Курс дела.
Деловой портал Южного Урала.


Сдачи нет 2208

Версия для печати

Формированию цивилизованного рынка аренды загородной недвижимости, по мнению экспертов, мешают четыре обстоятельства: сезонность, удаленность, недостаточность предложения и человеческий фактор.

Отсутствие в Челябинске полноценного цивилизованного рынка аренды загородной недвижимости удивляет, поскольку все предпосылки для его формирования имеются. Прежде всего это наличие большого количества курортных территорий в непосредственной близости от областного центра и большой спрос на загородные коттеджи и дачи в период летних отпусков и праздников. Впервые единичный спрос специалисты по загородной недвижимости зафиксировали еще в 2001 г. Потенциальными арендаторами являются как семейные люди среднего возраста, ведущие активный образ жизни в городе и стремящиеся вырваться на уик-энд за город, так и активная молодежь, желающая выезжать на пикники. При всем при том возникший спрос на аренду загородного жилья рынок пока удовлетворить не готов, поскольку спрос этот, как и предложение, имеет свою специфику, ограничивающую активную деятельность риэлторов в этом сегменте услуг.

Сдачи нет
Долго ли, коротко

То, чем загородный сектор кардинально отличается от рынка городской недвижимости, — это ярко выраженная сезонность. Наиболее активный период на рынке загородной недвижимости, как показала практика, приходится на апрель–май. При этом спрос на аренду зафиксирован как на весь летний период, так и на 1 месяц — на время отпуска. Встречаются заявки и на краткосрочную аренду — на выходные. Растет спрос на аренду загородной недвижимости и на осенне-зимний период, в первую очередь на праздники, особенно на рождественские каникулы. Но арендодатель предпочитает более спокойную долгосрочную аренду, так как годовой доход от краткосрочной невелик, а риск утраты или повреждения недвижимости из-за пожара или вандализма в свободное время слишком высок. Для риэлтора же поиск подходящего предложения слишком хлопотен: слишком часто бывает так, что, уже договорившись о краткосрочной аренде, хозяин недвижимости находит более «длинного» клиента, готового арендовать дачу на более длительный срок, хотя и за меньшие деньги.

Близко ли, далеко


Хоть озер в непосредственной близости от Челябинска достаточно много, арендаторы загородных резиденций предпочитают снять дачку в курортной зоне. А это, как правило, Увильды, Еловое, Тургояк и прочие красоты, удаленные от города более чем на 80 км. Риэлторы же предпочитают объекты на расстоянии вытянутой руки. Причем вытянутой не больше чем на 30–40 км. С отдаленными объектами агентствам, пусть даже специализирующимся на аренде загородной недвижимости, работать невыгодно, поскольку показы этих домов занимают время и влетают в копеечку, а гарантий, что дом возьмут, нет. Эксперты по недвижимости утверждают, что дома на берегах озер пока не настолько востребованы, как те, что находятся возле трасс. Но этот спрос не касается любителей дачного отдыха. Пригородный частный сектор в основном берется не для сезонного проживания, а на продолжительный период, и большинство таких объектов уже имеют своих постоянных арендаторов.

Терем ли, избушка

Сколько всего домов в области сдается в летний период и на длительный срок, наверняка не знает никто. Во всяком случае, ни в одном риэлторском агентстве такой статистики нет. Несомненно только то, что спрос превышает предложение в два-три раза. Риэлторы в полной мере контролируют лишь сегмент коттеджей бизнес-класса. Однако наибольшим спросом пользуются дачи, цена и качество которых как минимум адекватны. А абсолютное большинство арендаторов ищут дачу попроще. Количество таких дачных домиков и скромных участков обратно пропорционально их предложению на рынке, а риэлторы, наоборот, предлагают исключительно таунхаусы и коттеджи, поскольку посредника в любой недвижимости больше привлекают дорогие варианты, комиссионные от которых значительно выше, чем в «экономке». С другой стороны, одно дело заплатить 100% месячной цены арендуемой площади за агентские, когда вы снимаете квартиру на полгода-год, и совсем другое — платить дважды за аренду дома на один-два месяца. Практически все обычные агентства взимают плату за свои услуги по аренде загородного дома по той же схеме, что и при аренде квартиры, даже если речь идет всего об одном месяце проживания. Стремясь сэкономить, арендаторы считают, что лучше самим подыскивать дом, не обращаясь в агентства недвижимости. По статистике, с помощью риэлторов временных хозяев находит только 20–30% загородных домов и дач. Основное количество потенциальных дачников-наемников по старинке обходится сарафанным радио и поиском подходящих объявлений, расклеенных на соснах-березах в местах наибольшего интереса отдыхающих. Странным образом они, как правило, оставляют без внимания рекламные растяжки, изготовленные риэлторскими компаниями, с аналогичными предложениями. Такой фирменный стиль словно клеймо: раз официальное агентство — посредник, значит, дорого.

Одному ли, гуртом

Однако недостаток предложения не ограничивается ценовым фактором. Прогресс на рынке аренды загородного жилья наступит только тогда, когда появится достаточное количество специализированных загородных поселков, целенаправленно построенных для последующей сдачи внаем. Доходность таких проектов оценивается в 20% годовых. Примеры таких поселений на 15–20 домов уже есть в Подмосковье и Ленинградской области. Они сочетают в себе сельскую тишину, комфорт городской квартиры и наличие необходимой для полноценной жизни и отдыха инфраструктуры. Конечно, такой вариант загородной аренды существенно отличается от вариантов, предлагаемых частными лицами, тем, что при возведении таких поселков просчитывались многие факторы: площади домов (самые популярные от 200 до 300 м2), единый архитектурный стиль, продуманная инфраструктура, серьезная охрана (вплоть до фейс-контроля). Так, например, в Никольской слободе предусмотрена доставка по домам парного молока и свежего хлеба. То есть учитываются все слагаемые успеха при сдаче коттеджей в аренду. В Челябинской области пока такие предложения сводятся к единичным домам и паре-тройке коттеджей, построенных для сдачи внаем на территории, прилегающей к санаториям, как правило, в поселках, где проживает обслуживающий персонал. Есть такая недвижимость на Увильдах («Красный камень»), Еловом («Уральские зори», «Сосновая горка»), Сугояке («Лазурный») и др. Но даже в докризисный период застройщики, заинтересованные в загородном рынке недвижимости, ориентировались прежде всего на продажу, а не на аренду. В крайнем случае предлагается аренда загородного жилья с последующим его выкупом. Прожив в доме продолжительное время, арендатор приобретает его, так как привык к нему, его все устраивает, не хочется переезжать и так далее. Естественно, что если есть спрос, то рано или поздно процесс такого строительства будет поставлен на конвейер. Но вряд ли это произойдет в ближайшее время. Как утверждают риэлторы, покупка или строительство загородного дома и его последующая сдача в аренду — затея куда более спорная по эффективности инвестиций, чем операции с городской квартирой. Впрочем, два кризисных года внесли некоторые коррективы, связанные с падением спроса на приобретение городского жилья и одновременным выходом многих застройщиков на более экономный загородный рынок. Сочетание этих двух тенденций может привести к тому, что расширение строительства загородного жилья станет импульсом развития рынка аренды коттеджей и дач в специализированных организованных поселках.


Комментировать



  • Перезагрузить изображение
Обсуждаемое