Курс дела.
Деловой портал Южного Урала.
отличные стероиды steroid deca всегда в большом ассортименте у нас. металлические кровати двухъярусные. Тюнинг ателье в спб www.бест-ателье.рф на сайте Золи обручальные кольца под заказ фото. Где купить чистый бланк диплома. Где купить диплом куплю продам. Заказать диплом малое предприятия. Заказать диплом по праву. Заказать диплом информатика. Заказать диплом у спецов. http://kupi-diplom-v-lipetske.ru дипломы курсовые контрольные на заказ медведки кашпо алматы мацеста чай На сайте дилера Porsche www.porsche-rolf.ru продажа автомобиля Porsche Turbo Автомобильные холодильники - морозильники www.vtvoydom.ru Машинная вышивка, футболки печать логотипа АВЗ-63Д - http://www.tptreyd.ru/product/322-nasos-avz-63d-7-5.

Строить квартиры-студии нельзя Остановить 2 822

01:0121 Февраля 2016  Версия для печати

Аналитическая служба «СмартИнвест» совместно с проектом «Яквартира.рф – региональный оператор строящегося жилья» представляет Вашему вниманию собственный взгляд на рынок квартир-студий в г. Челябинске.

Отличительной чертой строительного рынка г. Челябинска – это т.н. «квартиры-студии», особенно самый минималистичный их вариант, площадью около 23-24 кв.м. Студии – это своеобразное ноу-хау, придуманное Генеральным директором ОАО «ЮУ КЖСИ» в 2010 году и реализованное  на базе стандартной 97 серии панельного домостроительства (Миасский завод бетонных изделий). Студии критикуют за их малый размер и малое пространство для жизни. Про студии с самого начала говорили, что они не придутся по вкусу потребителю. Потом стали говорить,  что рынок насыщен студиями, они никому не нужны. Но студии разбирают быстрее всех, т.к. это самое недорогое предложение на рынке в абсолютных величинах. И все больше застройщиков отдают предпочтение именно этому проекту при строительстве как уплотнительном, так и комплексном освоении территории. Студии дают значительную разницу на стадии строительства и в готовых домах, поэтому они так любимыми инвесторами. И, по всей видимости, никто не знает,  где же баланс спроса и предложения по студиям? Много их или мало? Строить их застройщикам? Покупать инвесторам? Заселяться конечным покупателям?

Прогноз – дело неблагодарное, однако, используя исключительно открытую информацию, попробуем посчитать, сколько студий уже есть на рынке г. Челябинска, сколько строится на 01.01.2016 г., и сколько же еще нужно студий городу Челябинску.

Очертим рынок студий. Начиная, с 2011 года студии представлены в следующих проектах:

1)      Мкр. «Парковый» (мкр. 52-56 (400 тыс. кв.м.), мкр. 50 (ок. 90 тыс. кв.м.), мкр. «Яркая жизнь» (ок. 12 тыс. кв.м.) от Застройщиков АО «ЮУ КЖСИ», ООО «Гринфлайт», СК «Майлстоун Девелопмент». Общая площадь застройки – 500 тыс. кв.м. Процент квартир-студий 23-28 кв.м. по проектным декларациям – 20%.

2)      Мкр. «Академ-Riverside» (мкр. 1-3 (500 тыс. кв.м.), мкр. 4-5 (ок. 110 тыс. кв. м.). Общая площадь застройки – 610 тыс. кв.м. Процент квартир-студий 23-28 кв.м. по проектным декларациям – 25%.

3)      Мкр. «Парковый-2», ООО «АПРИ Флай Плэннинг». Общая площадь застройки – ок. 170 тыс. кв.м. Процент квартир-студий 23-28 кв.м.по проектным декларациям – 30%.

4)      Мкр. «Чурилово Lake City», ООО «Речелстрой». Общая площадь застройки – ок. 210 тыс. кв.м. Процент квартир-студий 23-28 кв.м. по проектным декларациям – 30%.

5)      Дома по ул. Набережной от СК «Никс».          Общая площадь застройки – ок. 50 тыс. кв.м. Процент квартир-студий 23-28 кв.м. по проектным декларациям – 15%.

6)      Экосити, в т.ч. мкр. «Залесье», мкр. «Просторы», мкр. «Вишневая горка». Общая площадь застройки – ок. 200 тыс. кв.м. Процент квартир-студий 23-28 кв.м. по проектным декларациям – 60%.

7)      Прочие застройщики (СК « Челябстройподрядчик», СК «Никс», СК «Челябграждансртой» и др.). Общая площадь застройки – до 50 тыс. кв.м. Процент квартир-студий 23-28 кв.м. по проектным декларациям – 25%.

Итого, по предварительным подсчетам квартиры-студии 23-28 кв.м. по проектным декларациям физически строятся/уже построены в микрорайонах общей площадью ок. 1,8 млн. кв.м. При этом, собственно площадь студий – ок. 0,25-0,3 млн. кв.м.

По оценкам аналитической службы «СмартИнвест» в Челябинске, начиная с 2011 года построено или строится ок. 10 тысяч квартир-студий, в т.ч. уже заселены ок. 4,5 тысяч. Из оставшихся 5,5 тысяч в продаже есть около 1,5 тысяч квартир.

Факторы, влияющие на покупку студий:

1)      Рост студентов (увеличение в соответствие с расчетами регионального Министрества образования в период 2016-2025 гг. в среднем на 700-1000 человек, в т.ч. доля, приходящаяся на Челябинск – ок. 400-600 человек в год)

2)      Эмиграция (за 2011-2015 гг. в Челябинскую область эмигрировало как с других территорий РФ, так и из-за границы ок. 21,1 тыс. чел., в т.ч. в областной центр – ок. 10 тыс. чел.)

3)      Прирост населения (с 2012 года в Челябинской области наблюдается естественный прирост населения. За 2012-2015 гг. превышение рождаемости над смертностью составило 2,6 тыс. чел., в т.ч. в Челябинске – ок. 1,1 тыс.)

4)      Число семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по состоянию на 31.12.2014 г. составляло ок. 39 тысяч (ок. 85 тыс. человек), в т.ч. в Челябинске ок. 17,5 тысяч  (ок. 40 тыс. человек).

5)      Расселение ветхо-аварийного фонда (на 31.12.2014 г. объем ветхого и аварийного фонда в Челябинской области составляет ок. 1,2 млн. кв.м., т.е. ок. 25 тыс. квартир, в т.ч. в Челябинске ок. 500 тыс. кв.м. (10 тыс. квартир)

Таким образом, предварительный анализ показывает, что при сохранении текущего показателя площади жилья, приходящегося на 1 человека в Челябинской области (по данным Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области 24, 6 кв.м на 31.12.2014 г.), необходимо решать по факторам 1-4 жилищный вопрос в Челябинске ок. 3500 человек (1500 семей), а также расселять не менее 300 ветхоаварийных квартир в год и решать вопрос улучшения жилищных условий не менее 150 семей (фактор 5). То есть даже по очень грубым и  предварительным оценкам, отбрасывая рыночные механизмы расширения жилищных условий, необходимо минимум в год для решения острых социальных вопросов ок 2000 квартир, из которых (в рамках практики последних 5 лет) 25% - это студии. И даже если полностью остановится механизм продаж квартир в рынок, текущего свободного объема студий хватит на 3 года. После этого их просто не станет.

Но сколько еще нужно студий? Если учесть динамику предыдущих годов, когда прирост обеспеченности по Челябинской области в целом составлял (за 2011-2015 гг.) по 0,3 кв.м. на каждого жителя области в год, то получаем объем чистого прироста жилья в области в объеме ок. 1,05 млн. кв.м. (ок. 21 тыс. квартир). На Челябинск приходится в среднем ок. 65% вводимого жилья, т.е. в Челябинске за последние 5 лет появлялось ок. 3,5 тыс. квартир. И, применяя простейшую математическую модель, при сохранении текущих тенденций, рынок готов осваивать в год еще ок. 800-850 студий.

Суммируя рыночную составляющую и социальную, получаем, что в год рынок города Челябинска «съедает» ок. 1300-1350 студий. При среднем сроке строительства ок. 1,5 лет, получается, что на сегодняшний день существует недозаполненная ниша студий. В этом случае представляется два варианта развития ситуации:

1)      в связи с кризисными явлениями в строительной отрасли новых домов со студиями закладываться не будут; тогда уже по итогам 2016 г. на рынке возникнет дефицит указанного типа жилья, и готовые квартиры подскочат в цене, что в конечном итоге привлечет строителей (по аналогии в 2011 году начали ГК «Стройком» начало осваивать свой Экосити)

2)      в течение 2016 года Застройщики выведут в продажу ок. 500-1000 студий, сохраняя паритет текущих цен еще минимум на 1 год.

Как мы видим – площадь студий идеально отражает показатель обеспеченности жильем среднего жителя Челябинской области. И в этом есть своеобразная закономерность времени: при всем негативе к студиям – это наиболее эффективный продукт как для покупателя, так и для Застройщика, отражающий все реалии рынка недвижимости г. Челябинска и тенденций в строительной отрасли.

 


Пожаловаться
Комментировать



  • Перезагрузить изображение
Комментарии:
  • Елена
    16:3324 Февраля 2016 Пожаловаться
    А сколько человек в аналитической службе?
  • региональный оператор писанины
    11:2921 Февраля 2016 Пожаловаться
    А кто придумывает такие названия? - Региональный оператор строящегося жилья? И для чего? Типо круто?
Комментировать



  • Перезагрузить изображение
Обсуждаемое