Как уменьшить кадастровую стоимость после 22.07.2014?

Сразу обращу внимание, что закон распространяется не только на земельные участки, но и на любые объекты недвижимости. Это имеет значение в свете последних изменений по налогу на имущество. Напомню, что в отношении ряда объектов недвижимости уже установлены правила исчисления налога исходя из кадастровой стоимости объекта. И сдерживает применение этих правил лишь отсутствие утвержденных Заксобранием Челябинской области ставок по налогу, а также конкретного перечня объектов, подпадающих под новое налогооблождение.

Что же изменилось в части проведения государственной кадастровой оценки?

Законодатели преследовали цель минимизировать ошибки, которые возникают при проведении массовой оценки, и, соответственно, снизить количество споров. Достаточно вспомнить последнюю кадастровую оценку земель населенных пунктов в Челябинской области. До сих пор ее результаты в массовом порядке оспариваются в суде. При этом устанавливаемая судом рыночная стоимость в 2, 5, 7, а то и10 раз меньше утвержденной кадастровой оценки.

Как же теперь планируется этого избежать?

Новые правила предусматривают:

1. Обязательную публикацию решения исполнительного органа субъекта РФ (в нашем случае Минпрома Челябинской области) о проведении работ по кадастровой оценке. Информация размещается на официальном сайте органа. Теперь закон четко предусматривает, как часто может проводиться оценка: не реже, чем раз в 3 года, но не чаще 1 раз в 5 лет с даты проведения последней кадастровой оценки.

Учитывая, что земли населенных пунктов оценивались в Челябинской области по состоянию на 01.01.2010 г., в ближайшее время можно ожидать принятия решения о проведении новой кадастровой оценки.

2. Размещение предварительного отчета оценщика после завершения работ по оценке в фонде данных государственной кадастровой оценки и предоставление открытого доступа к отчету всем заинтересованным лицам в течение 20 рабочих дней. Информация об этом также публикуется на официальном сайте.

3. Право любого заинтересованного лица представить свои замечания на отчет, т.е. возразить еще до того, как будут утверждены результаты кадастровой оценки, в течение срока предоставления открытого доступа к отчету.

4. Обязанность оценщика рассмотреть замечания, и даже если они не приняты, указать на наличие таких замечаний в справке к окончательному отчету. На рассмотрение замечаний и внесение правок оценщику дается в общей сложности 35 рабочих дней: в течение срока размещения предварительного отчета + 15 рабочих дней после.

Это, безусловно, положительные изменения. Однако практика покажет, насколько они будут эффективны. Ведь, с одной стороны, предприниматели должны будут сами позаботиться о себе и вовремя отслеживать размещаемую информацию. С другой стороны, встанет вопрос, хватит ли оценщику 35 рабочих дней, чтобы объективно отработать все поступившие замечания.

На тот случай, если ваши замечания так и не будут учтены, либо вы просто пропустите первый этап, вы сможете воспользоваться процедурой пересмотра кадастровой стоимости, но по-новому.

Что изменилось?

1. Прямо в суд теперь могут обратиться только физические лица. Компаниям - дорога в комиссию, которую создает Росреестр.

Закон никак не высказался в отношении индивидуальных предпринимателей. Куда они относятся? К физлицам или юрлицам?

В данном случае можно на время забыть о статусе предпринимателя, ведь в правоустанавливающих документах на объект недвижимости отсутствует указание на ИП, и идти прямо в суд.

Установлено 2 основания пересмотра кадастровой стоимости:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- определение в отношении объекта рыночной стоимости на дату проведения кадастровой оценки.

2. Пересмотреть кадастровую стоимость теперь можно в течение 5 лет, но не позднее внесения в кадастр результатов очередной кадастровой оценки.

3. В состав комиссий по пересмотру кадастровой стоимости теперь должны входить «представители предпринимательского сообщества». Правда, требования к кандидатурами и порядок их представления еще только предстоит утвердить Минэкономразвития, а до этого момента комиссии будут работать в прежнем составе.

4. В суд компания сможет обратиться только в случае, если комиссия не рассмотрела заявление в установленный срок либо отклонила заявление.

5. Достоверность отчета оценщика теперь в обязательном порядке должна подтверждаться положительным экспертным заключением, обязанность представить которое возложена на заявителя.

НО! Все эти новшества по-прежнему не распространяются на пересмотр результатов предыдущей кадастровой оценки, в частности, оценки земель населенных пунктов, которая была выполнена в Челябинской области по состоянию на 01.01.2010 г. В законе № 225-ФЗ об этом нет специальной оговорки, однако Управление Росреестра по Челябинской области ссылается на предыдущий закон о внесении изменений в закон об оценочной деятельности (№ 167-ФЗ от 22.07.2010 г.), который впервые установил правила оспаривания в комиссиях.

В настоящее время в Челябинской области в комиссию следует обращаться только по:

- объектам капитального строительства;

- землям водного фонда;

- землям сельхозназначения;

- землям садоводческих, огороднических и дачных объединений.

По всем остальным категориям земель новый порядок пересмотра будет применяться уже после очередной кадастровой оценки. Кстати, по землям промышленности решение о проведении новой оценки принято уже в этом году (приказ Минпрома от 04.02.2014 № 22-П). По землям населенных пунктов с учетом 5-летнего срока можно ожидать принятия решения в следующем.

Закончить обзор изменений хотелось бы положениями, которые меня как практика особенно порадовали.

До настоящего времени самым больным вопросом после установления в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной был вопрос ее применения в целях налогообложения. Позиция ФНС, Минфина и судов сводилась к тому, что новая стоимость должна применяться с 1 января года, следующего за годом вступления в силу судебного акта, установившего эту стоимость.

На практике это означало, что если решение суда вступило в силу, например, в январе 2013 г., то в целях исчисления земельного налога новая кадастровая стоимость могла применяться только с 1 января 2014 г., т.е. собственник земельного участка должен был еще целый год платить налог в завышенном размере. Проблема заключалась еще и в том, что в таких случаях без вины виноватый заявитель полностью зависел от расторопности суда и поведения остальных участников процесса: как быстро суд назначит судебное заседание, не пойдет ли судья в отпуск в период рассмотрения дела, не подаст ли ответчик апелляционную жалобу, в связи с чем вступление в силу решения суда благополучно перейдет на следующий год, и т.п.

Теперь закон установил правило о применении кадастровой стоимости, установленной судом либо комиссией, с 1 января того года, в котором было подано заявление (!). При этом, что особенно приятно, это правило действует уже сейчас, в отношении заявлений, которые поданы после даты вступления в силу закона, либо поданы до вступления, но не рассмотрены на дату вступления.

Таким образом, у того, кто еще хочет уменьшить земельный налог с 2014 г., есть все шансы успеть это сделать.

Кстати, в случае технической ошибки теперь также не должно быть споров. Если кадастровая стоимость была изменена вследствие исправления технической ошибки, она подлежит применению с момента, когда такая ошибка была допущена, а не с момента, когда Росреестр внес соответствующие исправления.