И снова про кадастровую оценку. Вы еще можете успеть подать замечания!

Были представители предпринимательского сообщества, в т.ч. крупных компаний, владеющих большими земельными участками, депутаты и представители депутатов Заксобрания, Министр имущества и природных ресурсов Челябинской области, представитель исполнителя работ – Центра оценки и землеустройства по Уральскому и Приволжскому Федеральным округам – Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», оценщики, юристы и др.

В связи с публикациями в СМИ и обращением в Прокуратуру Челябинской области по факту нарушения процедуры поведения государственной кадастровой оценки (Минимуществом был указан неверный адрес для направления замечаний на проект отчета об оценке) я также была приглашена на заседание комиссии.

Обсуждался проект отчета об определении кадастровой стоимости и представленные замечания на отчет.

Прозвучавшие цифры.

Всего было оценено 969 307 участков. По сравнению с предыдущей оценкой 2010 г. кадастровая стоимость земельных участков на территории Челябинской области выросла в среднем на 27,7%. В Челябинске – на 41,1% (!).

Со своей стороны мы провели сравнительный анализ изменения кадастровой стоимости земельных участков с учетом оспаривания стоимости в судебном порядке. Для примера было взято 24 участка.

Получилось, что по сравнению с предыдущей оценкой 2010 г. рост составил от 10 до 60 %, а по сравнению со стоимостью, которая была установлена в судебном порядке – от 250 до 2011 % (!).

Понятно, что владельцам земельных участков вновь придется оспаривать кадастровую стоимость, если результаты оценки будут приняты в том виде, в котором они имеются сейчас.

Представитель ОАО «Фортум» рассказал, что по их земельным участкам увеличение составило в 2-8 раз, что приведет к увеличению земельного налога на 100 млн. руб. В частности, земельный участок, где находится золотоотвал, который по существу представляет собой болото, оценен в 3 млрд. руб. (!). Если все останется, как есть, ОАО «Фортум» вынуждено будет повышать тарифы на тепло.

Строительная компания «Артель-С» пожаловалась на увеличение кадастровой стоимости земельных участков под строительство в 5-6 раз, что неминуемо скажется на цене квадратного метра.

По словам представителя ФГУП «Ростехинвентаризация» такие цифры обусловлены тем, что исполнитель работ несет ответственность перед муниципалитетами и должен ориентироваться на результаты оценки 2010 г. (т.е. текущие результаты должны быть выше – 5 лет все-таки прошло). Между тем, оценка 2010 г., проводившаяся тем же исполнителем, ранее уже вызвала массу вопросов и повлекла за собой огромную волну судебных разбирательств. Кроме того, возникает резонный вопрос, почему результаты должны быть выше аж на 40 %? Неужели в Челябинске на столько подорожала земля за 5 лет?

Результаты оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке исполнитель работ принять не может, т.к. эта стоимость определялась на 01.01.2010 г. и в настоящей оценке не применима (данное утверждение верно, однако это не означает, что вновь определенная стоимость должна превышать судебную оценку на 2000 %). Кроме того, если примет, то «не угодит» муниципалитетам.

Оценщики ООО «Антей-эксперт», члены экспертного совета НП СРО «Экспертный совет» рассказали собравшимся, какие «огрехи» они нашли в проекте отчета ФГУП «Ростехинвентаризация». Оценщики провели огромную работу и выступили с отличной презентацией, в которой наглядно показали противоречия, которые имеются в отчете, выбор не тех аналогов, применение неверных моделей для расчета, что и привело в итоге к заоблачным цифрам.

Затронули, безусловно, и тему, связанную с разгоревшимся скандалом по поводу неверно указанного электронного адреса для направления замечаний на проект отчета.

Министр имущества и природных ресурсов Бобраков А.Е. указал, что ошибка была допущена не по вине министерства (они просто скопировали адрес). И вообще он не видит в этом нарушения чьих либо прав. До 24 сентября (напомню, что срок подачи замечаний заканчивался в понедельник 28 сентября) поступило целых 14 (!) замечаний на проект отчета. Это из 1 млн. участков. Подтекст – кто захотел, тот нашел. И только 24 сентября поступили сведения о наличии ошибки, которую тут же исправили. Правда, никому об этом не сказали. Исправили «в тихую».

Несмотря «на отсутствие вины в произошедшем» Минимущества продлило срок представления замечаний на целых 12 дней – до 10 октября. Правда, опять об этом никому не сообщило. Информация в СМИ появилась только 6-7 октября. Слова министра: «Что же мы должны были об этом на каждом углу кричать?!».

И о чудо! К моменту проведения заседания комиссии было уже более 200 замечаний. Т.е. кто-то все-таки хочет отстоять свои права.

Я прокомментировала сложившуюся ситуацию, указав, что продление срока размещения проекта отчета до 10 октября 2015 г. ввиду допущенной ошибки в электронном адресе не может быть признано надлежащим способом восстановления прав владельцев земельных участков в связи с тем, что:

1) закон не предусматривает возможности продления срока размещения отчета;

2) указание неверного адреса для направления замечаний – это безусловное нарушение процедуры, которое не может быть «подправлено». По аналогии признания недействительными торгов ввиду нарушения срока публикации. Торги проводятся заново, а не назначается дополнительное время для подачи заявок.

При таких обстоятельствах возможно только повторное размещение проекта отчета и установление нового срока для принесения замечаний.

Ответ министра, мягко говоря, удивил. Они не могут нарушать 44-ФЗ (закон о контрактной системе) и 135-ФЗ (закон об оценочной деятельности). У них сроки! 1 ноября Минимущество в соответствии с контрактом обязано принять отчет и подписать акт. Читай: «Мы все равно примем и утвердим результаты в этом году».

«А как же права заказчика, который может не принимать некачественно выполненную работу?!», - был мой вопрос, оставленный без ответа.

Итоги заседания комиссии.

Было принято решение рекомендовать Минимуществу передать исполнителю работ все поступившие замечания.

В свою очередь исполнитель работ заверил, что внимательно разберет все замечания, в т.ч. те, которые основаны на оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке. В частности, в Магнитогорске уже были аналогичные прецеденты. Исполнитель работ внес корректировки по тем земельным участкам, по которым заявители ссылались на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной оценки в судебном порядке. На прямой вопрос, что именно в таких случаях готов рассматривать исполнитель работ, был получен ответ – решение суда.

Таким образом,

1) в настоящий момент продолжается прием замечаний на проект отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков на территории Челябинской области. Правда, дату никто не поменял, и последний срок – 10 октября 2015 г.;

2) замечания можно направить напрямую в Минимущества на электронный адрес info@imchel.ru либо передать «ногами» на бумажных носителях;

3) в обоснование замечаний можно сослаться на вынесенное решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной оценки.

Правда, еще одна «ложка дегтя» (фарс продолжается).

Проект отчета в настоящее время НЕ ДОСТУПЕН в Фонде данных (срок-то для размещения прошел). Т.е. не только скачать отчет нельзя, но и посмотреть свою новую кадастровую стоимость.

Мы располагаем проектом отчета, и можем помочь в представлении замечаний, в т.ч., готовы подать от своего имени, поскольку контакт с Минимущества утановлен.

На все вопросы ответим по телефонам:

8 (351) 202-03-62, 8 952-500-19-55, 8 963-470-50-72.

P.S. После завершения работы над статьей получила официальный ответ из Минимущества по поводу недоступности отчета.

Ссылаясь на нормы закона об оценочной деятельности, Минимущества указывает, что отчет был размещен на 20 рабочих дней, поэтому сейчас он, естественно, снят с размещения.

С этим никто и не спорит. Закон действительно разрешает разместить отчет только на 20 рабочих дней. Но это еще раз говорит о том, что никакого продления срока приема замечаний быть не может. Только повторное размещение, т.к. ошибка в адресе не позволила большому количеству владельцев земельных участков высказать свои замечания.