Курс дела.
Деловой портал Южного Урала.


Долг залогом не красен 2560

Версия для печати

Залоговая недвижимость из гарантии обеспечения кредита в период кризиса превратилась для банков в настоящую проблему, связанную с ее реализацией.

В сытое время строительного бума и жирных цен на квадратные метры банки охотно кредитовали под залог недвижимости, при этом значительная часть этих кредитов была направлена на обеспечение девелоперских проектов. Теоретически примерно половина всех займов подразумевала переход в собственность банков жилых домов, торговых и офисных центров, развлекательных комплексов и прочих объектов недвижимости в случае банкротства заемщика. Но, учитывая высокую ликвидность такого имущества, залог был скорее формальностью, нежели реальной угрозой получения непрофильного актива вместо денег. Да и уровень просрочек и невозвратов был достаточно низким: 1–2% и до истребования залога дело доходило редко. Более того, с ростом спроса на коммерческую недвижимость росли и цены. Недвижимость становилась надежнее рубля, которым так охотно «питается» инфляция. Поддавшись соблазну такой «надежности», некоторые банки перевели на свой баланс офисные здания и внесли их в уставный капитал первого и второго уровней. Все изменилось, как водится, в одночасье. Из гарантированного обеспечения по кредиту заложенная недвижимость превратилась в гарантированную головную боль для банка. И с каждым днем эта головная боль только усиливается, поскольку увеличивается количество недвижимости на балансе банков. По разным оценкам, с начала кризиса объем таких «приобретений» в натуральном выражении вырос в 3–5 раз. Сотни объектов коммерческой недвижимости готовы сменить собственника. Не забирать залоги? Как гасить долги? Поставить залог на баланс — придется формировать резервы и начислять налоги, что негативно повлияет на капитал, плюс еще множество всяких попутных проблем, избавляться от которых в сегодняшней ситуации крайне хлопотно.

Долг залогом не красен

Продать нельзя купить

Куда ни ставь запятую — все равно ничего хорошего. Продать-то, конечно, можно: было бы желание купить. И купить тоже можно: вопрос в цене. По идее, продавать залоги должны дешево. А в нашем случае — очень дешево. Надо же думать о расчистке балансов, чтобы освободить резервы под новый бизнес. Однако с переоценкой существующих залогов кредитные организации не спешат, потому что это может привести к появлению убытков и невыполнению нормативов Центрального банка. Но даже если банки идут на процедуру переоценки, она может занимать до четырех-пяти месяцев, и все это время залоговый объект приносит банку только убытки. При этом самым проблемным товаром является именно коммерческая недвижимость: этот сегмент рухнул в цене сильнее всего, и взлета в ближайшее время не ожидается. И при этом, как утверждают эксперты, именно коммерческая недвижимость в общем объеме залоговых объектов составляет более 70%. Самой пострадавшей, безусловно, является офисная недвижимость, потерявшая за время кризиса в цене до 40%. Множество таких залоговых объектов выставил в настоящее время на продажу Сбербанк: офисы в бизнес-доме «Петровский», офисное здание на ул. Худякова, 10, административно-бытовой комплекс в Миассе, офисные центры по всей области. Небольшие, но в большом количестве. Кроме того, стоит отметить, что объекты, которые отходят банкам, не отличаются прибыльностью априори, период их окупаемости достаточно велик (именно поэтому собственники не могут обслуживать кредит). К тому же процедура смены собственника торгового или офисного центра идет не один-два месяца, и прежний хозяин, понимая, что объект он все равно потеряет, перестает за ним следить, условия для арендаторов ухудшаются, объект теряет былую привлекательность и опять-таки падает в цене.

Еще один аутсайдер банковских торгов — залоговые недострои. Если уж от продажи готового объекта с учетом дисконта банки не всегда смогут вернуть свои средства, то что говорить о кредитовании девелоперских проектов! Если, конечно, такой проект не суперперспективен и девелопер вынужден с ним расстаться «из крайней нужды». Но в абсолютном большинстве на баланс банков переходят незавершенные строительные объекты. Продавать «как есть» или доводить стройку до разрезания парадной ленточки и продажи с ключами на подушечке? Бывает, что необходимо сделать финишные мазки малярной кисти, и стоимость объекта возрастает на 30%, а то и 50%. Но такие случаи на банковских торгах — большая редкость. Чаще происходит другое: компания, строящая малоэтажное жилье (таунхаусы), часть объекта закладывет банку, а часть благополучно продает будущим «счастливым» домовладельцам. «Таунхаусы» в данном случае — стены, крыши и, собственно, все. Ни газа, ни света, ни тепла. Собственники в лице банка и нескольких «счастливчиков» с момента постановки залога на баланс банка вольны делать с этими стенами, что угодно. Естественно, банку угодно весь этот недострой поскорее куда-нибудь скинуть. Частникам же в свою очередь хочется иметь в собственности не напоминание о истраченных миллионах в виде голых стен, а мечту с камином, ванной и садиком за резными ставенками. Банк свою часть достраивать, естественно, не собирается, а в этом случае никакого тепла, воды и электричества частникам ждать в свои, связанные со всем остальным комплексом таунхаусы не приходится. И длиться это может годами, пока не найдется какой-нибудь сумасшедший волшебник-девелопер либо совершенно трезвомыслящий вор, который растащит стройку по кирпичику (есть у заброшенных строек такое свойство — растаскиваться). Такая же судьба ожидает и объекты незавершеного строительства в сегменте коммерческой недвижимости. По мнению экспертов, потенциальный объем предложения проблемных активов на рынке к концу года в целом по региону может составить около 30 млрд руб. Пик банковских «распродаж» специалисты предсказывают на конец текущего — начало следующего года.

Продать нельзя управлять

Куда ставить запятую в данном случае, каждый банк решает для себя. Если непрофильный актив в виде залоговой коммерческой недвижимости может в условиях стабилизации экономики вырасти в цене до желаемой выгоды, можно подержать его год-другой на балансе, а потом продать по привлекательной цене. Если нет серьезных проблем с ликвидностью, выждать — вполне разумный вариант. Во-первых, это остановило бы массовую распродажу недвижимости по бросовым ценам (что еще больше уронило бы цены на рынке и как следствие повлекло бы новые банкротства), а во-вторых, позволило бы предложить потенциальным арендаторам более выгодные, чем у бывшего хозяина, условия аренды, поскольку, в отличие от последнего, банк платит только за эксплуатацию здания, а не за эксплуатацию и кредит. Для управления объектами в течение года-двух банкам эффективнее выводить эту функцию на аутсорсинг: заключать договоры с управляющими компаниями или создавать свои управленческие команды за штатом банка. Но это маловероятно в региональных банковских структурах, где залоговых объектов не так много. Другое дело, федералы: Сбербанк (собственная управляющая компания «Сбербанк Капитал»), ВТБ (УК «ВТБ-Девелопмент») и другие крупные кредитные структуры, специализировавшиеся на кредитовании строительства под недвижимость. Но, как отмечают большинство банкиров, управление недвижимостью — непрофильный и чужой для банков бизнес. Поэтому в данном случае скорее возможно привлечение сторонней управляющей компании, нежели самостоятельное «домохозяйствование». Но в любом случае управление недвижимостью для банков — процесс дорогостоящий, он связан с увеличением налогооблагаемой базы и отвлекает значительные ресурсы. Если банк небольшой и на его балансе около десятка готовых «недвижимых» залогов, то можно справиться и собственными силами. Однако, если речь идет о «недострое», ситуация усложняется. Банку в этом случае придется участвовать в проектных работах, проводить мониторинг рынка, работать с технической документацией, решать вопросы управления и прочее. К тому же неизвестно, сколько времени может продлиться такое «управляемое выжидание». Эксперты по-разному оценивают масштабность и продолжительность кризиса. Но итог в принципе одинаков: предел еще не достигнут.

Продать нельзя кредитовать

В этом случае банк знает, куда поставить запятую. Было бы для кого. Понятно, что в большинстве случаев продать нельзя потому, что у потенциального покупателя просто нет требуемых денег. Значит, нужно эти деньги ему кредитовать. И такое кредитование на приобретение залоговой недвижимости — явление распространенное, в основном в небольших региональных банках. Но в данном варианте есть весьма реальная опасность: нестабильная стоимость залога (постоянное падение цены) может привести к тому, что заложенная недвижимость может оказаться значительно дешевле суммы выданного на нее кредита.

Продать нельзя не продать

С запятыми возможны варианты. Первый — даже если продать нельзя, все равно надо продать. Например, оказав финансовую помощь заемщику или проведя реструктуризацию долга: надо же получить с него хоть что-то. Как свидетельствуют данные Банка России, объем реструктурированных кредитов составлял в 2009 г. более 20% от кредитных портфелей, причем большая часть сделок относилась к проблемным долгам. В этом случае банк берет контроль над ситуацией в свои руки. Это может быть смена управления в компании-должнике, новом кредитовании, вливании оборотных средств с целью увеличения маржинальной прибыли, изменении целевого назначения недвижимости и пр. Главная опасность такого «патроната» — нестабильность рынка, не позволяющая точно рассчитать период окупаемости кредитуемого проекта.

Другой вариант развития событий: не продавать залоговую недвижимость самостоятельно, а помочь продать ее самому должнику, поспособствовать в реализации объекта — участвовать в поиске покупателя, предложить различные варианты оплаты (включая кредитование возможного покупателя). В итоге все друг другом довольны. Заемщик избавляется от дамоклова меча в виде задолженности, банк — от проблемного возможного залога, приобретатель недвижимости получает ее по разумной цене, не отвлекая при этом собственные средства.

Какой бы вариант решения проблемы залоговой недвижимости ни выбрал тот или иной банк, все сходятся в одном: избавляться от непрофильных активов в ситуации «одного кризиса на всех» стоит консолидированно. Застройщики все еще пытаются справляться с обслуживанием кредитов. Но ситуация на рынке недвижимости особого оптимизма не внушает. Аналитики предполагают, что уровень просрочки по банковским кредитам может достигнуть 30–40%. Ресурсы средств заемщика и терпения банков закончатся. Начнется неизбежное изъятие обеспечения по кредиту, что неизбежно изменит картину рынка коммерческой недвижимости.


Комментировать



  • Перезагрузить изображение
Обсуждаемое