«Защита бизнеса при инвестировании (покупке) строящихся объектов или «будущей недвижимости»

«Защита бизнеса при инвестировании (покупке) строящихся объектов или «будущей недвижимости». Часть 1.

Данная статья предназначена, прежде всего, для инвесторов и бизнеса – организаций и предпринимателей, вкладывающих средства в строительство объектов недвижимости, что является весьма актуальной темой, особенно, на фоне усиления со стороны властей всех уровней темы по привлекательности и защите инвестиций в экономику страны.
Положения настоящей статьи не относятся к «дольщикам», т.е. лицам (прежде всего гражданам и населению), вкладывающим личные деньги в долевое строительство жилых помещений, которые регулируются спец. законом о долевом участии в строительстве.
Материал состоит из 2-х частей.
В Части 1 статьи, которая и представлена ниже, разъясним общие моменты, а также защиту инвесторов в наиболее распространенном типе отношений, а именно: отношения, подходящие под признаки «купли-продажи» будущей недвижимости.
В Части 2 статьи, которая выйдет позднее, отразим аспекты защиты при таких типах отношений, как: строительный подряд (отношения «застройщик – подрядчик»), простое товарищество при инвестировании в строительстве, - а также попытаемся сделать определенные выводы.

[url=undefined]Часть 1. ">[B]Часть 1. [/B][/url]

Существует несколько видов отношений между сторонами по инвестированию в строительство (по созданию и приобретению будущей недвижимости):
- купля-продажа
- подряд
- простое товарищество
- иные
Но подавляющее большинство из них имеют характер именно договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, независимо от того, как поименован сам договор («инвестиционный», «предварительный», «инвестирования», «совместной деятельности» и т.п.).
Важно при этом то, что право собственности на объекты недвижимости возникает у покупателя (инвестора) только с момента государственной регистрации этого права за ним в регистрационной службе, а для этого сначала необходима, соответственно, первоначальная регистрация такого права собственности за продавцом (застройщиком)), что и является наиболее сложным процессом и проблемой в данных отношениях.
Иными словами, инвесторы, вопреки популярному стереотипу и неоправданной предубежденности, не наделяются автоматически (ни с момента подписания договора, ни даже с момента полной оплаты по договору за объект) - правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.
А вот то, как добиться, особенно в спорных ситуациях, возникновения права собственности на объект у покупателя-инвестора (т.е. гос. регистрации за ним объекта) при разных типах отношений с застройщиком - это и есть главная тема дальнейших разъяснений.

[B]«Договор купли-продажи будущей недвижимости»[/B]
Законом (Гражданский кодекс РФ) не запрещено инвестору заключать договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Будущая недвижимая вещь – это та, которая будет создана или приобретена [B]продавцом[/B] в будущем, или, по научному: «недвижимое имущество, право собственности [B]продавца[/B] на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в гос. реестре, но по условиям соответствующего договора возникнет у продавца в будущем».
Такой договор возможен, т.е. законом не запрещен.
Самое важное при этом то, что для перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (инвестору) продавец (застройщик, владелец земли и т.п.) должен обладать уже зарегистрированным правом собственности на него, т.е. обязательной является первичная регистрация объекта за продавцом (застройщиком).
[url] [/url]

[B]3.1. Как правильно определять предмет и цену такого договора купли-продажи[/B]

Предмет и цена – главные существенные условия договора купли-продажи будущей недвижимости, без конкретного определения и согласования которых договор считается незаключенным, т.е. не имеющим юридической силы, и, соответственно, никаких обязательств, указанных в тексте договора, у сторон не возникает, каким бы ни был этот текст (хоть на 5, хоть на 100 страниц).
Поэтому эти вопросы крайне важны.
В практической ситуации следует действовать следующим образом:
Четко и конкретно определить в тексте договора конкретный предмет (объект, здание, помещение) по следующим критериям:
- местонахождение возводимой недвижимости
- ориентировочная площадь будущего здания или помещения
- иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией, с указанием планов, схем, чертежей
Четко определить в тексте договора цену. Она может быть установлена за единицу площади или иным образом в т.ч. в виде фиксированной суммы.
Следует учесть, что недостатки или неточности текста договора в части предмета могут быть устранены впоследствии в Акте передаче или ином двустороннем документе, являющимся частью договора.

[url]3.2. При разногласиях между сторонами по поводу того, какая именно недвижимая вещь имелась ввиду (например, в случае судебного спора), будут учитываться следующие критерии: [/url]
- действительная воля сторон, исходя из текста договора, иных доказательств
- практика отношений сторон
- обычаи делового оборота
- последующее поведение сторон
Если суду на основе указанных факторов не удается установить, какой именно объект стороны согласовали, то договор признается незаключенным, т.е. не имеющим юридической силы.

[url=undefined]4. Варианты развития событий, если продавец (застройщик) не исполняет договор (т.е., например, срок договора истек, а продавец (застройщик) так и не передал покупателю (инвестору) предусмотренный договором объект недвижимости).">[B]4. Варианты развития событий, если продавец (застройщик) не исполняет договор (т.е., например, срок договора истек, а продавец (застройщик) так и не передал покупателю (инвестору) предусмотренный договором объект недвижимости).[/B][/url]

Здесь могут быть 2 ситуации:
1) объект еще не создан (не построен вообще, или построен не до конца, частично и т.д.)
2) объект создан (имеется в натуре, в наличии в полном объеме)

[B]1-я Ситуация: «Объект не создан»: [/B]
В таком случае продавца (застройщика) ни при каких обстоятельствах нельзя даже в судебном порядке понудить к приобретению (к передаче) или к созданию объекта недвижимости или его части, указанного в договоре.
Но можно требовать:
- возврата уплаченной суммы
- уплаты процентов, неустойки
- возмещения убытков (в частности, что очень важно и интересно: можно требовать уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого же (аналогичного, но построенного, т.е. готового) имущества (объекта), находящегося в этой же местности !!! )
- иные, предусмотренные договором санкции и меры ответственности продавца (застройщика).

[B]2-я Ситуация: Объект создан (имеется в натуре, построен до конца): [/B]

2.1. Можно защитить право покупателя (инвестора) на получение объекта (права собственности на объект) только при одновременном наличии следующих условий:
1 - объект фактически находится у продавца или у покупателя во владении (т.е. не передан какому-либо иному, третьему лицу, т.н. «конкуренту» инвестора)
2 - право продавца на построенный объект зарегистрировано в гос. реестре в регистрационной службе

Каким образом при этом можно защищаться:
- грамотные требования (иск) в суд о понуждении продавца к передаче объекта
- или/и грамотные требования (иск) в суд о понуждении к гос. регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.
Не запрещено также именовать эти требования в иске как «признание права собственности на объект и истребование объекта у ответчика», т.к. они в любом случае должны квалифицироваться судом как выше названные требования.

2.2. Если объект создан, но не имеется хотя бы одного из условий, указанных в п. 2.1. (т.е. объект передан иному лицу или/и право продавца (застройщика) на построенный объект не зарегистрировано в гос. реестре), то защититься путем истребования объекта в свою пользу будет невозможно, т.е. можно считать, что сам объект покупатель-инвестор уже не получит, т.е. потерял его.
В такой ситуации возможны требования как при варианте «не создания» объекта (см. выше), т.е.:
- возврат уплаченной суммы
- уплата процентов, неустойки
- возмещения убытков (в частности, что очень важно и интересно: можно требовать уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого же (аналогичного, но построенного, т.е. готового) имущества (объекта), находящегося в этой же местности !!! )
- иные, предусмотренные договором санкции и меры ответственности продавца (застройщика).

В заключение 1-й части отметим, что вопросы, связанные с инвестированием в строительство, в строящуюся недвижимость, вопросы покупки «будущей недвижимой вещи», оптимизация этих отношений, снижение рисков в конкретных ситуациях, - являются сложными и их решение лучше доверить юристам (юридическим фирмам) высочайшей квалификации, специализирующихся на ведении соответствующих дел и вопросов в т.ч. в арбитражных судах.
Более подробную информацию и юридические консультации можно получить в Компании «СпецЮст».

Конец Части 1.
Продолжение (Часть 2) следует.

[B](с) Александр Целых, управляющий юридической фирмы «СпецЮст»[/B]