажи этой недвижимости невозможно – в исполнительном производстве взыскание по исполнительным документам может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику только жилое помещение.