Центробежная сила: новые вкусы застройщиков

Местные застройщики постоянно осваивают новые площадки. В то время как несколько известных игроков рынка застолбили внушительные территории на северо-западе Челябинска, остальные отправляются в другие районы.

Северок не для всех

У среднестатистического челябинца, который не следит пристально за положением дел на рынке жилья, за последние годы мог сложиться стереотип: кроме как на Северо-Западе город и не строится, так масштабно рекламировались действительно крупные жилые массивы в этом районе города. На деле расклад иной — житель любого района Челябинска может, не покидая его пределов, сменить старое жилье на квартиру в новостройке, причем самого разного уровня статусности и комфорта. Впрочем, перекос в сторону Северка сложился исторически: в начале 2000-х северо-западная часть Челябинска была определена как едва ли не единственное направление для развития мегаполиса. Прикупив Краснопольскую площадку, местная администрация призвала застройщиков активно вести свой бизнес на этих землях. Однако еще при экс-мэре Михаиле Юревиче было поставлено условие: застройка должна вестись комплексно. Точечные объекты практически не имеют той социальной инфраструктуры, которая нужна новоселам. В то же время существующая инфраструктура с растущим числом жителей уже не справляется.

На сегодняшний день Северок оккупирован пулом строительных фирм, которые взяли на себя основной объем жилищного строительства и выдали на-гора громады жилых массивов. Но помимо уже всем известных Тополиной аллеи, «Паркового», «Паркового-2», «Академ Riverside», «Подсолнухов» и «Александровского» здесь осталось место для менее масштабных проектов. Их реализуют, в частности, «Инсистрой» (жилой дом «Ин-сити»), ООО «Строительные технологии города» (ЖК «Оникс»), «Бетотек» (ЖК Para), «Жилстрой № 9» (ЖК «На набережной»), «Артель-С» (ЖК «Апельсин») и некоторые другие. За последние несколько лет Северок стал столь популярным районом, что сюда начало мигрировать большое количество горожан. При повышенном спросе цены на некоторые объекты на Северо-Западе в итоге догнали объекты в центральной части Челябинска.

Смириться с «болезнями» центра

Стереотип о том, что жить в центральной части города престижно, разбивается о суровые реалии: нового жилья здесь много меньше, чем в других районах. Мест под комплексную застройку почти не осталось, и все, что остается строительным фирмам, — уходить в точечные варианты. В качестве примеров можно назвать жилой дом «Ариант», ЖК «Школьник», «Феникс де Люкс», «Тихий центр» или объекты от СК «Магистр». Однако точечный подход лишь усугубляет «болезни» центра, такие как соседство новых домов с теряющими ликвидность вторичными зданиями, дефицит парковочных мест, старые инженерные сети и многое другое.

Некоторым застройщикам все же удалось ухватить участки попросторнее, на которых они применяют комплексный подход к возведению домов. Так произошло, к примеру, с ЖК «Манхэттен», «Лесопарковый», «Западный луч» и т.д. Все эти проекты находятся в стадии строительства, но уже имеют весьма высокую цену в категории «жилье бизнес-класса». В сложившихся условиях вряд ли самое сердце Челябинска будет иметь яркое строительное будущее. Вероятнее всего, после завершения основных проектов застройщикам придется переключиться на замену отживающего свое фонда на новые дома.

Новый конкурент

Вторым по объему застройки сегодня можно считать Тракторозаводский район. На позиции лидеров его вытянула в первую очередь Чуриловская площадка. Там, где раньше были теплицы и пустующие болотистые площади, каждый год анонсируются новые проекты и вырастают новые дома. Причем ставку застройщики делают на «панельки».

В этом году внимание потребителей привлекло предложение в микрорайоне «Яблоневый». Невысокая цена за монолитно-каркасные дома и обещанная застройщиком инфраструктура в сочетании с близостью к озеру играют решающую роль при выборе объекта. Еще одним из последних проектов комплексной застройки Чурилово стал микрорайон «Чурилово Lake City», который позиционируется как первый курортный. Застройщиком района, который должен быть сдан к 2016 г., выступает ООО «Речелстрой» — фирма, ранее осваивавшая лишь небольшие объемы. Этот проект сильно конкурирует с жильем аналогичного класса в других районах города прежде всего ценой: очевидно, что желающих купить жилье меньше чем за миллион, появится предостаточно. Сам микрорайон расположится на 36,2 га и рассчитан на 250 тыс. м2 жилья. Для сравнения: в микрорайоне «Парковый-2» на Северо-Западе сдадут около 170 тыс. «квадратов». По расчетам инвесторов, здесь будут жить около 10 тыс. человек.

В числе компаний-застройщиков, возводящих жилье на ЧТЗ, — «Бетотек», «Метчелстрой», ЖБИ-1, ЧГС и другие строительные компании. «Если исключить поселок Чурилово, то тракторозаводские новостройки — явление нечастое, — говорит руководитель отдела новостроек АН «Марис-Недвижимость» Евгений Рогов. — Самым привлекательным участком можно считать территорию в районе ул. Героев Танкограда, пр. Победы и ул. Бажова. Но это опять же точечная застройка, которая представлена в небольшом объеме, например дома от компании «Промкомплект-М». Причем спрос на новое жилье эконом-класса здесь есть, тому доказательство жилой дом от компании «Юником-С» на ул. Крылова, который был раскуплен едва ли не на стадии котлована».

На фоне соблазнительных цен в «Чурилово Lake City» недвижимость в давно сложившейся части Тракторозаводского района кажется вовсе не дешевой. Дефицит новостроек на ЧТЗ привел к тому, что цена квадратного метра в них выросла и местами достигает таких же значений, как и ценники на жилье в северо-западной части Челябинска.

Свежая кровь для Ленинского

Ленинский район еще недавно считался довольно недорогим. Однако в последнее время территория начала обрастать новостройками, причем свой интерес проявили застройщики как массового жилья, так и домов более высокого класса. Так, в самом сердце Ленинского вырос многоэтажный жилой комплекс «Феликс» (застройщик — ООО «СтройРесурс»). Пожалуй, это одно из редких предложений квартир в монолитно-каркасном доме повышенной комфортности, которые можно здесь встретить. Объект рассчитан на тех, кто уже живет в Ленинском районе, но хотел бы переехать в более комфортные условия. Серьезно заявила о себе и компания «Бетотек», строящая в том числе многоэтажки из панелей по финской технологии. В этом году фирма представила сразу два жилых комплекса — Finkino и «Маяк». ЖК Finkino расположился на 17,5 тыс. м2 земли среди уже сложившейся социальной инфраструктуры. До конца 2014 г. комплекс обещают завершить. Параллельно «Бетотек» строит ЖК «Маяк». Две десятиэтажки, входящие в него, нашли место на берегу озера Смолино.

Эксперты отмечают: у Ленинского района не так много козырей, чтобы заманить к себе новоселов. Но такие фишки, как крупный торгово-развлекательный комплекс по соседству или вид на озеро, могут сделать проекты конкурентоспособными. «Четко сформированного спроса на Ленинский район нет. Тут практически отсутствуют современные центры притяжения для досуга населения, — говорит директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов. — Наиболее привлекательной для жизни до сих пор является территория не далее ул. Гагарина или Новороссийской. К тому же в Ленинском районе не самые высокие показатели по зарплатам населения. Из двух одинаковых панельных домов в Ленинском и на Северке быстрее всего продадут, конечно, дом на Северо-Западе». Собеседник также напоминает: продать вторичку в Ленинском, чтобы купить здесь же квартиру в новостройке, проблематично. Жилфонд стареет год от года, старые дома сносятся и расселяются медленно. Отсюда и отрицательная динамика, которую периодически показывают цены на жилье в данном районе, — от -0,5 до -2%.

Тем не менее для застройщиков задел на ближайшие годы в Ленинском есть. В сентябре власти города объявили о том, что именно тут может появиться новый жилой район в рамках пилотного проекта развития застроенной территории. Участникам проекта предстоит освоить территорию площадью более 10 га на берегу озера Смолино. На этом участке реально построить около 90 тыс. м2 жилья. Правда, сначала застройщикам придется расселить жильцов ветхо-аварийных домов в границах ул. Лизы Чайкиной, Новороссийской, Грозненской и Ереванской. На все это чиновники отводят десять лет. Кто застроит данный участок, станет известно до конца 2014 г.

ЧМЗ и АМЗ: только для своих

Металлургический район долгое время считается среди застройщиков и риэлторов самым депрессивным. «Соцгород» живет собственной замкнутой жизнью, и число желающих перебраться сюда из других районов мегаполиса стремится к нулю. Здесь почти все сделки совершаются на вторичном рынке, причем именно в Металлургическом районе самое большое предложение по одно- и двухкомнатным «хрущевкам».

«Покупка нового жилья в районе ЧМЗ интересна в основном только жителям данного района. Из застройщиков, которые присутствуют в этой части города, могу назвать разве что «Метчелстрой», компания возводит здесь дома довольно давно. Почти все, что тут строится, — это точечная застройка, — комментирует Евгений Рогов. — В том же направлении идет строительство микрорайона «Славино», где предлагаются трехэтажные дома. В целом же ЧМЗ входит в тройку районов с самой низкой стоимостью жилья, и это во многом определено слабым спросом на объекты и низколиквидным предложением на вторичке».

Кроме этого, потенциальных новоселов отпугивают устаревшая социальная инфраструктура микрорайона, а также экологическая обстановка и низкий уровень благоустройства. В минус срабатывает и удаленность «Соцгорода» от центра Челябинска, а также обилие старого жилфонда, который неумолимо переходит в ветхо-аварийный. Для застройщика снос и расселение ветхо-аварийного жилья — болезненная и трудноподъемная тема, поэтому и новых жилых проектов в районе немного. Впрочем, изредка запросы на недвижимость в Металлургическом районе все же поступают. Для иногородних граждан, а также для непритязательных потребителей с невысоким доходом здесь можно найти жилье в среднем на 5–10% дешевле, чем на Северке.

Похожая судьба складывается и у поселка АМЗ. В этом направлении строительство идет откровенно вяло. Пока единственным заметным застройщиком района остается СК «НИКС», развернувшая активную деятельность в районе ул. Кузнецова и Толбухина. ЖК «Ярославский» начнут сдавать в 2015 г. Цены в «Ярославском» меняются в зависимости от планировки квартир, но начинаются от 43 тыс. руб. за «квадрат». Однако у риэлторов возникают сомнения, насколько успешными будут продажи комплекса. Ведь, как и Металлургический район, поселок АМЗ мало интересен жителям других районов. Что касается большинства коренных обитателей района, то они вряд ли располагают нужной на новостройку суммой.

Столько, сколько нужно

По оценкам городских чиновников, свободных под застройку земель в городе и, конечно же, на его окраинах достаточно для того, чтобы город рос, развивался и сдавал миллионы квадратных метров ежегодно. Правда, возникает вопрос: какое жилье нужно челябинцам? По данным РК «Служба недвижимости», из 119 строительных адресов сегодня в категории «эконом» предлагаются к продаже только 15, а остальные относятся к среднему, бизнес-классу и категории «элит». «Спрос на объекты пока есть, цены на новостройки тоже умеренно растут, и эта тенденция в краткосрочном периоде продолжится, — резюмирует Денис Стукалов. — Однако в Москве начали отмечать снижение цены на некоторые категории объектов. До Южного Урала все доходит с задержкой в несколько месяцев. Так что не исключено, что после Нового года темпы роста цен сильно замедлятся, вплоть до стагнации».