Курс дела.
Деловой портал Южного Урала.


Молодой, зеленый, шустрый 2401

Версия для печати

Курчатовский район Челябинска — классический спальный район, ставший визитной карточкой жилищного строительства с конца 70-х до середины 80-х годов прошлого века. Это был пик жилищного строительства, когда в стране ежегодно сдавалось в эксплуатацию порядка 76 млн м² квартир. Повсюду экономили на площади квартир, высоте потолков, толщине стен и качестве строительных материалов. В новых микрорайонах ощущалась острая нехватка магазинов и так называемых предприятий соцкультбыта. Сюда возвращались вечером (непременно затарившись в центральных магазинах), чтобы утром вновь уехать на работу в другие районы. Словом, в наследство Курчатовскому району с тех пор достались микрорайоны, застроенные панельными 5- и 9-этажными «брежневками», и дежа вю рязановской «Иронии..» в виде некогда беленьких десятиэтажек 121-й и крамольной ныне 97-й серии. Сегодня Курчатовский район — наиболее динамично развивающийся район Челябинска. Он по-прежнему спальный, но уже давно не сонный. Более того, в последние докризисные годы Курчатовский стал одной из самых инвестиционно привлекательных территорий для девелопмента, поскольку именно северо-западное направление стало приоритетным в программах развития Челябинска. Активной застройкой «по-новому» здесь занялись «Челябинскгражданстрой», «Артель-С», «Доступное жилье», «Легион-С», «НИКС», «Стальконструкция» и др. С 2005 до 2009 г. было сдано 583,6 тыс. м² жилья (8734 квартиры), из которых 203 249 м² (3437 квартир), — в 2008 г. Кризис статистику попортил, и, несмотря на присоединение к Курчатовскому району объемной Краснопольской строительной площадки, объемы сданного жилья в 2009 г. составили только 148 тыс. м² (1800 квартир). Однако с начала 2010 г. рынок оживился и хотя уровня «пикового» докризисного уровня не достиг, строительство продолжается на всех объектах.

metrage_red_first2.gif
Полевые работы


Краснопольская площадка стала своего рода иллюстрацией строительства в чистом поле и аналогией Чурилово в более оптимистичном варианте. Оптимистичность заключается в том, что в отличие от тракторозаводского прецедента Краснополке ничто не мешает инфраструктурно прирасти к благам городской цивилизации значительно быстрее. И, несмотря на кризис, в 11‑м жилом районе, ограниченном ул. Высоковольтной, Жилой и Аграрной, началось комплексное строительство новых микрорайонов, предполагаемая площадь которых составляет около 364 тыс. м² (генподрядчик ОАО СК «Челябинскгражданстрой»). В абсолютном большинстве это панельные и высотные каркасные дома. Сейчас возводятся 5 десятиэтажек с квартирами площадью 42,22 м² (однокомнатные), 60 – 70 м² (двухкомнатные), 81 – 84 м² (трехкомнатные) и 122 м² (четырехкомнатные). Уже сданы в эксплуатацию и продаются 3 дома в 51‑м микрорайоне.

Еще один полевой застройщик — ООО СК «Доступное жилье», осваивающий 47‑й и 48‑й микрорайоны. В конце 2009 г. здесь было начато строительство 10-этажного трехподъездного панельного дома № 9 (121Т серия), сдать который планируется в декабре этого года. Кроме привычных «панелек» на Краснополке появятся представители каркасной «минской» серии со свободной планировкой квартир.

В шаговой доступности

Шагол — еще одна площадка для комплексной застройки, которая в мечтах и планах градостроителей должна стать «шаг шагнуть, рукой подать». Но это все в мечтах. Вроде и близок локоть, коли по прямой, но… несмотря на свою близость, Шагол так и остается тем самым локтем, который не укусишь. А чего кусать, коли невкусен? Расположен он по обе стороны от железной дороги на Екатеринбург и граничит с Красным Полем. Казалось бы, район все тот же, Курчатовский, а у большинства обывателей тамошние новостройки ассоциируются с Металлургическим районом: далеки и практически изолированы от города. В 2008 г. здесь запланировали строительство двух жилых микрорайонов. Первый — на месте старых 5-этажек и частных домов. Второй — неподалеку, в чистом поле. В планах было построить в течение ближайших пяти лет около 700 тыс. м² красивого жилья. И весь поселок тоже сделать красивым и удобным. На площадку будущих красот рискнули зайти два застройщика: «Челябинскгражданстрой» (их объекты сосредоточены в микрорайоне № 2, в настоящий момент это 2 строящихся жилых дома) и «Регионснабсбыт». Но «планов громадье» в Шаголе рискует остаться отложенными планами. Во-первых, несмотря ни на что, эта площадка до сих пор мало интересует потенциальных покупателей жилья в многоэтажках. Что касается индивидуальной застройки, то те, кто построился в Шаголе коттеджно-капитально, а не ветхоаварийно, крайне неохотно рассматривают предложения застройщиков продать свое жилье под снос. И сколько бы ни утверждали рекламные буклеты об экологической чистоте поселка, 6-километровая дистанция до военного аэродрома не лучший показатель, а роза ветров — величина крайне непостоянная, чтобы махнуть рукой на промышленного гиганта по соседству.

В самую точку

Наиболее престижными точками для стройплощадки были и остаются участки, расположенные в непосредственной близости от главной транспортной артерии района — Комсомольского проспекта и в уже облагороженных развитой инфраструктурой микрорайонах. Эти места не для малоценных «панелек». Здесь строится жилье для тех, кто готов потратиться на «элитку». Недалеко от перекрестка Комсомольского пр. и ул. Чайковского идет строительство по каркасной конструктивной схеме 16-этажного кирпичного жилого дома (застройщик «Артель-С»). Планируемый срок сдачи — IV квартал следующего года. Объект уже получил свое «народное» название, претендующее на старомосковские понты: «дом на Неглинной». Собственно, элитность в данном случае весьма условная. С чистовой отделкой в нем будут сдаваться 1‑ и 2-комнатные квартиры. Свободную планировку с возможностью студийных организаций получат владельцы 3-комнатных квартир. Сами «трешки», впрочем, не могут похвастаться большой площадью. Да  застройщик и не позиционирует свой объект как элитное строительство, ограничиваясь миддл-классом. Тем более что со временем ул. Чайковского станет дублером Свердловского пр. с пропускной способностью 2000 автомобилей в час. Вряд ли это способствует тишине и чистому воздуху.

Самый амбициозный строящийся проект — жилой комплекс «Александровский» (застройщик «Легион-С»). Он расположен в квартале ул. Бейвеля, 40 лет Победы и Комсомольского пр., недалеко от лыжной базы, и может по месту расположения соперничать с самыми дорогими домами тихого центра, поскольку все прелести лесопарковой полосы находятся буквально «через тротуар». По проекту микрорайон площадью 16,6 га по контуру застраивается полуторадесятком домов разной этажности (до 20 этажей). Возведение нескольких домов в 2009 г. было приостановлено. В стадии строительства более 50 тыс. м². Около 600 квартир (4 жилых дома) сдано в эксплуатацию с начала осуществления проекта (с 2007 г.). В заключительной стадии строительства — готовятся к сдаче в эксплуатацию — панельные жилые дома по ул. Ворошилова (застройщик «Стальконструкция»).

Честный частный

Благоприятная экология и динамика развития района, с одной стороны, и его окраинность — с другой сделали Курчатовский крайне привлекательным для частной застройки. Именно поэтому аукционные земельные лоты в большинстве случаев находили своих приобретателей. Причем если в 2008 г. с аукционов под строительство частных жилых домов ушло 1219 м² земли (за 4 195 750 руб.), а в 2009‑м — 9396 м² (за 10 640 081 руб.), то только за первое полугодие 2010 г. частники выкупили лоты на участки общей площадью 15 126 м² (за 14 120 440 руб.). Характерно, что количество выкупленных лотов росло по мере падения покупательского потенциала: если в 2008 г. средняя цена земли составляла 3442 руб. / м², то в 2009‑м она упала до 1132,5 руб., а в 2010‑м составила 993,5 руб., снизившись с 2008 г. более чем в 3 раза. Самыми востребованными и дорогими остаются участки под частное строительство на Краснопольской площадке, самыми маловостребованными — в Шаголе (в большинстве случаев аукционы по таким предложениям были признаны несостоявшимися, поскольку на них не было подано ни одной заявки).

Бывший частный

Хотя район и молод, но старого и ветхого жилья в нем все же хватает. Это в абсолютном большинстве частный сектор, который неизбежно уступает место новостройкам. Программа сноса и расселения ветхоаварийного жилого фонда в Курчатовском районе наиболее наглядно представлена в районе Колхозного рынка (микрорайон, ограниченный ул. Косарева и тремя проспектами — Свердловским, Победы и Комсомольским). Здесь идет строительство экономных «панелек». Еще один очаг ветхоаварийности — пос. Шагол, но его мы уже упоминали.

Совсем не частный

Редкий случай строительства жилого дома за счет бюджета. Весной 2010 г. был сдан в эксплуатацию и соответственно сразу заселен (поскольку продавать квартиры не было необходимости) 10-этажный дом на ул. Куйбышева, построенный для сотрудников областного управления МЧС, среди которых ветераны войны в Афганистане и Чечне, победители соревнований, очередники и сотрудники 978‑го учебно-спасательного центра. В доме только 1‑ и 2-комнатные квартиры. Словом, настоящий бюджетный дом.

По прогнозам экспертов, строительство ожидает застой, объясняемый тем, что в последние полтора года худо-бедно велось строительство только уже начатых объектов, без закладки новых. Однако, учитывая все факторы инвестиционной привлекательности, которыми вкупе обладает Курчатовский район, здесь этот застой будет не таким болезненным, чтобы привести эту отрасль к предсказываемой депрессии.

Обсуждаемое